Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un piso turístico por 30 noches o menos paga un IVA del 10 %. Y desde el 8 de octubre, el alquiler de temporada tiene que durar más de 31 días y tener por escrito una causa real. Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026. Te explicamos a quién afecta y qué tienes que hacer, con ejemplos en euros.
- Afecta a propietarios residentes y no residentes, tengan o no número VT. No se aplica si la vivienda es la vivienda habitual del propietario.
- Las estancias de más de 30 noches sin servicios de hostelería (limpieza periódica, ropa de cama, desayuno) siguen exentas de IVA.
- Hay que darse de alta en el IVA aunque no prestes ningún servicio. Si alquilas estancias de 30 noches o menos, presenta el modelo 036 antes de que empiece la primera de esas estancias. Si ya tienes reservas así para diciembre, antes del 1 de diciembre.
- En el alquiler de temporada, la causa tiene que figurar en el contrato y el propietario debe poder demostrarla. Como regla general, no puede pasar de 12 meses.
Qué se ha aprobado y desde cuándo se aplica
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda, se publicó en el BOE el 7 de octubre. Sustituye al Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre, y vuelve a recoger las medidas sobre el IVA y el alquiler de temporada.
Si tienes un piso en Orihuela Costa, Torrevieja, Pilar de la Horadada o cualquier punto de la Costa Blanca y lo alquilas a turistas, estas son las tres fechas que tienes que conocer:
Entra en vigor el decreto y, con él, las nuevas reglas del alquiler de temporada.
La Diputación Permanente del Congreso convalida el decreto. Para quitar el IVA haría falta una norma nueva.
Las estancias de 30 noches o menos empiezan a pagar IVA. Lo prudente es tenerlo todo preparado para esa fecha.
IVA del 10 % en pisos turísticos: a quién afecta
¿Tu piso turístico va a pagar IVA? Depende de cuántas noches dure cada estancia. Hasta ahora, alquilar un piso amueblado a turistas sin ofrecer servicios de hostelería estaba exento de IVA. Solo se cobraba IVA si el propietario daba servicios como limpieza periódica, cambio de ropa de cama o desayuno. Lo explicamos en nuestra guía sobre cómo tributa el alquiler turístico en España.
El decreto cambia la Ley del IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026 también se paga IVA cuando se cumplen a la vez dos condiciones: la estancia no supera las 30 noches con el mismo inquilino y la vivienda no es la vivienda habitual del propietario. Se aplica el tipo reducido del 10 %.
Es la novedad del decreto.
Limpieza periódica, ropa de cama, desayuno u otros servicios parecidos.
Sigue exenta, pero el contrato debe cumplir las reglas del alquiler de temporada.
Es la vivienda habitual del propietario.
Ejemplo en euros: una reserva de 21 noches por 1.400 €
Si mantienes el precio, el IVA sale de lo que cobras:
Si quieres seguir ingresando 1.400 €, el precio para el huésped tiene que subir a 1.540 € (1.400 × 1,10).
La norma del IVA cuenta noches (30) y la del alquiler de temporada cuenta días (más de 31). No es lo mismo. Si quieres que la estancia no lleve IVA y sea de temporada sin ninguna duda, fija un mínimo de 32 noches.
Qué tiene que hacer el propietario que alquila 30 noches o menos
¿Alquilas por semanas o por días? Estos son los cuatro pasos que tienes que dar, por orden.
Darse de alta en el IVA
Con el modelo 036 en Hacienda. El propietario no residente también está obligado. Hay que hacerlo aunque no prestes ningún servicio de hostelería: basta con alquilar 30 noches o menos. Preséntalo antes de que empiece la primera de esas estancias; si ya tienes reservas así para diciembre, antes del 1 de diciembre.
Cobrar el 10 % y emitir factura
Cada estancia de 30 noches o menos lleva su factura con el 10 % de IVA.
Presentar el modelo 303 y el resumen anual 390
Ojo con las comisiones de Booking y Airbnb: te las facturan sin IVA desde otro país de la Unión Europea. Ese IVA lo declaras tú en el modelo 303 (es la llamada «inversión del sujeto pasivo») y la operación va también en el modelo 349, para lo que necesitas estar en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI).
Revisar los precios
En Booking, Airbnb y tu propia web. Si no los subes, el 10 % sale de tu margen.
La parte buena: al cobrar IVA, puedes deducir el IVA de las facturas de los gastos del alquiler en esas mismas declaraciones trimestrales, como la limpieza entre huéspedes, la empresa gestora, las reparaciones o el mobiliario. Y esto vale vivas donde vivas: también si resides fuera de la Unión Europea, por ejemplo en el Reino Unido o en Suiza.
- Solo se deduce el IVA de los gastos del alquiler. Los gastos de las temporadas en que usas tú el piso, o los que sirven a la vez para el alquiler y para tu uso personal, no se deducen.
- Si alternas estancias con IVA (30 noches o menos) y estancias de más de 30 noches sin IVA, solo podrás deducir una parte (la llamada prorrata). Lo explicamos en cómo deducir el IVA de una vivienda.
- No lo confundas con el Modelo 210: ahí, si vives fuera de la Unión Europea, no puedes restar ningún gasto. Son dos impuestos distintos con reglas distintas.
Turístico o de temporada: depende de la duración
El decreto también cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, la duración de la estancia decide qué reglas se aplican:
IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026.
Alquiler de temporada: sin IVA si no hay servicios de hostelería, con contrato escrito y una causa real que se pueda demostrar.
Se puede tratar como alquiler de vivienda habitual, con todas las protecciones que la LAU da al inquilino.
La causa del alquiler de temporada
Ya no basta con llamar «de temporada» a un contrato. La ley exige una causa real y demostrable: que el inquilino esté fuera de su vivienda habitual por un motivo concreto, como trabajo, estudios o vacaciones. Esa causa tiene que figurar en el contrato y el propietario debe poder probarla.
Si el contrato dura más de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino y la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato. Si hay un conflicto con el inquilino sobre el contrato, debe intervenir un abogado.
¿Y la licencia turística, Booking, Airbnb y el IBI?
La licencia turística (número VT)
En la Comunitat Valenciana, se considera vivienda de uso turístico la que se alquila por 10 días (noches) o menos seguidos a un mismo inquilino. La inscripción en el registro la presenta el propietario o la empresa gestora; nosotros nos encargamos de los impuestos. Lo explicamos en cómo registrar tu vivienda vacacional en la Comunidad Valenciana.
El decreto no cambia esto, y el IVA se aplica tengas o no número VT: una estancia de 20 noches no necesita número VT, pero desde el 1 de diciembre sí lleva IVA.
Booking, Airbnb y Hacienda
Hacienda ya recibe de las plataformas los datos de cada propietario y de lo que ingresa. Es uno de los motivos que explicamos en por qué te inspecciona Hacienda.
Recargo del IBI
En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, el ayuntamiento puede aprobar un recargo en el IBI de las viviendas turísticas: hasta el 50 % de la cuota, hasta el 100 % si el propietario tiene dos o más, y hasta el 150 % si tiene cuatro o más. No es automático: el ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza.
Piso en primera línea en Torrevieja que se alquila a extranjeros
Un caso muy habitual: un propietario tiene un piso frente al mar en Torrevieja, no quiere alquilarlo como vivienda habitual y lo anuncia en Booking, en Airbnb y en su propia web. Sus clientes son noruegos, suecos y alemanes que vienen a pasar el invierno. Así quedan sus reservas desde el 1 de diciembre:
Lleva un 10 % de IVA, porque no supera las 30 noches. No necesita número VT, porque supera los 10 días.
Con 30 noches lleva IVA. Con 31 ya no lleva IVA, pero no está claro que supere los 31 días que exige el alquiler de temporada. Para evitar dudas, mejor 32 noches.
Alquiler de temporada sin IVA. Aquí el cliente extranjero juega a favor: quien vive en Oslo o en Múnich y viene de vacaciones no convierte el piso en su vivienda habitual.
Para dejar bien atado el alquiler de temporada
- Escribe la causa en el contrato, por ejemplo: estancia vacacional de un no residente con domicilio habitual en [país].
- Guarda copia del pasaporte, un justificante de su domicilio en su país y el billete de vuelta.
- Pon fechas cerradas de entrada y salida, sin prórroga automática.
- No firmes más de dos contratos seguidos con el mismo cliente.
Si además el propietario es no residente, estos ingresos se declaran en España con el Modelo 210. Te lo contamos en cómo declarar ingresos de Airbnb en España como no residente. Y, como ya ocurría, ni el alquiler turístico ni el de temporada permiten aplicar la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF.
Dudas habituales sobre el IVA y el alquiler de temporada
Sí. El Real Decreto-ley 29/2026 aplica un IVA del 10 % a las estancias de 30 noches o menos con el mismo inquilino desde el 1 de diciembre de 2026, salvo que el alojamiento sea la vivienda habitual del propietario.
Sí. Desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos pagan IVA aunque no prestes ningún servicio. Tienes que darte de alta con el modelo 036 antes de que empiece la primera de esas estancias; si ya tienes reservas así para diciembre, antes del 1 de diciembre. Si solo alquilas estancias de más de 30 noches sin servicios, no tienes que hacerlo.
No. En la Comunitat Valenciana es vivienda de uso turístico la que se alquila por 10 días (noches) o menos seguidos a un mismo inquilino. Pero esa estancia de 20 noches sí lleva IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026.
Es el caso más claro: el inquilino tiene su vivienda habitual en otro país y está fuera de ella por vacaciones. Conviene que figure en el contrato y guardar los documentos que lo demuestran.
El decreto no tiene una regla especial para ellas. Lo que cuenta es cuándo se cobra el alquiler: si la estancia es de 30 noches o menos y la cobras a partir del 1 de diciembre de 2026, lleva IVA aunque la reserva se hiciera antes. Si el precio ya estaba cerrado y no puedes subirlo, el IVA sale de lo que cobras. Las señales cobradas antes del 1 de diciembre son el caso dudoso: Hacienda todavía no ha publicado un criterio, así que consúltanos antes de facturarlas.
Sí. Si estás dado de alta en el IVA porque alquilas estancias de 30 noches o menos, puedes deducir en tus declaraciones trimestrales el IVA de las facturas de los gastos del alquiler, vivas donde vivas. Solo los gastos del alquiler, no los de cuando usas tú el piso. Es distinto del Modelo 210, donde quien vive fuera de la Unión Europea no puede restar gastos.
Sí, si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado y el ayuntamiento aprueba el recargo. Puede llegar al 50 % de la cuota, al 100 % para propietarios de dos o más viviendas turísticas y al 150 % para propietarios de cuatro o más.
¿Alquilas tu piso a turistas en la Costa Blanca?
Atendemos a propietarios residentes y no residentes y a empresas que gestionan alquileres turísticos. Nos encargamos del alta en IVA, de los modelos 303 y 210 y de la parte fiscal de tus contratos de temporada. Más sobre nuestro servicio para no residentes y extranjeros.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026)Consultado el 13 de noviembre de 2026
- Agencia Tributaria: medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026Consultado el 13 de noviembre de 2026
- Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, de derogación del Real Decreto-ley 26/2026Consultado el 13 de noviembre de 2026
- Agencia Tributaria: preguntas frecuentes sobre el IVA en el arrendamiento de inmuebles (devengo)Consultado el 13 de noviembre de 2026
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (texto consolidado)Consultado el 13 de noviembre de 2026
- Generalitat Valenciana: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (17 de marzo de 2026)Consultado el 13 de noviembre de 2026
Información general actualizada a 13 de noviembre de 2026; cada caso puede ser distinto.