¿Como cancelar la inscripción de una hipoteca antigua?
Patrick Gordinne Perez2025-02-02T20:19:27+00:00Los inmuebles antiguos en ocasiones arrastran cargas inscritas en su momento, cuando se constituyó la obligación que garantiza el inmueble, y que en la actualidad no son exigibles.
En estos casos lo único que falta es hacer el trámite final de cancelación de la carga registralmente.
Vea con nosotros cómo actuar cuando se trata de una hipoteca.
Compruebe que la hipoteca consta en el registro de la propiedad
Fecha de la constitución de la hipoteca
Pida una nota simple al registro de la propiedad
Fíjese en la fecha en la que se constituyó la hipoteca y en el plazo establecido para su completo pago.
Por ejemplo, si se constituyó el 3 de febrero de 1980 por un plazo de 25 años, la hipoteca venció el 3 de febrero de 2005.
Dado que el plazo ha transcurrido, y puesto que usted desconocía incluso su existencia –nunca le han reclamado nada–, lo más probable es que esté ya amortizada (pagada en su totalidad) y sólo quede inscribir la cancelación.
Anotación de la hipoteca
Por otro lado, compruebe si figura alguna nota al margen conforme se ha expedido “certificación de dominio y cargas” y en qué fecha se hizo.
Esto es importante porque:
- Significa que el acreedor hipotecario ha instado la ejecución de la hipoteca y que tal vez aún exista riesgo de que sea subastada. En su caso es muy poco probable porque el juzgado se lo habría notificado .
- Si la anotación también fuera “histórica” (se instó la ejecución, pero luego se solucionó el impagado y terminó el proceso), acuda al juzgado a fin de confirmarlo y solicite que se dicte una resolución para que así conste.
¿Como cancelar la inscripción de la hipoteca antigua?
La hipoteca esta pagada
Cuando no haya más anotaciones que la hipoteca, significará que ésta está pagada o que ya no es exigible.
Por tanto, usted deberá contactar con el acreedor (que constará inscrito en el Registro) y pedirle que comparezca ante notario para firmar una escritura en la que solicite la cancelación de la hipoteca.
Atención, últimamente los bancos tardan una eternidad en ir a la notaria a firmar la escritura de cancelación lo que puede suponer un perjuicio muy grande para el comprador.
La hipoteca esta caducada
Si lo anterior no fuera posible porque, por ejemplo, el acreedor inicial era una caja de ahorros que ya no existe, usted directamente podrá cancelar la carga por haber transcurrido el plazo del acreedor para reclamar .
La acción hipotecaria prescribe a los 20 años desde el vencimiento de la hipoteca, pero puede ejercitarse durante el año siguiente al vencimiento; por tanto, para que se pueda cancelar la hipoteca deben haber transcurrido al menos 21 años.
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Leer másCancelación por caducidad
Instancia en el registro de la propiedad
Presente una instancia en el registro de la propiedad correspondiente solicitando expresamente la cancelación de la hipoteca por caducidad.
A estos efectos:
- La mayoría de los registros tienen modelos de instancia que únicamente deberá rellenar con los datos concretos. Incluso hay algunos que permiten su descarga telemática.
- Si no utiliza un modelo, indique en la instancia que funda su petición en lo que establece el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria , copie la descripción y el número de finca registral y añada sus datos personales como solicitante.
Alternativa
Otra opción es hacer una mención en la escritura pública cuando venda el inmueble solicitando al registrador que, al tiempo de inscribir la transmisión, proceda a cancelar la hipoteca por caducidad.
Eso sí: es posible que el comprador le exija cancelar la carga antes de vender (es lo más prudente); además, ello tiene un coste que no tiene que asumir el comprador.
En resumen
Las hipotecas caducadas pero que aún constan inscritas pueden cancelarse por caducidad transcurridos 21 años desde su vencimiento.
Puede hacerse mediante una instancia al Registro o una mención en la escritura de transmisión.

Patrick Gordinne Perez
Economista y CEO Asesoria Orihuela Costa