¿Comprar un local a medias y alquilarlo?
Patrick Gordinne Perez2024-12-21T08:16:47+00:00El precio de los locales de su zona está bajando, por lo que usted y su hermano están pensando en comprar un local a medias para después alquilarlo.
¿Cómo deberán actuar a nivel fiscal en este caso?
Compra de un local: Tributación por IVA
Para comprar un local a medias : Cree una Comunidad de bienes
Si usted y su hermano adquieren un inmueble a medias, constituirán “de facto” lo que se denomina una “comunidad de bienes”.
Y en caso de que el local se vaya a alquilar, dicha comunidad será, frente a Hacienda, el sujeto pasivo del IVA. Así pues:
- Cuando el local se alquile, será la comunidad la que deberá emitir las facturas por el alquiler y repercutir el IVA correspondiente.
- Asimismo, será la comunidad la que tendrá derecho a deducir el IVA que se soporte por la compra del local o por los gastos derivados del alquiler (obras, suministros, etc.).
Renuncia al IVA
Por otro lado, si el local no es nuevo (no se adquiere a su promotor) y el vendedor también es empresario (lo será si también arrendaba el local), al comprar el local a medias será posible renunciar a la exención del IVA aplicable a las segundas transmisiones de inmuebles.
Si esto ocurre:
- En lugar de tributar por ITP (que es un gasto no deducible), la operación tributará por IVA.
- El vendedor venderá sin IVA y será la comunidad de bienes la que deberá autorrepercutirse dicho impuesto y deducírselo a la vez. El IVA será neutro y, además, evitará el coste por ITP.
Alta en Hacienda
Para que esto sea posible, deberán dar de alta a la comunidad de bienes en Hacienda y solicitar un NIF presentando un modelo 036.
Dicho documento identificativo les permitirá presentar declaraciones a nombre de la comunidad, emitir las facturas por el alquiler y también recibir facturas a su nombre.
Si al firmar la escritura de compraventa todavía no tienen el NIF de la comunidad, hagan constar que el local se va a destinar al alquiler y que pedirán a Hacienda un NIF para ella.
Asimismo, añadan también que el vendedor se compromete a expedir la factura a nombre de la comunidad con el NIF que le notificarán.
Modelo 347
La comunidad de bienes también deberá presentar la declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347) cuando ello sea necesario.
Por ejemplo, si durante el año han contratado a un albañil para realizar unas reformas en el local por un importe superior a 3.005,06 euros.
Recuerde que no deben incluirse en el modelo 347 los ingresos del alquiler sujetos a retención, ya que el arrendatario-retenedor ya incluirá estos importes en el resumen anual de retenciones (modelo 180).
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Tributación por IRPF
Atribución de rentas
Su comunidad de bienes, sin embargo, no tributará por IRPF. Las comunidades de bienes son “entidades en régimen de atribución de rentas”, por lo que todos sus rendimientos deben atribuirse a los comuneros (en este caso, usted y su hermano) en proporción a su coeficiente de propiedad en el local.
Para ello, en enero de cada año, la comunidad deberá presentar ante Hacienda el modelo 184 informando sobre qué parte de las rentas del ejercicio anterior y de las retenciones soportadas se atribuye a cada propietario.
Los propietarios deberán declarar dichas rentas y podrán deducirse las correspondientes retenciones en su IRPF.
Certificado
Por último, para que usted y su hermano puedan acreditar ante Hacienda los rendimientos y retenciones declarados en sus respectivas declaraciones de IRPF, la comunidad de bienes deberá emitir en el mes de febrero un certificado a cada uno de ustedes informándoles de los rendimientos y retenciones que les hayan sido atribuidos.
En resumen
Al comprar un local a medias, habrán constituido “de facto” una comunidad de bienes, y será ésta la que deberá repercutir el IVA y presentar las declaraciones por ese impuesto.
En cambio, el IRPF será individual de cada uno de ustedes.