Reclamación por vicios ocultos
Patrick2024-07-25T14:29:01+00:00Usted acaba de adquirir una vivienda y al entrar advierte defectos importantes que no pudo ver en las visitas previas a la compra. Recuerde que puede reclamar por vicios ocultos y cuándo debe hacerlo, según si se trata de una obra nueva o de segunda mano…
Vicios ocultos viviendas de segunda mano
Defectos en la vivienda
En una vivienda de segunda mano, podrá reclamar contra el vendedor por vicios ocultos , es decir, por aquellos defectos que no se puedan observar a simple vista al hacer las visitas previas a la compra (como humedades que sólo se manifiestan cuando llueve, defectos en las tuberías o en la cubierta inaccesible del inmueble, etc.).
Eso sí: no podrá reclamar por aquellos vicios ocultos que usted, dado su oficio o profesión –si es arquitecto, constructor, lampista…–, deba fácilmente reconocer.
Defectos Graves
En todo caso, los vicios ocultos deben ser preexistentes (previos a la compraventa) y, además, deben ser graves; es decir, debe tratarse de defectos que disminuyan de tal modo el uso de la vivienda que, de haber sabido de ellos, no la hubiera adquirido o lo habría hecho a menor precio (grandes grietas, desprendimientos de ladrillos, instalación eléctrica obsoleta…).
No se consideran defectos graves el funcionamiento defectuoso de un grifo o una bombilla fundida.
Plazo para reclamar vicios ocultos en viviendas de segunda mano
El plazo para reclamar es muy corto; en concreto, es de seis meses desde la entrega de la finca (generalmente, desde la firma de la escritura), y no se interrumpe por existir una reclamación extrajudicial .
Al reclamar, podrá optar entre:
- Solicitar una rebaja del precio de compraventa proporcional al valor de la reparación.
- O desistir del contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado.
Después
Transcurrido el plazo indicado, sólo podrá reclamar por los defectos muy graves (es decir, cuando se comprometa gravemente la habitabilidad de la vivienda).
En tal caso, dispondrá de cinco años tras la venta para reclamar por incumplimiento contractual.
Régimen especial
En Cataluña existe un régimen especial y no se aplican estos plazos: el comprador puede reclamar por la falta de conformidad ante los defectos que presente la vivienda durante un plazo de tres años desde la compraventa.
Vicios ocultos en viviendas nuevas
Defectos Regulados por ley
Si la vivienda adquirida es nueva, podrá reclamar contra el constructor, el promotor y los arquitectos por aquellos defectos expresamente regulados en la ley.
Los defectos de la vivienda se clasifican en tres tipos:
- Daños estructurales (que aparezcan dentro de los diez años desde la entrega de la obra). Son los daños materiales que afectan a la cimentación, soportes, vigas u otros elementos estructurales del edificio y que comprometen su resistencia y estabilidad, es decir, que pueden causar su derrumbamiento.
- Daños que afectan a la habitabilidad (que aparezcan dentro de los tres años desde la entrega de la obra). Son los daños materiales que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (por ejemplo, una instalación de tuberías y sanitarios defectuosa que los hace insalubres).
- Daños en la terminación y acabado (que aparezcan dentro del año siguiente a la entrega de la obra). Son los daños estéticos que no afectan ni a la estructura ni a la habitabilidad de la vivienda (como pequeñas grietas).
Plazo para reclamar por vicios ocultos de una vivienda nueva
Podrá reclamar al promotor y al arquitecto durante dos años desde que aparezcan los vicios , aunque el plazo se interrumpe (iniciándose el cómputo de nuevo) si reclama extrajudicialmente.
Si firmó un contrato con un constructor porque la casa se construyó sobre un terreno suyo, también dispondrá de cinco años para reclamar contra éste por incumplimiento contractual.