En muchas compraventas de vivienda en España, especialmente en zonas como Orihuela Costa, Torrevieja o Pilar de la Horadada, es habitual que el inmueble se transmita con muebles y electrodomésticos incluidos.
Sin embargo, pocos compradores y vendedores saben que, en determinados casos, es posible diferenciar el valor de los muebles en la escritura y que esto puede tener implicaciones fiscales tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el IRPF del vendedor.
Ahora bien, no se trata de una práctica automática ni recomendable en todos los casos. Es una cuestión que debe analizarse con criterio profesional para evitar problemas con Hacienda.
¿Es legal separar el valor de los muebles en una compraventa?
Sí, es perfectamente legal siempre que se cumpla una condición fundamental:
👉 Que los muebles y electrodomésticos formen parte real de la operación y tengan un valor económico independiente del inmueble.
Es decir, no se trata de “crear” un valor ficticio, sino de reflejar correctamente lo que realmente se está comprando.
Qué impuestos se pagan por la vivienda y por los muebles
En una compraventa de vivienda usada en la Comunidad Valenciana:
- El inmueble tributa en el ITP (tipo general actualmente en torno al 10%)
- Los bienes muebles tributan como transmisión de bienes muebles (tipo general del 6%)
👉 Por tanto, si existe una parte del precio que corresponde realmente a muebles, su tributación puede ser diferente.
Quizás te interese saber que a partir del 1 de junio de 2026, el Itp, en la Comunidad Valenciana baja al 9 %, más información en el artículo siguiente.
Cuándo tiene sentido separar los muebles
Cuándo tiene sentido separar los muebles
Esta opción puede ser interesante en casos como:
- Viviendas que se venden completamente equipadas
- Inmuebles con electrodomésticos y mobiliario de valor relevante
- Operaciones donde el mobiliario forma parte real del acuerdo económico
También puede ser relevante si el comprador va a destinar la vivienda al alquiler, ya que los muebles pueden amortizarse fiscalmente de forma más rápida que el inmueble.
Errores habituales que pueden generar problemas con Hacienda
Este es el punto más importante.
En la práctica, muchos intentos de aplicar esta estrategia acaban siendo incorrectos por:
- Asignar valores excesivos o poco realistas a los muebles
- No documentar qué bienes se incluyen
- No reflejarlo correctamente en la escritura
- Intentar utilizarlo únicamente como forma de reducir impuestos
👉 Hacienda puede revisar la operación y recalificarla si considera que el valor no es real.
Cómo documentarlo correctamente
Para aplicar esta separación con seguridad, es imprescindible:
- Incluir un inventario detallado de los bienes muebles
- Asignar un valor razonable y coherente
- Incorporar dicha información en la escritura de compraventa
- Conservar documentación (fotos, inventario, contrato)
Este punto es clave para poder defender la operación en caso de comprobación.
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Impacto en el IRPF del vendedor
Desde el punto de vista del vendedor:
- La parte correspondiente a la vivienda reduce su valor de transmisión → puede reducir la ganancia patrimonial
- Los muebles, en la mayoría de los casos, no generan ganancia (y las pérdidas no son deducibles)
👉 El efecto fiscal existe, pero suele ser moderado y depende de cada caso concreto.
Recomendación profesional antes de firmar
Separar el valor de los muebles en una compraventa puede ser correcto y beneficioso en determinados casos, pero no debe aplicarse de forma automática.
Antes de firmar, es recomendable analizar:
- El tipo de inmueble
- El valor real del mobiliario
- El impacto fiscal global
- El riesgo de comprobación
En muchas operaciones no compensa, y en otras sí puede ser una optimización razonable dentro de la legalidad.
Conclusión
Incluir los muebles en la escritura de compraventa de forma diferenciada es una posibilidad legal en España, pero debe hacerse con criterio y con una correcta documentación.
No es una solución general para pagar menos impuestos, sino una herramienta que, bien aplicada, puede optimizar la fiscalidad de la operación sin asumir riesgos innecesarios.
Preguntas frecuentes
Sí, siempre que los muebles formen parte real de la operación y tengan un valor económico independiente del inmueble. No se puede asignar un valor ficticio únicamente para reducir impuestos.
En la Comunidad Valenciana, los muebles tributan como bienes muebles (generalmente al 6%), mientras que la vivienda tributa por ITP a un tipo superior. Sin embargo, el ahorro depende del caso concreto.
Sí. Si considera que el valor asignado no es real o está inflado, puede recalificar la operación y exigir impuestos adicionales, recargos y sanciones.
No. Solo es recomendable cuando los muebles tienen un valor real y se puede justificar correctamente. En muchos casos no compensa o puede generar riesgos innecesarios.
Deben incluirse en la escritura o en un anexo, con un inventario detallado y un valor razonable. Es importante conservar documentación que justifique la operación.