Si tu semana se mide en visitas, llaves y escrituras, cada gasto cuenta. En esta guía te explicamos, de forma clara y práctica, qué puedes deducir como agente inmobiliario autónomo, qué no, y cómo documentarlo para que Hacienda no te quite el sueño.
Cuando uno está empezando como agente inmobiliario, no suele tener muchos gastos porque suele vender a familiares, amigos, conocidos y no necesita gastar o invertir mucho dinero en captar esos clientes.
El problema es cuando ya su negocio está asentado en el mercado y tiene que realizar gastos recurrentes para captar clientes. Y hacienda es muy estricta con los gastos deducibles. Al fin y al cabo el trabajo de hacienda es como el de una empresa, ganar ( recoger) dinero y créanme, hay gente muy buena trabajando en hacienda.
Las reglas que a hacienda le gusta ver
La normativa fiscal española es extensa y, en muchos gastos, admite interpretaciones. Por eso en esta guía te explicamos lo que dice la ley (Ley y Reglamento del IRPF, Ley del IVA) y también cómo lo aplica Hacienda en la práctica cuando revisa los gastos de un agente inmobiliario, que no siempre coincide con lo que uno espera.
Para que un gasto sea deducible:
- Vinculación a la actividad: el gasto debe tener relación directa con captar, gestionar o cerrar operaciones inmobiliarias.
- Justificación y trazabilidad: factura completa a tu nombre y pago identificable.
- Registro e imputación: anota el gasto en tus libros y en el periodo correcto.
- Bienes afectos un elemento solo se considera afecto si se usa exclusivamente en la actividad. Los bienes divisibles, como la parte de la vivienda usada como despacho, pueden afectarse parcialmente. Los indivisibles, como un turismo o un ordenador, no admiten afectación parcial: cualquier uso privado relevante impide deducirlos en IRPF (art. 29 LIRPF y art. 22 RIRPF). Equipos como un portátil o un móvil siguen siendo afectos aunque los uses para fines personales fuera del horario de trabajo.
- IVA: solo deducible en la parte afectada a la actividad (en turismos rige, por norma general, la presunción del 50% salvo prueba en contrario).
- Vivienda-despacho (IRPF): suministros con la regla del 30% aplicada a la proporción de m² afectos; el resto de gastos del inmueble, por esa misma proporción de m².
¿Sabías que un gasto puede ser deducible en el IVA y no en el IRPF?
Gastos Deducibles típicos para un Agente Inmobiliario
A pesar de la interpretación que podemos hacer cada uno, hay gastos de los agentes inmobiliarios, que es muy claro que son deducibles y que nosotros, según nuestro criterio y experiencia, entendemos que son los siguientes:
Captación y marketing
Portales inmobiliarios (destacados, renovaciones).
Fotografía profesional, vídeo, tour 3D y dron (con permisos).
Home staging, limpieza y pequeñas reparaciones previas a comercializar (no mejoras permanentes).
Web, hosting, dominio, SEO/SEM, CRM inmobiliario y automatización.
Cartelería, rótulos, tarjetas y material promocional.
Movilidad y vehículo
- Taxi, VTC, tren, avión y autobús en desplazamientos a inmuebles, notarías o clientes, con factura a tu nombre y el motivo anotado.
- Alquiler puntual de vehículo para un desplazamiento profesional concreto.
- Tu propio coche: en IRPF solo es deducible si lo usas exclusivamente para la actividad, algo muy difícil de probar en un turismo. El 50 % del IVA sí puede deducirse. Lo explicamos en el apartado de gastos no deducibles.
Oficina y tecnología
Alquiler de oficina o coworking, limpieza, seguridad.
Equipos electrónicos (ordenador, móvil, tablet), software, firma digital, nube y copias de seguridad. Ojo, si cuesta mas de 300€ tendras que amortizar el gasto.
Telefonía e internet: línea exclusiva de negocio → más defendible el 100%.
Notas simples, tasaciones, certificados (energético, ITE), copias de llaves.
Cuotas profesionales (colegio/API/APEI), RC profesional y defensa jurídica.
Honorarios a colaboradores (compartir comisión, fotografía, reforma ligera, arquitectura) con factura y, si procede, retención.
Seguridad, formación y cumplimiento normativo
Formación específica (ventas inmobiliarias, arrendamientos, valoración, drones, fotografía).
EPIs y vestuario identificable (no ropa de calle).
Cuota de autónomos, PRL, protección de datos y servicios de asesoría.
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Gastos con matices (parciales o delicados)
Según nuestra experiencia como asesoría de autónomos, estos serían los gastos que tienen dificultades de demostrar que son gastos deducibles para un autónomo.
Gastos deducibles parciales
- Móvil e internet compartidos: define una prorrata estable y coherente.
- Regalos a clientes: son deducibles como atenciones a clientes o proveedores, con el límite del 1 % de tu cifra de negocios del año (art. 15.e LIS). Mejor si son artículos promocionales con tu marca y puedes identificar a qué cliente se entregaron. Ojo: las liberalidades (donativos o regalos sin relación con la actividad) no son deducibles.
- ReforObras en tu oficina o local: las reparaciones y el mantenimiento (pintar, arreglar una avería) son gasto deducible en el año. Las mejoras o instalaciones (reforma del local, climatización, mobiliario a medida) son inversión y se deducen vía amortización a lo largo de varios años. Si el local es alquilado, las obras se amortizan en su vida útil o, si es menor, en la duración del contrato.
- Eventos y networking: vincula el gasto a captación o fidelización con evidencias (agenda, invitación, contactos)
Gastos deducibles delicados
- Viajes, dietas y representación (tienen que ser muy claros de la actividad y muy justificados)
Transporte y alojamiento en desplazamientos profesionales.
Manutención del autónomo: tus propias comidas mientras trabajas): deducible si se hace en restaurantes u hostelería, se paga con tarjeta u otro medio electrónico y está vinculada a la actividad. Límites diarios: 26,67 € en España y 48,08 € en el extranjero; si pernoctas fuera de tu municipio, 53,34 € y 91,35 €. Pide factura a tu nombre: es la mejor prueba y la necesitas para deducir el IVA.
Comidas con clientes/proveedores: ligadas a operaciones reales y documentadas.
Gastos no deducibles (los que suelen caer)
Estos son algunos de los gastos que hacienda, de oficio, no acepta; es casi imposible que se puedan deducir:
- Ropa de calle, calzado, relojes y gadgets personales.
- Multas, sanciones y recargos (por ejemplo, el recargo por presentar fuera de plazo). Ojo: los intereses de demora de Hacienda sí son deducibles como gasto financiero, según el Tribunal Supremo (sentencia de 8 de febrero de 2021).
- Donativos y liberalidades (salvo supuestos tasados).
- Gastos sin factura completa o a nombre de otra persona.
- Desplazamientos de casa a tu oficina habitual.
- Comidas “sociales” sin relación clara con una operación.
- Gastos de un turismo con uso personal (combustible, seguro, reparaciones, amortización…). En IRPF solo son deducibles si el coche se usa exclusivamente para la actividad, algo muy difícil de probar. Las excepciones legales (art. 22.4 RIRPF) son las furgonetas y vehículos mixtos para mercancías, el transporte de viajeros (taxi, VTC), las autoescuelas, los agentes comerciales en sentido estricto y los vehículos de alquiler. Un agente inmobiliario, por regla general, no está en esa lista. Ojo: el 50 % del IVA del coche sí puede deducirse aunque el gasto no entre en el IRPF.
Ejemplos prácticos (Irpf vs Iva)
Vehículo para visitas:
- IRPF:un turismo no admite deducción parcial. O lo usas exclusivamente para la actividad y deduces el 100 % de sus gastos (combustible, seguro, reparaciones, amortización…), o no deduces nada. Probar ese uso exclusivo es muy difícil: Hacienda casi siempre lo rechaza si no tienes otro vehículo para uso personal y un registro detallado de desplazamientos (agenda, clientes, kilómetros).
- IVA: en turismos puedes deducir el 50 % del IVA aunque el coche también tenga uso personal, salvo que Hacienda pruebe un uso profesional menor. En furgonetas y vehículos mixtos para mercancías, la ley presume un uso profesional del 100 %.
Móvil e internet:
- IRPF: línea exclusiva de negocio → más defendible al 100%; línea mixta → prorrata.
- IVA: deducción solo si están afectos al negocio; con uso mixto, Hacienda es estricta si no hay separación clara.
Despacho en vivienda:
- IRPF: suministros con regla del 30% sobre la proporción de m² afectos; resto por proporción de m².
- IVA: sin exclusividad/segregación, normalmente no procede deducción del IVA de suministros.
Home staging y tour 3D:
- Deducibles como comercialización. Mejor vincular la factura a un inmueble u operación concreta.
Comidas con clientes:
- Deducibles si están ligadas a una operación real, con factura nominativa y pago trazable.
¿Sabías que para hacienda la correlación de ingresos y gastos es muy importante?
La correlación de ingresos y gastos es, dicho en cristiano, la regla de Hacienda que dice:
“Solo puedes deducirte como gasto aquello que tenga relación real con los ingresos de tu actividad.”
Es uno de los criterios básicos para que un gasto sea fiscalmente deducible.
Faqs
¿Puedo deducir el coche si también lo uso en lo personal?
En IRPF, no. Un turismo solo es deducible si está afecto en exclusiva a la actividad, y cualquier uso privado impide deducir sus gastos (art. 22 RIRPF). Las excepciones son los vehículos mixtos para mercancías, el transporte de viajeros, las autoescuelas, los agentes comerciales en sentido estricto y el alquiler de vehículos. En IVA, en cambio, se presume una afectación del 50 % que puedes deducir aunque el coche tenga uso mixto, salvo prueba en contrario..Trabajo desde casa, ¿qué puedo deducir?
Los gastos del inmueble por proporción de m² afectos y los suministros con la regla del 30% sobre ese porcentaje, salvo prueba distinta.¿Las comidas con clientes son deducibles?
Sí, si están ligadas a operaciones reales, con factura nominativa y pago trazable, respetando límites cuando proceda. Con el límite del 1 % de tu cifra de negocios anual. El IVA de estas comidas no es deducible.¿Home staging, fotos y tour 3D entran como gasto?
Sí, como costes de comercialización. Vincula la factura al inmueble u operación para reforzar la deducción.¿Sirve un ticket sin mis datos?
No. Pide siempre factura completa a tu nombre. Sin factura, cojea el IRPF y no hay IVA deducible. Para el IVA, no: necesitas factura completa o factura simplificada con tu NIF, domicilio e IVA desglosado. Para el IRPF, un ticket puede servir como prueba, sobre todo si pagaste con tarjeta, pero es mucho más débil que una factura. Pide siempre factura a tu nombre.»¿Hay una deducción automática por “difícil justificación”?
Sí, si tributas en estimación directa simplificada: puedes deducir un 5 % de tu rendimiento neto (ingresos menos gastos) en concepto de gastos de difícil justificación, con un máximo de 2.000 € al año. Se aplica directamente en la declaración, sin necesidad de facturas. No existe en estimación directa normal ni puede aplicarse si usas la reducción para autónomos dependientes o con un único cliente. Es un complemento: el resto de tus gastos tienes que seguir justificándolos.