Si vous êtes non-résident et que vous avez vendu votre maison en Espagne, il est probable que vous ayez rencontré le concept de la retenue de 3 %. Ce pourcentage n’est pas un impôt en soi, mais un montant que le Trésor (l’Agence fiscale) retient automatiquement du prix de vente pour garantir le paiement de son impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) pour la plus-value.
Pour de nombreux vendeurs, cet argent retenu est en fait un remboursement en attente. Chez Asesoría Orihuela Costa, nous voulons vous guider pas à pas pour récupérer jusqu’au dernier euro qui vous revient.
🔑 Qu'est-ce que la retenue de 3 % pour les non-résidents en Espagne exactement ?
Lorsqu’une personne physique ou une entité non résidente fiscale en Espagne vend un bien immobilier, la loi oblige l’acheteur (qu’il soit résident ou non) à retenir 3 % du prix d’achat et à le déposer directement auprès de l’Agence fiscale espagnole au moyen du modèle 211.
L’objectif de cette retenue est clair : S’assurer que le vendeur non résident déclare et paie l’impôt sur le bénéfice qu’il a tiré de la vente.
En langage fiscal, qu’il paie le gain patrimonial obtenu lors de la vente de la maison et qu’il soit payé à la fois par les résidents et les résidents en Espagne.
Quand dois-je payer la retenue de 3 % ?
Les 3 % sont payés lors de la signature de l’acte de vente et sont retenus par l’acheteur qui est le contribuable à payer. Et celui qui est obligé a payer la taxe au fisc espagnole.
En d’autres termes, si vous n’êtes pas résident et que vous vendez une maison en Espagne, l’acheteur de votre maison, qu’il soit résident ou non-résident, est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le payer à l’administration fiscale espagnole dans un délai d’un mois au moyen du modèle 211.
Ceci est généralement fait par le conseiller fiscal à qui vous represente a l’acte chez le notaire pour achetez la maison.
Exemple pratique, de la retenue de 3 %
Vous avez vendu votre maison le 19 novembre et le prix de vente de l’acte est de 250.000 €.
3 % x 250.000 = 7.500 €
Comme il s’agit d’une retenue, la valeur de 3 % du prix d’achat, l’acheteur la déduit du prix de vente et l’apporte au bureau de taxe espagnole, c’est-à-dire que l’acheteur vous paiera 242 500 € (moins d’autre retenues éventuelles)
Dans notre exemple, l’acheteur de la maison devra verser 7.500 € à l’agence fiscale en présentant le modèle 211 et la date limite est le 19 décembre.
📈 Quand ai-je droit au remboursement des 3 % retenus ?
Vous aurez le droit de réclamer tout ou partie de cette retenue lorsque, lors du calcul de votre impôt sur les plus-values, l’une des deux situations suivantes se produit :
- Lorsqu’il n’y a pas eu de gain (ou que le gain est inférieur) :
- Si le calcul de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) montre que l’impôt réel à payer est inférieur à 3 % retenu.
- Ou si, directement, la vente de la propriété ne vous a généré aucun gain en capital (même si vous avez subi des pertes).
- Lorsqu’il y a exemption:
- Si vous remplissez l’une des conditions d’exonération fiscale (bien qu’il s’agisse de cas moins fréquents).
⏰ Délais : Le facteur critique pour récupérer votre argent
Le temps est crucial dans la gestion avec le Trésor. De nombreux non-résidents perdent le droit au remboursement pour non-respect de ces délais :
- Délai de soumission : Vous disposez de trois mois à compter de la fin du délai dont disposait l’acheteur pour verser la retenue (modèle 211).
- En pratique : Vous avez généralement quatre mois à compter de la date de l’acte authentique de vente pour soumettre votre demande de retour via le modèle 210.
⚠️ Attention ! Si vous présentez le modèle 210 en dehors de ce délai de trois mois (ou quatre à compter de la vente), le Trésor a le droit légal de refuser le remboursement, même si vous n’avez rien à payer.
📃 Documentation nécessaire pour réclamer la retenue (Modèle 210)
La demande de remboursement doit être faite par le biais du modèle 210 (Déclaration de revenus des non-résidents) dans la modalité des gains en capital par transmission de biens immobiliers.
Pour une gestion réussie, vous devez joindre la documentation suivante :
- Acte public de vente (d’acquisition et de transmission).
- Formulaire 211 (Justificatif de revenu de 3 % retenu par l’acheteur).
- Justificatifs de dépenses déductibles (voir point suivant).
- Certificat de résidence fiscale si vous souhaitez appliquer des taux d’imposition inférieurs (citoyens de l’UE/EEE).
- Certificat de propriété bancaire de votre compte pour recevoir le virement (il doit s’agir du vendeur).
💡 Maximiser le remboursement : N'oubliez pas les dépenses déductibles !
Pour calculer correctement le gain de capital (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat), vous pouvez déduire une série de dépenses qui influencent directement le montant à récupérer :
| Concept | Détails |
| Frais d’acquisition | Taxes payées à l’achat (ITP, TVA), frais de notaire, enregistrement et agence d’achat. |
| Frais de vente | Honoraires de l’agence immobilière, certificat énergétique, taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (plus-value municipale). |
| Investissements et améliorations | Frais de rénovation et de travaux qui impliquent une amélioration ou une extension de la propriété (pas de simple entretien). Il est essentiel de conserver toutes les factures. |
🛠️ Exemples spécifiques de dépenses déductibles (investissement et amélioration)
Une dépense est considérée comme une amélioration lorsqu’elle apporte quelque chose qui n’existait pas auparavant ou qui implique un changement substantiel de l’élément remplacé.
Les exemples les plus courants que l’Agence fiscale accepte généralement sont :
| Type de dépense | Description et condition |
| Agrandissement | Construction d’une nouvelle plante, clôture d’une terrasse qui augmente les mètres habitables. |
| Installation initiale | Installation d’un ascenseur là où il n’y en avait pas auparavant. Installation de chauffage ou de climatisation centralisée pour la première fois. |
| Isolement | Travaux d’amélioration de l’isolation thermique ou acoustique (par exemple, passage de fenêtres à simple vitrage à double vitrage à haut rendement). |
| Énergie | Installation de panneaux solaires ou de systèmes d’énergie renouvelable (s’ils n’existent pas). |
| Réforme structurelle | Renforcement des fondations, réhabilitation des façades qui impliquent plus qu’un simple ploier/peint, changements dans la distribution interne (par exemple, jeter des murs). |
| Remplacement avec amélioration | Remplacement de l’installation électrique ou de plomberie par une installation qui répond à des réglementations beaucoup plus strictes que la précédente, augmentant la sécurité ou l’efficacité. |
Exemples de dépenses NON déductibles (entretien/conservation)
Ces dépenses ont pour but de maintenir la propriété dans un usage normal, de sorte qu’elles n’aumentent PAS la valeur d’acquisition dans le modèle 210 de vente :
- Peindre la maison.
- Réparer une panne de tuyau.
- Remplacer une ancienne chaudière par une nouvelle de performances égales.
- Remplacer les portes ou les vieux sols par d’autres de qualité égale.
- Réparer le toit ou la couverture pour éviter les fuites.
Ces dépenses, si elles sont déductibles pour calculer le revenue locatif en Espagne annuel.
📌 Recommandation professionnelle clé
Pour que ces dépenses soient admises par le Trésor, il est essentiel que vous, en tant que conseiller, insistiez auprès du client étranger sur ce qui suit :
- Factures détailées : Les factures doivent préciser clairement le concept de l’œuvre. Une simple « réforme intégrale » sans ventilation peut être rejetée. Ils doivent indiquer qu’il s’agit de l’installation de nouveaux éléments ou d’une extension/modification structurelle.
- Licences de travaux : Si les travaux nécessitaient une licence municipale (comme d’habitude dans les extensions ou les réformes structurelles), la licence doit être fournie. Cela prouve sa nature d' »amélioration ».
La charge de la preuve qu’une dépense est d’amélioration et non d’entretien incombe toujours au contribuable (son client). Si les factures sont ambiguës, le Trésor les considérera comme une maintenance et refusera sa déduction.
🤝 Pourquoi engager un conseiller fiscal expert en non-résidents ?
Bien que le processus semble simple, l’Agence fiscale examine ces demandes de remboursement à la loupe, en particulier dans les zones à forte transaction d’étrangers comme Orihuela Costa.
Nos services garantissent que:
- Calcul optimal : Nous examinons vos dépenses déductibles historiques pour assurer le remboursement maximal possible.
- Conformité fiscale à 100 % : Nous nous assurons que vous êtes au courant de tous les paiements de l’IRNR des années précédentes (taxe annuelle des non-résidents) pour éviter que le fisc ne paralyse le remboursement.
- Suivi et réponse aux demandes du bureau de taxe espagnole: Nous nous occupons de toutes les demandes d’informations que le fisc peut envoyer jusqu’à ce que l’argent soit versé sur votre compte.
🎯 Voulez-vous récupérer votre rétention sans complications ?
Si vous avez vendu votre propriété et que vous souhaitez un remboursement maximum de 3 % dans les plus brefs délais, ne vous risquez pas avec la bureaucratie espagnole.
Chez Asesoría Orihuela Costa, nous sommes des économistes ayant une expérience avérée dans la fiscalité internationale et les procédures de non-résidents.
