Medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios

Medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios

Aqui les reproducimos lo que dice el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turi?stico, la hosteleri?a y el comercio y en materia tributaria.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reduccio?n temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona fi?sica o juri?dica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el arti?culo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el arti?culo 3 de este real decreto-ley, podra? antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pu?blica, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona fi?sica o juri?dica que sea titular de ma?s de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de ma?s de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reduccio?n del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagacio?n de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus pro?rrogas y podra? extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un ma?ximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicara? durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus pro?rrogas, y podra? extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un ma?ximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazara?, sin penalizacio?n ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo sen?alado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podra? realizar durante un periodo de dos an?os a contar desde la finalizacio?n de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continu?e la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pro?rrogas, repartie?ndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del peri?odo.


¿Que significa esto? Pensamos que en general al propietario le interesa mas la moratoria del pago y así no perder dinero. Al arrendatario le supone un alivio temporal pero una presión cuando se supone que volverán los buenos tiempos.

2. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento este? previsto el pago, adema?s de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedara?n excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

3. La persona arrendadora comunicara? expresamente su decisio?n a la arrendataria, en el plazo ma?ximo de siete di?as ha?biles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicara? automa?ticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicacio?n expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

4. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reduccio?n de la renta o la moratoria de su pago que afectara u?nicamente a una parte del peri?odo comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus pro?rrogas, asi? como a un ma?ximo de cuatro meses posteriores a la finalizacio?n de la u?ltima pro?rroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este arti?culo tambie?n resultara?n de aplicacio?n, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicara? u?nicamente para la parte del peri?odo no afectada por el acuerdo de las partes.

Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

1. La persona fi?sica o juri?dica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el arti?culo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el arti?culo 1, y cumpla los requisitos previstos en el arti?culo 3, podra? solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con cara?cter voluntario.

¿Qué significa esto? La decisión esta en manos del propietario y no esta obligado a aceptar ningún acuerdo.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podra?n disponer libremente de la fianza prevista en el arti?culo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podra? servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario debera? reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un an?o desde la celebracio?n del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un an?o.

Requisitos de los trabajadores auto?nomos y pymes arrendatarios a efectos de los arti?culos 1 y 2.

Podra?n acceder a las medidas previstas en los arti?culos 1 y 2, los trabajadores auto?nomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad econo?mica desarrollada por el trabajador auto?nomo:

a) Estar afiliado y en situacio?n de alta, en la fecha de la declaracio?n del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Re?gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Auto?nomos o en el Re?gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por o?rdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se debera? acreditar la reduccio?n de la facturacio?n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reduccio?n de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relacio?n con la facturacio?n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al an?o anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad econo?mica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los li?mites establecidos en el arti?culo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por o?rdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se debera? acreditar la reduccio?n de su facturacio?n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reduccio?n de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relacio?n con la facturacio?n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al an?o anterior.


Muy importante. Acreditacio?n de los requisitos.

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el arti?culo anterior, se acreditara? por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentacio?n de la siguiente documentacio?n:

a) La reduccio?n de actividad se acreditara? inicialmente mediante la presentacio?n de una declaracio?n responsable en la que, sobre la base de la informacio?n contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reduccio?n de la facturacio?n mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relacio?n con la facturacio?n media mensual del mismo trimestre del an?o anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendra? que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reduccio?n de la actividad.

b) La suspensio?n de actividad, se acreditara? mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administracio?n Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el arti?culo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto econo?mico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaracio?n de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la aplicacio?n indebida de la reduccio?n y el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reduccio?n y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el arti?culo 3, sera?n responsables de los dan?os y perjuicios que se hayan podido producir, asi? como de todos los gastos generados por la aplicacio?n de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Exclusio?n de la aplicacio?n de la medida a arrendadores incursos en concurso de acreedores.

1. Lo dispuesto en el arti?culo 1 no resultara? de aplicacio?n cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicacio?n de las medidas previstas en dicho arti?culo, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

2. El arrendador que pretenda la aplicacio?n de este arti?culo 6 debera? acreditar encontrarse en alguna de las situaciones previstas en e?l.