Mi primer local para alquilar
Usted quiere invertir en inmuebles, y le ha surgido la posibilidad de adquirir un local usado ya alquilado que ofrece una buena rentabilidad.
Quien no ha pensado alguna vez en comprar un local para sacarle rendimiento en principio es una buena idea y aquí les vamos a dar algunos trucos para que no tengan que pagar demasiados impuestos.
Les vamos a hablar de la inversión de sujeto pasivo, muchas veces desconocido a la hora de comprar un local.
Y una buena herramienta a la hora de comprar y alquilar locales.
Si éste será el primer local que arrendará, vea algunos aspectos fiscales a tener en cuenta.
Tributación de la compra de un local
Renuncia a la exención del IVA
Segunda transmisión
Si usted adquiere un local usado, al tratarse de una segunda transmisión la compraventa estará exenta de IVA.
Así pues, en principio deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP-TPO) a un tipo de entre el 6 y el 11% (según la comunidad autónoma) sobre el mayor valor de entre el de transmisión y el valor de referencia del inmueble ( los locales no suelen tener valor de referencia, de momento).
Esta regla tiene algunas excepciones.
Así, las segundas entregas de bienes inmuebles tributan por IVA en los siguientes supuestos:
- Cuando son realizadas en el ejercicio de una opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento por empresas dedicadas al arrendamiento financiero.
- Cuando la edificación vaya a ser rehabilitada por el adquirente.
- Cuando la edificación vaya a ser demolida con carácter previo a una nueva promoción.
ITP-TPO significa impuesto sobre transmisiones patrimoniales- transmisiones patrimoniales onerosas
Para alquilar el local con IVA.
El gravamen por ITP-TPO supone un problema porque, a diferencia del IVA, el ITP impuesto no es deducible e implica un mayor coste de compra.
Pues bien, recuerde la posibilidad de renunciar a la exención de IVA, de forma que se aplique este impuesto en lugar del ITP-TPO.
Ello será posible si se cumplen los siguientes requisitos :
- Si usted tiene la intención de utilizar el inmueble en una actividad que le dará derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado (si lo va a alquilar repercutiendo IVA, se cumplirá dicho requisito).
- MUY IMPORTANTE Y si el vendedor es un empresario y lo está utilizando en su actividad (por ejemplo, si es un abogado que tiene en él su despacho, o es una inmobiliaria que desarrolla allí su actividad, o si simplemente arrienda el inmueble a un tercero
Efectos de la renuncia al ITP
Gravamen por Actos jurídicos documentados AJD
No podían ser todo buenas noticias, dado que usted destinará el local al alquiler con IVA, renunciar a la exención será, en general, lo más conveniente para sus intereses:
- Si se acuerda la renuncia, el vendedor deberá facturar la venta del local sin IVA.
- En este caso se producirá la denominada “inversión del sujeto pasivo” (ISP), de forma que usted deberá autorrepercutirse el IVA en la declaración trimestral que sea aplicable por la transmisión (el 21% al tratarse de un local) .
Dicha autorrepercusión no le supondrá un mayor coste, ya que en principio, al destinar el local al alquiler con IVA, también tendrá derecho a deducirse el IVA soportado.
- Usted sólo deberá liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).
Dicho impuesto oscila entre un 1,5 y un 2,5% del valor asignable al inmueble, según la comunidad autónoma.
Este impuesto se añadirá al valor del local para su amortización.
Aunque la compra tribute por IVA y esté exenta de ITP, se trata de una operación que se formaliza mediante escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que tributa por AJD.
Cuando se produce la renuncia a la exención del IVA, el AJD exigido por las comunidades autónomas suele ser más elevado que en el resto de operaciones (lo habitual en otros casos es que el tipo de gravamen oscile entre el 1 y el 1,5% del valor escriturado).
Ejemplo de renuncia a pagar el ITP
Ejemplo de inversión del sujeto pasivo
Usted adquiere un inmueble usado por 200.000 euros (el valor de referencia es inferior).
Si el ITP-TPO de la comunidad autónoma es del 8% y el ITP-AJD en caso de renuncia a la exención de IVA es del 2%, dicha renuncia le permitirá ahorrarse 12.000 euros:
Concepto Con renuncia Sin renuncia
IVA rep. 21% 42.000 (1) –
IVA deducible 21% – 42.000 (1) –
ITP-AJD 2% 4.000 –
ITP-TPO 8% – 16.000
Coste fiscal 4.000 16.000
1. Usted deberá autorrepercutirse el IVA, de forma que tendrá que declarar al mismo tiempo un mayor IVA repercutido y un mayor IVA soportado (que será deducible).
Como se ha indicado, en estos casos el vendedor no debe repercutir IVA en su factura; basta con que, al emitirla, incluya en ella una mención del tipo “Operación con inversión del sujeto pasivo de acuerdo con lo establecido en el art. 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA”
Comunicaciones
Por otro lado, existen una serie de obligaciones de comunicación entre las partes que resultan esenciales para que se aplique la exención del IVA y la inversión del sujeto pasivo ISP
- El vendedor deberá comunicarle por escrito que ejercita la renuncia a la exención.
- Usted, por su parte, deberá comunicarle a él que, en relación con la compra y a los efectos del IVA, actúa en su condición de empresario y tiene derecho
- a la deducción total o parcial del IVA soportado.
- Dichas menciones pueden incluirse en la propia escritura de compraventa, no Dichas menciones pueden incluirse en la propia escritura de compraventa, no siendo preciso en ese caso efectuar ninguna comunicación adicional.
Cuidado con la prorrata
Compruebe si está en prorrata
¿Hace otras actividades?
Como se ha indicado, dado que usted tiene la intención de alquilar el local con IVA, en principio tendrá derecho a deducirse el IVA que soporte por su compra y dicho impuesto no le supondrá un mayor coste.
Ahora bien, esto puede cambiar si, en el momento de adquirir su primer local para arrendar, puede cambiar si, en el momento de adquirir su primer local para arrendar, se encuentra desarrollando alguna actividad por la que no debe repercutir IVA.
En caso de que ello le obligue a aplicar el régimen de prorrata régimen de prorrata (por realizar una actividad con IVA y otra que está exenta), tal vez no pueda deducirse todo el IVA soportado por el local.
Mismo sector diferenciado
Estará obligado a aplicar el régimen de prorrata siempre que la otra actividad que esté desarrollando forme parte del mismo sector diferenciado de la actividad de alquiler de locales.
Esto ocurrirá si ambas actividades tienen en común los tres primeros dígitos del CNAE o bien si el porcentaje de deducción de la otra actividad respecto al alquiler de locales no difiere en más de 50 puntos.
Si las dos actividades no constituyen un mismo sector diferenciado (es decir, si forman parte de dos sectores de actividad diferentes), el IVA soportado será deducible de forma independiente en cada sector, por lo que usted podrá deducirse todo el IVA soportado por el local.
Alquiler de viviendas
El supuesto más habitual de aplicación del régimen de prorrata se da si, a la vez que el local, usted también está alquilando alguna vivienda (actividad exenta que no da derecho a deducir el IVA y que tiene el mismo CNAE a tres dígitos que el alquiler de locales –CNAE 682–).
En este caso, si no hace nada, en la declaración de IVA del trimestre en el que adquiera el local deberá aplicar de forma provisional la prorrata del año anterior, que será del 0% provisional la prorrata del año anterior, que será del 0% (no podrá deducirse nada en ese momento).
A final de año podrá regularizar la deducción según la prorrata.
Pero, aunque tenga ingresos por el alquiler del local, igualmente la prorrata no será del 100%, de forma que no podrá deducirse todo el IVA soportado por la compra del local.
En los años siguientes deberá aplicar el régimen de regularización de bienes inversión si la prorrata definitiva de cada año difiere en más de diez puntos de la del año de adquisición del local.
Opte por la prorrata especial
Qué es la Prorrata especial
Pues bien, para evitar este problema y poder deducirse todo el IVA del local desde el principio, opte por la denominada prorrata especial.
Con este tipo de prorrata el IVA soportado por la adquisición de bienes y servicios utilizados exclusivamente en la actividad de alquiler del local será deducible al 100%.
Solicitud de la prorrata especial
Al iniciar la nueva actividad (en su caso, el alquiler de locales), puede optar por la prorrata especial hasta el fin del plazo de presentación correspondiente al período en que se inicie la obtención de ingresos.
Para ello deberá presentar una declaración censal (modelo 036).
De esta forma podrá deducirse el IVA soportado por el local desde un primer momento.
En general, la opción por la prorrata especial debe realizarse en la última declaración de IVA del año.
No obstante, cuando se inicia una actividad diferente a la que se venía realizando, puede optarse por ella antes.
Si va a comprar un local de segunda mano, puede solicitar la renuncia a la exención y autorrepercutirse IVA, evitando pagar el ITP-TPO.
Si ya tiene alguna vivienda alquilada, solicite la prorrata especial para poder deducirse todo el IVA del local
