Antes de firmar la compra de una casa, casi todo el mundo hace la misma cuenta: precio, hipoteca, notaría… e impuestos. Y ahí aparece la duda de siempre: ¿esta vivienda paga ITP o paga IVA?
La respuesta no depende del comprador ni de su nacionalidad, sino de la operación. En la mayoría de los casos la clave está en quién vende y en si la vivienda se transmite por primera vez. Los dos impuestos son además incompatibles entre sí: una misma compraventa tributa por uno o por otro, nunca por los dos.
En este artículo repasamos las diferencias entre ITP e IVA en una vivienda, cuánto supone cada uno en la Comunitat Valenciana y qué situaciones suelen generar errores, también entre compradores de Orihuela Costa y del resto de la Costa Blanca.
La regla general: vivienda nueva con IVA, vivienda usada con ITP
El IVA grava las entregas de bienes que hacen empresarios y profesionales dentro de su actividad. Cuando un promotor vende una vivienda recién construida, esa venta es la primera entrega del inmueble y tributa por IVA.
A partir de ahí, las siguientes transmisiones de esa misma vivienda (lo que llamamos segunda mano) quedan exentas de IVA según el artículo 20 de la Ley del IVA, y pasan a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), regulado en el Texto Refundido del ITP y AJD.
Y si quien vende es un particular, la operación va siempre por ITP, porque un particular no es empresario a efectos de IVA.
“A estrenar” no siempre significa IVA
Este es uno de los malentendidos más habituales. Una vivienda puede estar sin estrenar y, aun así, tributar por ITP. Ocurre, por ejemplo, cuando un particular compró sobre plano y revende antes de entrar a vivir, o cuando un particular se construyó la casa por su cuenta y la vende después.
También hay un matiz en el caso del promotor: si la vivienda ha estado alquilada o utilizada de forma ininterrumpida durante dos años o más, su venta posterior deja de considerarse primera entrega, aunque la venda el propio promotor. En ese caso, salvo excepciones, tocaría ITP.
Cuánto se paga: tipos de IVA, ITP y AJD
Estos son los tipos que se aplican con carácter general a una vivienda situada en la Comunitat Valenciana:
| Concepto | Vivienda nueva (IVA) | Vivienda de segunda mano (ITP) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial o promoción pública) | ITP del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes, 10 %) |
| Viviendas de más de 1.000.000 € | Mismo IVA | ITP del 11 % |
| Actos Jurídicos Documentados | AJD del 1,4 % sobre la escritura desde el 1 de junio de 2026 | No se paga AJD gradual |
| A quién se paga | IVA al promotor; AJD a la Generalitat | A la Generalitat (Agència Tributària Valenciana) |
El IVA del 10 % incluye las plazas de garaje (hasta dos) y los anexos, como un trastero, que se vendan junto con la vivienda. Si el garaje se compra por separado, tributa como cualquier local, al 21 %.
En el ITP existen además tipos reducidos para determinados colectivos que compran su vivienda habitual: jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y otros supuestos previstos en la normativa valenciana. Repasamos estos cambios con más detalle en las novedades fiscales de la Comunidad Valenciana en 2026.
Si quieres ver el cuadro completo de gastos de una compra, incluidos notaría y registro, lo tienes en nuestro artículo sobre los impuestos a pagar al comprar una casa en España.
Quién paga cada impuesto y cómo se liquida
En la práctica, la diferencia más visible para el comprador está en la forma de pago.
Con IVA, el comprador paga el impuesto al vendedor, que es quien lo repercute en su factura y lo ingresa después en Hacienda. Si la compra es sobre plano, cada entrega a cuenta durante la obra lleva su IVA correspondiente. Aparte, el comprador liquida el AJD de la escritura mediante el modelo 600.
Con ITP, no hay factura ni repercusión: es el comprador quien presenta el modelo 600 ante la Agència Tributària Valenciana y paga el impuesto. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y presentarlo tarde trae recargos.
Para el vendedor también cambia la película. El promotor tiene que declarar ese IVA en sus autoliquidaciones. El particular que vende no paga ITP, pero sí puede tener que tributar por la ganancia en su IRPF y por la plusvalía municipal. Y si es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio; aquí explicamos cómo recuperar la retención del 3 % de los no residentes.
Sobre qué valor se calcula cada impuesto
Aquí está otra diferencia importante. El IVA se calcula sobre el precio pactado en la operación.
En el ITP, en cambio, la base imponible es el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que asigna el Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagarás el ITP como si hubieras pagado el valor de referencia, salvo que lo impugnes y demuestres que el valor real es otro. Te lo contamos en profundidad en qué es el valor de referencia y cómo afecta a tus impuestos.
Por eso conviene consultar el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio, no después.
Casos que suelen generar dudas
Comprar una vivienda a un banco o a una empresa
Que el vendedor sea una sociedad no convierte automáticamente la operación en IVA. Si la vivienda ya había sido transmitida antes, se trata de una segunda entrega, exenta de IVA, y tributa por ITP. La empresa solo puede renunciar a esa exención cuando el comprador es también empresario o profesional con derecho a deducir el IVA, algo que no ocurre cuando una familia compra su casa.
Comprar una vivienda para alquilarla
Aunque se compre como inversión, el IVA de una vivienda nueva destinada a alquiler de larga duración no se puede deducir, porque ese alquiler está exento de IVA. Es un coste más de la inversión, igual que lo sería el ITP en una vivienda usada.
Viviendas vendidas con muebles
En muchas compraventas de la costa la casa se vende amueblada. En ciertos casos puede diferenciarse el valor de los muebles, siempre que sea real y esté bien documentado. Lo explicamos en si se pueden incluir los muebles en la compraventa y pagar menos impuestos.
Errores frecuentes al liquidar ITP o IVA
- Dar por hecho que una vivienda sin estrenar paga IVA sin comprobar quién vende y si es primera entrega.
- Olvidar el AJD en la compra de obra nueva y llegar a la notaría sin haberlo presupuestado.
- Escriturar por debajo del valor de referencia pensando que el ITP se calculará sobre el precio.
- No revisar si se cumplen los requisitos para un tipo reducido de ITP, o aplicarlo sin cumplirlos.
- Presentar el modelo 600 fuera de plazo.
Un mismo inmueble puede costar varios miles de euros más o menos según cómo se encaje la operación, así que merece la pena revisarlo antes de firmar las arras.
Antes de firmar, revisa la operación completa
Saber si tu compra paga ITP o IVA es solo el primer paso. El tipo aplicable, la base, los plazos y la situación del vendedor influyen en el coste final y en lo que hay que presentar después.
En Asesoría Orihuela Costa acompañamos a compradores y vendedores en compraventas de inmuebles y herencias: calculamos los impuestos antes de la firma, preparamos las liquidaciones y revisamos que todo cuadre. Si estás a punto de comprar, escríbenos y lo vemos contigo.
Preguntas frecuentes sobre ITP e IVA en la compra de vivienda
¿Una vivienda nueva paga ITP o IVA?
Si la vende el promotor en primera entrega, paga IVA del 10 % más AJD. Si la vende un particular, aunque esté sin estrenar, tributa por ITP.
¿Se pagan ITP e IVA a la vez en la misma compraventa?
No. Son incompatibles: la operación tributa por IVA o por ITP, nunca por los dos sobre el mismo precio.
¿Cuál es el ITP en la Comunitat Valenciana en 2026?
Desde el 1 de junio de 2026 el tipo general es del 9 %, y del 11 % cuando el valor supera 1.000.000 euros. Existen tipos reducidos para determinados colectivos que compran su vivienda habitual.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador. Debe presentar el modelo 600 y pagar el impuesto en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿El ITP se calcula sobre el precio de compra?
Se calcula sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Te acompañamos en la compra de tu vivienda
Buena parte de nuestro trabajo diario son compraventas de inmuebles en la Costa Blanca, tanto de residentes como de compradores extranjeros que pasan aquí solo una parte del año. Calculamos los impuestos antes de que firmes las arras, revisamos el valor de referencia, presentamos el modelo 600 y, si vendes siendo no residente, nos encargamos del modelo 210 y de recuperar la retención del 3 %. Conocemos bien la zona y sabemos dónde suelen aparecer las sorpresas. Ver nuestros servicios para no residentes.