El precio de los locales de su zona está bajando, por lo que usted y su hermano están pensando en comprar un local a medias para después alquilarlo.
¿Cómo deberán actuar a nivel fiscal en este caso?
Compra de un local: Tributación por IVA
Para comprar un local a medias : Cree una Comunidad de bienes
Si usted y su hermano adquieren un inmueble a medias, constituirán “de facto” lo que se denomina una “comunidad de bienes”.
Y en caso de que el local se vaya a alquilar, dicha comunidad será, frente a Hacienda, el sujeto pasivo del IVA. Así pues:
- Cuando el local se alquile, será la comunidad la que deberá emitir las facturas por el alquiler y repercutir el IVA correspondiente.
- Asimismo, será la comunidad la que tendrá derecho a deducir el IVA que se soporte por la compra del local o por los gastos derivados del alquiler (obras, suministros, etc.).
Renuncia al IVA
Por otro lado, si el local no es nuevo (no se adquiere a su promotor) y el vendedor también es empresario (lo será si también arrendaba el local), al comprar el local a medias será posible renunciar a la exención del IVA aplicable a las segundas transmisiones de inmuebles.
Si esto ocurre:
- En lugar de tributar por ITP (que es un gasto no deducible), la operación tributará por IVA.
- El vendedor venderá sin IVA y será la comunidad de bienes la que deberá autorrepercutirse dicho impuesto y deducírselo a la vez. El IVA será neutro y, además, evitará el coste por ITP.
Alta en Hacienda
Para que esto sea posible, deberán dar de alta a la comunidad de bienes en Hacienda y solicitar un NIF presentando un modelo 036.
Dicho documento identificativo les permitirá presentar declaraciones a nombre de la comunidad, emitir las facturas por el alquiler y también recibir facturas a su nombre.
Si al firmar la escritura de compraventa todavía no tienen el NIF de la comunidad, hagan constar que el local se va a destinar al alquiler y que pedirán a Hacienda un NIF para ella.
Asimismo, añadan también que el vendedor se compromete a expedir la factura a nombre de la comunidad con el NIF que le notificarán.
Modelo 347
La comunidad de bienes también deberá presentar la declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347) cuando ello sea necesario.
Por ejemplo, si durante el año han contratado a un albañil para realizar unas reformas en el local por un importe superior a 3.005,06 euros.
Recuerde que no deben incluirse en el modelo 347 los ingresos del alquiler sujetos a retención, ya que el arrendatario-retenedor ya incluirá estos importes en el resumen anual de retenciones (modelo 180).
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Tributación por IRPF
Atribución de rentas
Su comunidad de bienes, sin embargo, no tributará por IRPF. Las comunidades de bienes son “entidades en régimen de atribución de rentas”, por lo que todos sus rendimientos deben atribuirse a los comuneros (en este caso, usted y su hermano) en proporción a su coeficiente de propiedad en el local.
Para ello, en enero de cada año, la comunidad deberá presentar ante Hacienda el modelo 184 informando sobre qué parte de las rentas del ejercicio anterior y de las retenciones soportadas se atribuye a cada propietario.
Los propietarios deberán declarar dichas rentas y podrán deducirse las correspondientes retenciones en su IRPF.
Certificado
Por último, para que usted y su hermano puedan acreditar ante Hacienda los rendimientos y retenciones declarados en sus respectivas declaraciones de IRPF, la comunidad de bienes deberá emitir en el mes de febrero un certificado a cada uno de ustedes informándoles de los rendimientos y retenciones que les hayan sido atribuidos.
Antes de comprar: pactad por escrito cómo vais a tomar las decisiones
Aunque compres el local con una persona de confianza, conviene no dejar la gestión de palabra. Una cosa es ser copropietarios al 50% y otra muy distinta es tener claro cómo vais a actuar cuando haya que tomar decisiones: aceptar un inquilino, hacer obras, renegociar la renta, pedir financiación, vender el local o asumir un periodo sin ingresos.
Por eso, antes de firmar la compraventa es recomendable redactar un acuerdo interno entre los propietarios. Este documento no sustituye a la escritura de compra ni al contrato de alquiler, pero ayuda a prevenir conflictos. Puede regular, por ejemplo, quién se encargará de hablar con el inquilino, cómo se aprobarán los gastos extraordinarios, qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender su parte o si alguno no puede aportar dinero cuando haya que pagar una derrama, una reparación o un impuesto.
También es aconsejable prever qué pasa si el local permanece vacío durante varios meses. El alquiler de locales comerciales puede ser rentable, pero no siempre genera ingresos desde el primer día. Mientras se encuentra inquilino, habrá gastos que seguirán existiendo: comunidad, IBI, seguro, suministros mínimos, mantenimiento o posibles cuotas de préstamo. Si estos pagos no se pactan desde el principio, pueden aparecer tensiones entre los copropietarios.
Revisa el local como inversión, no solo como oportunidad
Que el precio de los locales baje en una zona no significa automáticamente que cualquier compra sea rentable. Antes de adquirirlo, conviene analizar si ese inmueble podrá alquilarse con facilidad y a qué tipo de negocio. Un local barato puede terminar saliendo caro si necesita muchas reformas, si tiene problemas de accesibilidad, si no cumple requisitos técnicos o si está situado en una zona con poca demanda comercial.
Es importante revisar la situación urbanística y comunitaria del local. Algunos negocios necesitan salida de humos, licencia específica, aislamiento acústico, accesibilidad, ventilación, potencia eléctrica suficiente o permisos municipales concretos. Si el local no permite esos usos, el número de posibles inquilinos será mucho menor.
También hay que comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios. En edificios con viviendas, determinadas actividades pueden generar conflictos por ruidos, olores, horarios o uso de zonas comunes. Además, si el futuro inquilino necesita modificar la fachada, instalar rótulos, colocar maquinaria exterior o hacer obras que afecten a elementos comunes, puede ser necesaria autorización de la comunidad o del ayuntamiento.
Antes de comprar, pide información sobre cuotas de comunidad, derramas previstas, estado de la fachada, instalaciones, humedades, deudas pendientes y certificaciones. Un local con una renta potencial atractiva puede perder interés si arrastra una derrama importante o si necesita una reforma que reduzca la rentabilidad real de la operación.
El contrato de alquiler debe proteger la inversión común
Una vez comprado el local, el contrato de alquiler será clave para proteger la inversión. En los arrendamientos de local comercial existe más margen de pacto que en los alquileres de vivienda, por lo que conviene regular con detalle las obligaciones del arrendatario y del arrendador.
El contrato debería indicar claramente la actividad autorizada. No es lo mismo alquilar para oficina, tienda, almacén, hostelería o clínica. Cuanto más concreta sea la actividad permitida, más fácil será evitar problemas posteriores si el inquilino cambia el uso del local o realiza una actividad más conflictiva de la prevista.
También conviene concretar quién paga cada gasto: comunidad, IBI, tasa de basuras, suministros, seguro, pequeñas reparaciones, mantenimiento de instalaciones, licencias o adecuaciones necesarias para la actividad. Si el inquilino va a realizar obras, debe quedar por escrito qué obras se autorizan, quién las paga, si deben retirarse al finalizar el contrato y si pasan a formar parte del local sin derecho a indemnización.
Otro aspecto importante es la duración. Un plazo demasiado corto puede obligar a buscar inquilino con frecuencia; uno demasiado largo, sin mecanismos de actualización adecuados, puede dejar una renta por debajo del mercado. Por eso es habitual pactar duración inicial, prórrogas, revisión de renta y penalizaciones si el inquilino abandona antes de tiempo.
Gestión práctica: cuenta bancaria, reservas y documentación anual
Más allá de la fiscalidad, es recomendable llevar una gestión separada del local. Lo más práctico suele ser abrir una cuenta bancaria específica para cobrar la renta y pagar todos los gastos relacionados con el inmueble. Así será más fácil controlar ingresos, justificar pagos, calcular resultados y evitar mezclas con los gastos personales de cada propietario.
También conviene crear una pequeña reserva de tesorería. En un local alquilado pueden surgir reparaciones urgentes, sustitución de persianas, problemas eléctricos, gastos de comunidad, periodos sin inquilino o costes de comercialización. Si todos los ingresos se reparten cada mes, cualquier imprevisto obligará a pedir aportaciones extraordinarias a los propietarios.
Guarda de forma ordenada contratos, facturas, recibos, justificantes bancarios, comunicaciones con el inquilino, certificados de retenciones, seguros y documentación de obras. Esta organización no solo facilita la declaración de impuestos, sino que también protege a los propietarios en caso de desacuerdo con el arrendatario o de comprobación administrativa.
En resumen
Al comprar un local a medias, habrán constituido “de facto” una comunidad de bienes, y será ésta la que deberá repercutir el IVA y presentar las declaraciones por ese impuesto.
En cambio, el IRPF será individual de cada uno de ustedes.