Acheter une propriété sur la côte espagnole est un rêve pour beaucoup. Mais lorsque l’on est non-résident, le chemin comporte des spécificités fiscales et administratives. Cette guide est dédiée à vous, investisseurs ou futurs résidents francophones, qui souhaitez acquérir un bien à Orihuela Costa (province d’Alicante). Nous couvrons les étapes clés, les obligations fiscales et les astuces pour optimiser votre investissement dans le respect de la législation espagnole.
1. Pourquoi Orihuela Costa ?
Située dans le sud de la province d’Alicante, Orihuela Costa est un secteur très prisé par les investisseurs étrangers. Sa douceur de vivre, son accès facile depuis l’Europe et son climat méditerranéen en font une destination attractive. De plus, l’expérience de notre cabinet en matière de transactions d’étrangers non-résidents renforce la sécurité du processus.
2. Les étapes de la transaction immobilière
Voici les principales étapes de l’acquisition :
Obtenir le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) ou numéro fiscal : indispensable pour toute transaction immobilière en Espagne.
Vérification juridique et urbanistique du bien : s’assurer qu’il n’existe pas de dettes, de charges, de vices cachés ou d’interdictions.
Signer un contrat de réservation ou d’arras, toujours accompagné d’un dépôt.
Signer l’acte de vente (escritura) devant notaire espagnol.
Enregistrement au Registre de la Propriété et paiement des taxes correspondantes.
Même si cette étape est commune à toute Espagne, elle nécessite un accompagnement spécialisé quand l’acheteur est non-résident.
3. Aspects fiscaux pour non-résidents
C’est ici que résident les différences majeures. En tant que non-résident en Espagne acquéreur ou propriétaire à Orihuela Costa, voici ce qu’il faut savoir :
a) Impôt sur le revenu pour non-résidents (IRNR)
Si vous achetez un bien et que vous n’y résidez pas fiscalement en Espagne, vous êtes soumis au régime de non-résident. Si le bien est loué ou même inoccupé, vous devez déclarer un revenu imputé ou réel selon le cas, par le biais du formulaire deux cent dix (210) pour les non-résidents.
b) Taxes lors de l’achat
TVA si le bien est neuf, la TVA de 10 % et AJD (1,5 % à Orihuela Costa province d’Alicante).
Impôt sur Transmissions Patrimoniales (ITP) : 10% s’il est une revente, l’ITP de la communauté valencienne s’applique. 11% a partir de 1.000.000€.
Droits de notaire et d’enregistrement, lesquels peuvent représenter entre 1-2 % du prix d’achat.
Frais de l’assesor ou conseiller fiscal : 1.210€
Plus-value municipale (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) en cas de revente.
Si le vendeur est aussi non résident vous devez lui retenir 3% du prix d’achat et vous devez le déclarer par le biais du formulaire deux cent once (211) pour les non-résidents
c) Fiscalité post-achat
Impôt sur la fortune (IP ) ? En Espagne, pour les non-résidents, l’obligation dépend de la région autonome ; dans la Communauté valencienne, il n’est pas appliqué pour non-résidents aux seuils habituels.
Impôt sur les successions et donations : même pour les non-résidents, des droits peuvent s’appliquer si votre patrimoine immobilier est en Espagne ; donc prévoir une stratégie successorale.
Déclaration de non-résident vacant : Même si vous n’occupez pas le bien, l’administration peut considérer un revenu imputé, variable selon régions.
Revenu locatif :
19 % pour les Européens (dépenses déductibles)
24% pour les non-européens (dépenses NON déductibles)
Service multilingue, fiscalité non-résidents
d) Optimisation légale
Utiliser une société peut parfois être intéressant pour les investisseurs fréquents ; mais attention aux coûts de structure et à l’imposition en Espagne et dans votre pays d’origine.
Anticiper la revente : connaître les taux de plus-value, les bonifications éventuelles pour (résidence, âge, etc.).
Bien choisir la localisation en Espagne car les taux d’ITP ou autres bonifications peuvent varier.
4. Points à surveiller spécifiquement à Orihuela Costa
Le marché des étrangers est très présent dans cette zone.
Vérifier que l’urbanisation est bien légalisée, car certaines constructions en bord de mer peuvent avoir des irrégularités.
Attention aux coûts de copropriété et aux règles de location (si vous louez, même occasionnellement).
Évaluer l’usage que vous ferez du bien : résidence personnelle, location de vacances, investissement long terme — chaque usage a ses obligations fiscales.
Différences fiscales dans l’IBI entre les municipalités voisines (Orihuela, Torrevieja, Pilar de la Horadada). Orihuela moins cher, Torrevieja et Pilar de la horadada plus cher.
Vérifier le droit de préemption et de rétractation de la communauté valencienne
Notre rôle d’accompagnement s’avère déterminant : accompagnement multilingue (français, anglais, espagnol) comme vous le proposez.
5. Exemple chiffré simplifié
Supposons : achat d’un appartement de 250 000 € à Orihuela Costa, par un non-résident français, usage location partielle, revente dans 10 ans.
Achat : ITP ~ 10 % (soit 25 000 €) + frais notaire/enregistrement ~ 2 000–3 000 €.
Année en cours : si bien vacant → imposition IRNR forfaitaire (~ 1,1 % de la valeur cadastrale) ou selon taux réel.
Revente dans 10 ans : plus-value taxable à taux ~19-24 % pour non-résidents + éventuel IIVTNU.
Cet exemple ne remplace pas un calcul personnalisé mais vous permet d’anticiper.
6. Pourquoi faire appel à un conseiller fiscal local multilingue
Nous maîtrisons l’économie : en tant qu’économiste, vous comprenez déjà l’importance des chiffres.
Mais la législation espagnole est spécifique : recours à un conseiller local garantit que vous ne payez pas d’impôts inutiles et que toutes les opportunités d’abattements ou bonifications sont exploitées.
Une communication claire en français vous évite les malentendus.
Et vous bénéficiez d’un accompagnement complet : fiscal, juridique, comptable et administratif.
7. Conclusion
Acheter à Orihuela Costa en tant que non-résident peut être une excellente décision d’investissement ou de vie. Avec une bonne préparation, un accompagnement professionnel et une stratégie fiscale bien étudiée, le processus devient fluide … et même convivial ! (Oui, on peut rire un peu des « papiers » 😉 )
N’attendez pas la dernière minute pour agir : le marché bouge, les législations évoluent, et anticiper fait toute la différence.
