¿Puedo aplicar en el IRPF la reducción de una vivienda en alquiler?

Reducción del 60% por el alquiler de su vivienda en el 2023

Alquiler de viviendas

Si durante el año 2023 arrendó alguna vivienda de su propiedad, recuerde que en el IRPF de dicho ejercicio (cuya declaración puede presentar hasta el próximo 1 de julio de 2024) es de aplicación una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo percibido por dicho alquiler ; eso sí: siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Fecha de formalización

Esta reducción es aplicable en el IRPF de 2023 independientemente de la fecha de formalización del contrato de alquiler. Así pues, también es aplicable para los contratos firmados entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023 , a los que a partir del IRPF de 2024 les será de aplicación un nuevo régimen de reducciones (véalo más adelante).

A continuación, se indican los requisitos que se deben cumplir para disfrutar de esta reducción del 60% en el IRPF de 2023…

Requisito 1: rentas inmobiliarias

Del capital inmobiliario

El primer requisito que debe cumplirse para poder aplicar este incentivo es que las rentas obtenidas se califiquen como rendimientos del capital inmobiliario.

Si se consideran rendimientos procedentes de actividades económicas, no es posible aplicar la reducción en el IRPF.

En ese caso, el rendimiento neto debe cuantificarse según la normativa del Impuesto sobre Sociedades, no siendo aplicable reducción alguna .

Persona empleada

Se considera que la actividad de alquiler de inmuebles es una actividad económica cuando para llevarla a cabo se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Además, es preciso que el número de inmuebles alquilados y la cantidad de trabajo que ello genere sean lo suficientemente elevados como para justificar la contratación de dicho empleado.

También se considera actividad económica al alquiler turístico cuando no se limite a la mera puesta a disposición de los inmuebles y, por tanto, se complemente con la prestación de servicios propios de la industria hotelera: restaurante, limpieza, lavado de ropa…. En estos alquileres tampoco es posible aplicar la reducción del 60%.

Requisito 2 : vivienda permanente

Destino de la vivienda arrendada

Otro requisito que se exige para poder aplicar la reducción es que el destino primordial del alquiler sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario .

En consecuencia, no gozan de esta reducción los arrendamientos de apartamentos vacacionales (aunque no se presten servicios hoteleros), en los que el arrendatario no fija su vivienda habitual sino que únicamente pasa unos meses al año .

Alquileres a estudiantes

Tampoco se considera que la vivienda se utiliza como residencia permanente (y, por tanto, tampoco da derecho a la reducción en el IRPF del 60%) cuando se arrienda a estudiantes o a profesores sólo durante los meses del curso escolar.

La propia LAU califica dichos contratos de alquiler como “para uso distinto del de vivienda”, no siéndoles de aplicación el régimen propio de los contratos de arrendamiento para vivienda permanente .

Hacienda ha considerado que, si se alquila un piso a estudiantes por un período superior a un año, cabe entender que el inmueble va a constituir su vivienda habitual durante ese período y no es un alquiler de temporada, por lo que, en ese caso, sí resulta de aplicación la reducción .

Requisito 3 : rentas declaradas

En la autoliquidación

Por otro lado, recuerde que desde 2021 la reducción por alquiler sólo es aplicable sobre los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario que cumplan las siguientes condiciones :

• Que hayan sido efectivamente incluidos en la autoliquidación del IRPF .
• Y que esta autoliquidación se haya presentado antes de que Hacienda haya iniciado un procedimiento de comprobación (ya sea una verificación de datos, una comprobación limitada o una inspección) que incluya dichos rendimientos.

Las declaraciones de los años 2020 y anteriores no se ven afectadas. Aunque Hacienda inicie ahora una comprobación de alguno de esos ejercicios, si el arrendador presenta una autoliquidación complementaria o comunica a Hacienda los rendimientos netos obtenidos, ésta deberá aplicar la reducción en su regularización.

Requisito 4 : arrendador residente

Residente en España

Un cuarto requisito exigible es que el arrendador resida en España y sea contribuyente del IRPF . Según la normativa actual, las personas no residentes que son propietarias de inmuebles en España, debiendo declarar dichos alquileres a través del IRNR (con la presentación del modelo 210), no pueden aplicarse la reducción por alquiler.

De hecho, en general, los no residentes no pueden deducirse ni siquiera los gastos que soportan por los alquileres (IBI, amortizaciones, gastos de reparación…). Sólo los arrendadores que residen en otro país de la UE, Liechtenstein, Noruega o Islandia tienen derecho a deducirse los gastos soportados (pero sin reducciones).

Discriminatorio.En cualquier caso, sepa que hace unos años la Comisión Europea inició un procedimiento de infracción contra España (actualmente en proceso) para que se modifique la Ley del IRNR, al considerar que negar la reducción del 60% a los inversores de la UE, Liechtenstein, Noruega e Islandia es discriminatorio y restringe la libre circulación de capitales.

Así pues, es posible que en el futuro el Tribunal de la UE obligue a España a corregir esta situación.