¿Cómo tributa el alquiler turístico en España?
Introducción: Entendiendo el alquiler turístico y su impacto tributario
El alquiler turístico es una modalidad de arrendamiento que ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años y mucha gente se pregunta cómo tributa el alquiler turístico. Consiste en la cesión temporal de una vivienda o propiedad para su uso vacacional por parte de turistas o visitantes. La vivienda no tiene que ser la vivienda habitual del inquilino. Hace falta una licencia turística para el alquiler turístico.
Sin embargo, es importante destacar que el alquiler turístico no está exento de obligaciones fiscales. La tributación del alquiler vacacional puede variar según la legislación fiscal de cada país o región, y es fundamental comprender las implicaciones tributarias asociadas a esta actividad.
Normalmente las viviendas turísticas se publicitan en portales o páginas webs como booking o Airbnb. Hacienda obliga a estas empresas (incluyendo las agencias inmobiliarias) a declarar el modelo 179 que es una declaración informativa donde tienen que declarar lo que ingresa el propietario por el alquiler que ellos gestionan. De ahí saca hacienda la información de cuánto recauda usted por el alquiler de su casa. Si lo que declarar como rendimiento no coincide con el 179 o simplemente no declara, Hacienda le va a inspeccionar y seguramente multar.
Usted es propietario de una vivienda en un municipio de costa, y a partir de este verano ha pensado alquilarla de forma temporal a turistas. ¿Cómo deberá tributar por dicho arrendamiento?
¿El alquiler turístico lleva Iva o Itp?
Según los servicios prestados
Si usted se limita a alquilar la vivienda (amueblada o no), sin prestar ningún servicio más durante la estancia del inquilino, no tendrá que repercutir IVA sea cual sea la duración del alquiler (el simple arrendamiento de viviendas está exento de dicho impuesto).
¡Atención! Pero si arrienda una vivienda amueblada y se obliga a prestar servicios complementarios propios de un hotel, la exención no se aplica y sí deberá repercutir IVA:
- Tienen tal consideración, por ejemplo, los servicios de restaurante, la limpieza del inmueble y el lavado de ropa de cama y baño periódicos, o la puesta a disposición de otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa, etc.
- En cambio, no se consideran servicios de hostelería los de limpieza y cambio de ropa prestados al inicio y fin de cada período de alquiler, ni la mera puesta a disposición de equipamientos como vajilla, enseres y aparatos de cocina, etc. Tampoco los servicios de mantenimiento en caso de reparaciones de fontanería, electricidad, persianas, electrodomésticos, etc.
Alquiler con IVA
Si el alquiler lleva IVA, tenga en cuenta que deberá darse de alta en Hacienda (presentando una declaración censal) en el epígrafe 685 (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”). En general, el tipo que deberá repercutir en sus facturas será del 10%. Apunte. En todo caso, tendrá derecho a deducirse el IVA que soporte por dicha actividad (por reparaciones, por consumos cuyo coste asuma…).
Alquiler con ITP
Si el alquiler está exento de IVA, tributará por ITP. Dicho impuesto se devenga en el momento de formalizar el alquiler, y el responsable de su pago (que debe realizarse en el plazo de un mes desde la formalización del alquiler) es el arrendatario. Apunte. No obstante, en general el ITP a pagar será bajo. Para calcularlo:
- Tome como base la renta a pagar durante toda la duración del contrato.
- Y aplique sobre dicha base la tarifa especial recogida en la ley (salvo que su comunidad autónoma tenga tarifas propias). Por ejemplo, para un alquiler de dos semanas por 1.000 euros, la cuota es de 7,21 euros.
Tributación del Alquiler turístico en el IRPF
Rendimiento del alquiler turístico
Respecto a la tributación en su IRPF también existen diferencias:
- En caso de que el alquiler a turistas se realice sin prestar servicios hoteleros, en general los rendimientos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario.
- En cambio, si se prestan servicios hoteleros, deben declararse como rendimientos procedentes de una actividad económica.
Sin reducción del alquiler
En ninguno de los dos casos podrá aplicar la reducción del 60% sobre los rendimientos obtenidos, pues ésta se aplica a arrendamientos de viviendas para uso permanente.
Con empleado.
Por otro lado, si usted alquila sin servicios y dispone al menos de una persona empleada a jornada completa (que se encargue de gestionar la actividad), los rendimientos también se declaran como procedentes de una actividad económica.
Pero es preciso que el número de inmuebles alquilados y el trabajo que genera la gestión del arrendamiento justifique la necesidad de contar con ese empleado. Si alquila entre una y tres viviendas difícilmente Hacienda aceptará que exista una actividad económica.
La tributación de los alquileres turísticos depende en gran medida de que el arrendamiento se efectúe con servicios hoteleros adicionales. En ese caso, además de tributar por IVA, el alquiler se considera una actividad económica.
¿Como se declara el alquiler turístico si soy no residente?
Las personas no residentes (y las empresas no residentes también) deben declarar los rendimientos obtenidos durante el trimestre. La declaración se hace a través del modelo 210 y se declara antes del 20 de abril 20 de julio 20 de octubre y 20 de Enero.
El tipo impositivo aplicable al alquiler vacacional en España
Residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19%.
Otros contribuyentes: 24%.
Deducción de los gastos de un alquiler turístico
Ciudadanos o empresas europeas
Los ciudadanos europeos pueden deducirse los gastos en la parte proporcional de la estancia de los inquilinos.
Ciudadanos o empresas no europeos
No pueden deducirse ningún gasto in tienen que tributar por lo que ingresan.
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler turisticos?
El contribuyente puede deducir los gastos producidos durante el período de alquiler de los rendimientos íntegros. Los gastos que sean de carácter anual y no imputables a períodos inferiores concretos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la amortización, deben prorratearse en función del número de días que duró el arrendamiento en el período impositivo.
En general son deducibles los gastos de:
- Ibi (Suma).
- Gastos de comunidad
- Internet,Agua, luz y Gas.
- Seguro
- Limpeza
- Empresa gestora del alquiler
- Agencia, inmobiliaria, Booking, Airbnb.
- Amortización de la casa y los muebles.
- Intereses de préstamos
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, son considerados gastos deducibles. Lo mismo ocurre con los demás gastos de financiación, siempre y cuando sean efectivamente asumidos por el propietario o titular del derecho real.
- De esta manera, los gastos en concepto de intereses devengados por capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien inmueble, así como los gastos en concepto de amortización, no son deducibles durante el período en el que el inmueble no se encuentre arrendado.
- Reparacion y conservacion
- Los gastos de conservación y reparación realizados antes del arrendamiento pueden ser deducibles, siempre y cuando se pueda demostrar una correlación con los ingresos posteriores y dichos gastos estén destinados exclusivamente a ofrecer la propiedad a terceros y no a su disfrute, aunque sea temporal, por parte del propietario. Es decir el propietario no puede disfrutar de la casa.
- A excepción de lo mencionado, los gastos correspondientes al período en que el inmueble ha estado vacío no son deducibles, incluso si se arrienda antes o después.
Si el inmueble está en expectativas de alquiler pero se anuncia en inmobiliarias, los gastos anuales (cuotas de la comunidad de propietarios, IBI, seguros y adquisición de mobiliario, siendo este último gasto deducible a través de la amortización) solo serán deducibles durante los períodos en que la vivienda esté arrendada. Durante los períodos en que la vivienda no esté arrendada, se aplicará la imputación de renta inmobiliaria.
