MESURES EXTRAORDINAIRES VISANT LA LOCATION DE LOCAUX COMMERCIAUX

Mesures extraordinaires visant la location de locaux commerciaux

Nous répétons ici ce qui est dit dans le décret-loi royal 35/2020 du 22 décembre sur les mesures urgentes de soutien au secteur du tourisme, à l’industrie et au commerce hôteliers et sur les questions fiscales.

Les baux pour un usage autre que le logement avec des grands propriétaire ( Plus de 10 locaux en location) 

1. En l’absence d’accord entre les parties pour une réduction temporaire du loyer ou un moratoire sur le paiement de celui-ci, la personne physique ou morale qui est locataire d’un bail pour un usage autre qu’un logement, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains ou industriels, qui remplit les conditions énoncées à l’article 3 du présent décret-loi royal, peut, avant le 31 janvier 2021, s’adresser au bailleur, lorsque celui-ci est une société ou une entité publique, ou un grand exploitant, entendu comme la personne physique ou société qui possède plus de 10 propriétés urbaines, à l’exclusion des garages et des débarras, ou une surface bâtie de plus de 1. 500 m2, l’une des alternatives suivantes :

a) Une réduction de 50 % des revenus locatifs pendant la durée de l’état d’alerte déclaré par le décret royal 926/2020, du 25 octobre, qui déclare l’état d’alerte pour contenir la propagation des infections causées par le SRAS-CoV-2, et ses extensions, et qui peut être prolongé aux mois suivants, jusqu’à un maximum de quatre mois.

b) Un moratoire sur le paiement des revenus locatifs à appliquer pendant la durée de l’état d’alerte déclaré par le décret royal 926/2020 du 25 octobre et ses prorogations, et qui peut être étendu aux mois suivants, jusqu’à un maximum de quatre mois. Ce loyer sera différé, sans pénalité ni intérêt, à compter du prochain paiement mensuel du loyer à la fin de la période indiquée à l’article 3. Le paiement différé du loyer peut être effectué pendant une période de deux ans à compter de la fin du moratoire, et toujours dans la période pendant laquelle le contrat de location ou l’une de ses prorogations continue d’être en vigueur, les montants différés étant répartis proportionnellement sur toute la période.


Qu’est-ce que cela signifie? Nous pensons qu’en général, le propriétaire est plus intéressé par le moratoire du paiement et donc de ne pas perdre d’argent. C’est un soulagement temporaire pour le locataire mais une pression quand les bons moments sont censés revenir.

2. Dans les cas où le bail prévoit le paiement, en plus du revenu locatif, d’autres dépenses découlant de l’entretien ou d’autres services, et dont le locataire bénéficie, ces dépenses communes seront exclues des mesures prévues dans la section précédente.

3. Le bailleur communique expressément sa décision au locataire, dans un délai maximum de sept jours ouvrables, à compter du moment où le locataire a fait sa demande par un moyen fiable. À compter du prochain paiement de loyer à la fin de cette période, la mesure choisie par le bailleur parmi celles décrites aux paragraphes 1 a et b, ou, à défaut de communication expresse dans le délai, la mesure demandée par le locataire, est appliquée de plein droit.

4. Dans le cas où les parties sont parvenues à un accord sur la réduction du loyer ou le moratoire sur son paiement qui n’affecte qu’une partie de la période couverte par l’état d’alerte déclaré par le décret royal 926/2020 du 25 octobre et ses prorogations, ainsi qu’un maximum de quatre mois après la fin de la dernière prorogation dudit état d’alerte, les paragraphes 1 et 2 du présent article sont également applicables, mais la mesure correspondante prévue au paragraphe 1 n’est appliquée que pour la partie de la période non affectée par l’accord des parties.

Autres locations à usage autre qu’à usage d’habitation

1. La personne physique ou société qui est locataire d’un contrat de location pour un usage autre qu’un logement conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi 29/1994 du 24 novembre 1994, ou de l’industrie, dont le bailleur est différent de ceux définis à l’article 1er, et qui remplit les conditions énoncées à l’article 3, peut demander au bailleur, avant le 31 janvier 2021, un report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer, à condition que ce report ou une réduction du loyer n’ait pas été convenu par les deux parties sur une base volontaire.

Qu’est-ce que cela signifie ? La décision est entre les mains du propriétaire et il n’est pas obligé d’accepter un quelconque accord.

2. Exclusivement dans le cadre de l’accord visé à l’article précédent, les parties peuvent disposer librement du dépôt prévu à l’article 36 de la loi 29/1994, du 24 novembre, qui peut être utilisé pour le paiement total ou partiel d’une ou plusieurs mensualités du revenu locatif. En cas de cession totale ou partielle, le locataire doit remplacer le montant de la caution dans l’année qui suit la conclusion du contrat ou dans la période de validité restante du contrat, si cette période est inférieure à un an.

Exigences applicables aux travailleurs indépendants et aux petites et moyennes entreprises qui sont locataires aux fins des articles 1 et 2

Les travailleurs indépendants et les PME qui louent des biens immobiliers pour un usage autre que l’habitation peuvent bénéficier des mesures prévues aux articles 1 et 2 s’ils remplissent les conditions suivantes :

1. 1) Dans le cas d’un contrat de location d’un bien immobilier pour l’activité économique exercée par le travailleur indépendant :

a) Être affilié et en situation d’inscription, à la date de la déclaration de l’état d’alerte par le biais du décret royal 926/2020, du 25 octobre, au régime spécial de sécurité sociale des travailleurs indépendants ou autonomes ou au régime spécial de sécurité sociale des travailleurs de la mer ou, le cas échéant, à l’une des mutuelles d’assurance qui remplacent le RETA.

b) que leur activité a été suspendue à la suite de l’entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, ou par des ordres émis par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées aux termes dudit décret royal.

c) Dans le cas où votre activité n’est pas directement suspendue en raison de l’entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, vous devez prouver que vous avez réduit votre chiffre d’affaires du mois civil précédant le mois au cours duquel vous avez demandé le report ou la réduction de vos revenus d’au moins 75 %, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen du trimestre auquel ce mois appartient, en référence à l’année précédente.

2. Dans le cas d’un contrat de location de biens immobiliers pour l’activité économique exercée par une PME :

a) Que les limites établies à l’article 257.1 du texte révisé de la loi sur les sociétés de capitaux, approuvé par le décret-loi royal 1/2010, du 2 juillet, ne soient pas dépassées.

b) Que son activité a été suspendue à la suite de l’entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, ou par des ordres émis par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées en vertu du décret royal précité.

c) Dans le cas où votre activité n’est pas directement suspendue en vertu des dispositions du décret royal 926/2020, du 25 octobre, vous devez accréditer la réduction de votre chiffre d’affaires du mois civil précédant le mois au cours duquel vous demandez le report ou la réduction de vos revenus d’au moins 75 %, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen du trimestre auquel ce mois appartient, en se référant à l’année précédente.


Très important. Accréditation des exigences.

Le respect des conditions établies à l’article précédent sera attesté par la personne qui loue au bailleur par la présentation des documents suivants

a) La réduction de l’activité est accréditée initialement par la présentation d’une déclaration responsable dans laquelle, sur la base des informations comptables et des recettes et dépenses, est indiquée la réduction de la facturation mensuelle d’au moins 75 pour cent, par rapport à la facturation mensuelle moyenne du même trimestre de l’année précédente. En tout état de cause, lorsque le bailleur l’exige, le locataire devra présenter ses livres comptables au bailleur pour prouver la réduction de l’activité.

b) La suspension d’activité sera accréditée au moyen d’un certificat délivré par l’Agence de l’Administration Fiscale de l’Etat ou par l’entité compétente pour traiter la cessation extraordinaire d’activité réglementée à l’article 17 du Décret Loi Royal 8/2020, du 17 mars, sur les mesures urgentes et extraordinaires pour faire face à l’impact économique et social de la COVID-19, le cas échéant, sur la base de la déclaration de cessation d’activité déclarée par l’intéressé.

Conséquences de l’application abusive de la réduction et du report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer

Les locataires qui ont bénéficié de la réduction et du report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer sans satisfaire aux exigences énoncées à l’article 3, seront responsables des dommages qui ont pu être causés, ainsi que de toutes les dépenses générées par l’application de ces mesures exceptionnelles, sans préjudice de toute autre responsabilité que leur comportement peut entraîner.

Exclusion de l’application de la mesure aux bailleurs dans les procédures d’insolvabilité

1. Les dispositions de l’article 1er ne s’appliquent pas lorsque le bailleur est en procédure d’insolvabilité ou lorsque, par suite de l’application des mesures prévues audit article, le bailleur est susceptible de devenir insolvable ou est confronté à une insolvabilité imminente ou en cours, conformément aux dispositions du décret-loi royal 1/2020 du 5 mai, qui approuve le texte révisé de la loi sur l’insolvabilité.

2. Le bailleur qui entend appliquer cet article 6 doit prouver qu’il se trouve dans l’une des situations qui y sont prévues.