Desde el 1 de diciembre de 2026, los pisos turísticos pagarán un IVA del 10 % en las estancias de hasta 30 noches. Además, desde el 1 de octubre, los alquileres turísticos no pueden superar los 31 días; por encima, el contrato pasa a ser de temporada y necesita una causa justificada.
Así lo establece el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre. Si alquila su vivienda en la Costa Blanca a turistas o a extranjeros por uno o dos meses, le explicamos qué cambia y qué tiene que hacer.
Qué se ha aprobado y desde cuándo se aplica
El 30 de septiembre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda. Entra en vigor el 1 de octubre de 2026, aunque no todo se aplica a la vez.
Si tiene un piso en Orihuela Costa, Torrevieja o cualquier punto de la Costa Blanca y lo alquila a turistas, hay dos cambios que le tocan de lleno:
- IVA del 10 % en los alquileres turísticos de hasta 30 noches, a partir del 1 de diciembre de 2026.
- Límite de 31 días para los alquileres sometidos a la normativa turística. Por encima de esa cifra, el contrato es de temporada y exige una causa justificada. Esto se aplica desde el 1 de octubre.
Un aviso antes de seguir. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días. Si el Congreso lo tumba, deja de aplicarse, como ya pasó en marzo de este año con la prórroga de alquileres. Actualizaremos este artículo en cuanto haya votación.
En la asesoría llevamos días recibiendo la misma pregunta: «Yo alquilo a extranjeros uno o dos meses, ¿cómo me afecta esto?». Vamos por partes.
IVA del 10 % en pisos turísticos: qué dice exactamente
Hasta ahora, alquilar un piso amueblado a turistas sin ofrecer servicios de hostelería estaba exento de IVA. Solo se cobraba IVA (al 10 %) si el propietario daba limpieza periódica, cambio de ropa de cama, desayuno o servicios parecidos. Lo explicamos en nuestra guía sobre cómo tributa el alquiler turístico en España.
El decreto modifica la Ley 37/1992 del IVA y saca de la exención dos casos:
- Cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la hostelería. Esto ya estaba así.
- La novedad: cuando se dan a la vez estas dos condiciones:
- la estancia no supera las 30 noches, y
- el alojamiento no es la vivienda habitual del propietario.
En esos casos se aplica el tipo reducido del 10 % (artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA), con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
A quién afecta y a quién no
Situación | ¿IVA del 10 %? |
|---|---|
Piso turístico, estancia de 30 noches o menos, sin servicios | Sí, desde el 1/12/2026 |
Cualquier estancia con servicios de hostelería | Sí (como hasta ahora) |
Estancia de más de 30 noches, sin servicios | No, sigue exenta |
Habitación en la casa donde vive el propietario | No |
Ojo con un detalle: la norma de IVA cuenta noches (30) y la norma turística cuenta días (31). No son lo mismo y conviene no confundirlos al fijar la estancia mínima.
Qué tendrá que hacer el propietario antes del 1 de diciembre
- Darse de alta en el IVA en Hacienda, con el modelo 036 o 037 si es residente. El no residente también está obligado.
- Repercutir el 10 % en cada reserva afectada y emitir factura.
- Presentar el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual (modelo 390).
- Revisar sus precios en Booking, Airbnb y en su propia web. Si no los sube, el 10 % sale de su margen.
La parte buena: al estar sujeto a IVA, podrá deducir el IVA soportado en gastos vinculados al piso, como reformas, mobiliario, suministros o la gestora. Lo explicamos en cómo deducir el IVA de una vivienda.
El límite de 31 días: turístico o de temporada
El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y traza una línea clara según la duración de la estancia:
Duración de la estancia | Qué es | Qué exige |
|---|---|---|
Hasta 31 días | Alquiler turístico | Inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (número VT) y cumplir la normativa turística |
Más de 31 días y hasta 12 meses | Alquiler de temporada | Contrato escrito con una causa real, concreta y demostrable |
Más de 12 meses sin causa, o más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino | Vivienda habitual | Todas las protecciones de la LAU: prórrogas, topes de renta, etc. |
La causa del alquiler de temporada
Ya no basta con llamar «de temporada» a un contrato. El motivo de la temporalidad tiene que figurar expresamente en el contrato, debe ser real y la carga de probarlo es del propietario. Si la causa no se sostiene, el contrato se trata como de vivienda habitual desde su firma.
Estas reglas se aplican a los contratos de temporada firmados desde el 1 de octubre de 2026.
Otras novedades del contrato de temporada
- Fianza adicional: máximo una mensualidad.
- Salida anticipada: el inquilino puede irse avisando con 10 días y el propietario no puede cobrarle indemnización.
- Reparaciones: si el inquilino comunica un desperfecto que afecta a la habitabilidad, el propietario tiene 5 días para responder.
- Actualización de renta: limitada por el IRAV, no por el IPC.
¿Y la licencia turística?
Quien alquila por menos de un mes necesita el número VT. Es un requisito que existe en la Comunitat Valenciana desde hace años, y lo explicamos en cómo registrar su vivienda vacacional en la Comunidad Valenciana. Con el nuevo límite de 31 días, el argumento de «yo no necesito licencia porque exijo un mínimo de 15 noches» deja de tener recorrido.
Booking, Airbnb e IBI: más control y más coste
Plataformas. El decreto introduce multas de hasta 1 millón de euros o el 2 % del volumen de negocio para las plataformas de alquiler de corta duración que incumplan las reglas de la Ventanilla Única Digital europea. En la práctica, Booking y Airbnb serán mucho más estrictas: el anuncio que no tenga sus números de registro en regla se retirará.
A esto se suma que Hacienda ya recibe de las plataformas los datos de cada propietario y de sus ingresos, un tema que tratamos en por qué te inspecciona Hacienda.
IBI. Los ayuntamientos de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI a las viviendas turísticas. Es decir, pagar hasta un 150 % del IBI actual. No es automático: depende de que el municipio esté declarado tensionado y de que el ayuntamiento lo apruebe.
Caso práctico: piso en primera línea que se alquila a extranjeros
Pensemos en un caso muy habitual en la Costa Blanca. Un propietario de Torrevieja tiene un piso frente al mar, no lo quiere alquilar como vivienda habitual y lo anuncia en Booking, en Airbnb y en su propia web. Sus clientes son noruegos, suecos y alemanes que vienen a pasar el invierno.
Reserva de 3 semanas (21 noches). Es alquiler turístico. Necesita número VT y, desde el 1 de diciembre, cobrará un 10 % de IVA.
Reserva de 1 mes justo. Si son 30 noches o menos, turístico con IVA. Si son 31 noches o más, sale del IVA, pero pasa a ser contrato de temporada con causa.
Reserva de 2 meses. Contrato de temporada sin IVA. Aquí el cliente extranjero juega a favor del propietario: una persona con domicilio en Oslo o en Múnich que viene de vacaciones no convierte el piso en su vivienda habitual. Para dejarlo bien atado:
- Escriba en el contrato la causa: estancia vacacional de un no residente con domicilio habitual en [país].
- Guarde una copia del pasaporte o documento de identidad, un justificante de su domicilio en su país y el billete de vuelta.
- Fije fechas cerradas de entrada y salida, sin prórroga automática.
- No firme más de dos contratos seguidos con el mismo cliente.
Si además el propietario es no residente, recuerde que estos ingresos se declaran en España con el modelo 210. Lo explicamos en cómo declarar ingresos de Airbnb en España como no residente. Y, como ya ocurría, ni el alquiler turístico ni el de temporada permiten aplicar la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se paga el IVA del 10 % en los pisos turísticos? Desde el 1 de diciembre de 2026, para estancias de 30 noches o menos en viviendas que no son la residencia habitual del propietario.
¿Una estancia de dos meses lleva IVA? No, siempre que no se presten servicios de hostelería. Pero es un contrato de temporada y necesita una causa justificada por escrito.
¿Qué pasa si alquilo 20 días sin número VT en la Comunidad Valenciana? Es alquiler turístico sin registro. Se expone a sanciones de la Generalitat y a que Booking o Airbnb retiren el anuncio.
¿Las vacaciones de un extranjero son causa válida para un alquiler de temporada? Es el caso más claro de temporalidad: el inquilino tiene su vivienda habitual en otro país. Lo importante es que figure en el contrato y que pueda demostrarse.
¿El decreto ya está en vigor? Sí, desde el 1 de octubre de 2026. Está pendiente de convalidación en el Congreso. El IVA del 10 % se aplica desde el 1 de diciembre de 2026.
¿Me pueden subir el IBI por tener un piso turístico? Solo si su municipio está declarado zona tensionada y el ayuntamiento aprueba el recargo, que puede llegar al 50 % de la cuota.
Qué le recomendamos hacer ahora
Tiene dos meses hasta el 1 de diciembre. Nuestro consejo es decidir ya qué modelo de alquiler quiere:
- Estancias cortas (30 noches o menos): número VT en regla, alta en IVA y precios revisados.
- Estancias largas (más de 31 noches): sin IVA, pero con contrato de temporada bien redactado y la documentación del cliente guardada.
En Asesoría Orihuela Costa atendemos en español, inglés y francés a propietarios no residentes y a empresas que gestionan alquileres turísticos en la Costa Blanca. Nos encargamos del alta en IVA, los modelos 303 y 210 y la revisión de sus contratos de temporada.
Fuentes: BOE del 30 de septiembre de 2026 · Civio · Forbes España · Confilegal · Infobae
Artículo actualizado a 30 de septiembre de 2026. Pendiente de convalidación del Real Decreto-ley 26/2026 en el Congreso.