¿Cómo deducir el iva de una vivienda?
Patrick2024-06-24T04:42:38+00:00Estarás de acuerdo conmigo si te digo que deducir el iva de una vivienda es de las cosas más complicadas en el mundillo del alquiler de vivienda.
Pero, tranquilo, con este artículo vas a saber que alternativas tienes para deducirte el iva que has pagado por comprar una vivienda nueva.
En él, explicaremos las actividades que permiten deducir el iva de una vivienda sin hacer ingeniería fiscal
Usted va a adquirir una vivienda nueva, por lo que va a soportar IVA. Si su intención es destinar la vivienda al alquiler, vea de qué alternativas dispone para poder deducirse el IVA soportado por dicha compra.
Alquile la vivienda con Iva
Evite el coste de IVA
Usted va a adquirir una vivienda nueva para destinarla al alquiler. Por la compra, soportará un IVA del 10%.
No obstante, como el alquiler de viviendas está exento de IVA, no podrá deducirse el impuesto soportado a menos que destine el inmueble adquirido a una actividad de arrendamiento con IVA (es decir, no exenta).
Vea alguna de esas actividades que le permitirán repercutir IVA y, por tanto, deducirse el impuesto soportado en la compra:
- Alquiler a empresas . Si alquila la vivienda a empresas para que la utilicen en su actividad (por ejemplo, un despacho de abogados).
- Alquiler a agencia inmobiliaria . Si la cede a una agencia inmobiliaria para que la subarriende (caso habitual en alquileres de apartamentos turísticos). Si, la cesión de su casa para que la alquile otra empresa lleva Iva.
- Alquiler con servicios hoteleros . Si la alquila a particulares de forma temporal pero ofreciendo, durante la estancia, servicios de hostelería (limpieza diaria, cambio periódico de la ropa de cama o baño, servicio de desayuno o cena…).
Tendrá que darse de alta en Hacienda y liquidar el iva trimestralmente
Eso sí: para que Hacienda no ponga reparos a la deducción del IVA, demuestre que desde el momento de la compra su intención era destinar la vivienda a la realización de alguna de estas actividades.
Para ello, dese de alta en Hacienda e inicie los trámites para llevar a cabo la actividad (por ejemplo, firme un precontrato con la agencia inmobiliaria arrendataria, solicite los permisos necesarios en el ayuntamiento para utilizar la vivienda como vivienda turística, etc.).
Malas noticias: regularización de bienes de inversión.
Regularización del iva
En el caso de que más adelante decida cambiar el destino de la vivienda y alquilarla a particulares (estando el alquiler exento de IVA):
- Si lo hace cuando ya haya transcurrido el período de regularización de bienes de inversión (que engloba el año en que empiece a alquilar con IVA y los nueve años naturales siguientes, es decir 10 años), el IVA deducido inicialmente será correcto y no deberá hacer nada.
- Pero si empieza a alquilar la vivienda sin IVA antes de que transcurra ese plazo, durante los años que resten hasta su finalización deberá aplicar la regularización de bienes de inversión.
Ejemplo de regularización anual de bienes de inversion
Si adquiere la vivienda en 2024 por 250.000 euros más 25.000 euros de IVA y ese mismo año la alquila con IVA a una agencia inmobiliaria que la subarrienda a turistas, podrá deducirse dicho impuesto y solicitar su devolución.
Si el 1 de abril de 2030 rescinde el contrato con la inmobiliaria y empieza a alquilar la vivienda directamente a particulares (de forma que en dicho año tiene alquileres con IVA y sin IVA, siendo su prorrata del 25%), perderá el derecho a deducirse el IVA soportado. Por tanto, deberá realizar las siguientes regularizaciones hasta 2033:
Año | Prorrata | Regularización | IVA a devolver |
2030 | 25% | Sí (2) | 1.875 (3) |
2031 | 0% (1) | Sí | 2.500 (3) |
2032 | 0% | Sí | 2.500 |
2033 | 0% | Sí | 2.500 |
A partir de 2031, todos los alquileres van sin IVA y la prorrata es del 0%.
Tanto en 2030 como en los años siguientes la prorrata aplicable difiere en más de 10 puntos de la de 2024 (que era del 100%), por lo que es preciso regularizar parte del IVA deducido por la compra.
IVA deducido en 2024 que debe devolverse a Hacienda.
Alquile la vivienda a una empresa o a una agencia inmobiliaria, o arriéndela a particulares ofreciendo servicios hoteleros. De esta forma repercutirá IVA por el arrendamiento, lo que le dará derecho a deducirse el impuesto soportado por la compra de la vivienda.