Mon premier locale à louer
Patrick Gordinne Perez2025-01-26T04:19:19+00:00Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous avez l’opportunité d’acheter un bien d’occasion, déjà loué, qui offre un bon retour sur investissement.
Qui n’a jamais pensé à acheter un bien immobilier pour en tirer profit ? En principe, c’est une bonne idée et nous allons vous donner quelques conseils pour que vous ne payiez pas trop d’impôts.
Nous allons parler de l’autoliquidation, souvent méconnue lorsqu’il s’agit d’acheter des locaux.
C’est pourtant un bon outil pour l’achat et la location de locaux.
Si c’est la première fois que vous louez des locaux, jetez un coup d’œil aux aspects fiscaux à prendre en considération.
Taxation de l'achat de locaux
Renuncia a la exención del IVA
Segunda transmisión
Si usted adquiere un local usado, al tratarse de una segunda transmisión la compraventa estará exenta de IVA.
Así pues, en principio deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP-TPO) a un tipo de entre el 6 y el 11% (según la comunidad autónoma) sobre el mayor valor de entre el de transmisión y el valor de referencia del inmueble ( los locales no suelen tener valor de referencia, de momento).
Esta regla tiene algunas excepciones.
Así, las segundas entregas de bienes inmuebles tributan por IVA en los siguientes supuestos:
- Cuando son realizadas en el ejercicio de una opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento por empresas dedicadas al arrendamiento financiero.
- Cuando la edificación vaya a ser rehabilitada por el adquirente.
- Cuando la edificación vaya a ser demolida con carácter previo a una nueva promoción.
ITP-TPO est l’acronyme de transfer tax – impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas – transfert de propriété à titre onéreux.
Louer les locaux avec la TVA.
La taxe ITP-TPO pose un problème car, contrairement à la TVA, la taxe ITP n’est pas déductible et implique un coût d’achat plus élevé.
Il convient toutefois de rappeler qu’il est possible de renoncer à l’exonération de la TVA, de sorte que la TVA est perçue à la place de l’ITP-TPO.
Cela est possible si les conditions suivantes sont remplies :
- Si vous avez l’intention d’utiliser le bien dans le cadre d’une activité qui vous permettra de déduire tout ou partie de la TVApayée (si vous allez le louer en facturant la TVA, cette condition sera remplie).
- TRÈS IMPORTANT: si le vendeur est un homme d’affaires et qu’il utilise le bien dans le cadre de son activité (par exemple, s’il est un avocat qui y a son bureau, ou s’il est un agent immobilier qui y exerce son activité, ou s’il loue simplement le bien à un tiers), cette condition est remplie.
Effets de la renonciation au PTI
Droit de timbre Droit de timbre (DJA)
Comme vous louez les locaux avec la TVA, il est généralement dans votre intérêt de renoncer à l’exonération :
- Si la renonciation est acceptée, le vendeur devra facturer la vente des locaux hors TVA.
- Dans ce cas, il y aura« autoliquidation » (ISP), de sorte que vous devrez déduire la TVA dans la déclaration fiscale trimestrielle applicable au transfert (21 % dans le cas des locaux).
Cette auto-déduction n’entraînera pas un coût plus élevé pour vous, car en principe, étant donné que les locaux seront loués avec la TVA, vous aurez également le droit de déduire la TVA en amont.
- Vous ne devrez payer que le droit de timbre (ITP-AJD).
Cet impôt varie entre 1,5 et 2,5 % de la valeur assignable du bien, selon la communauté autonome.
Cette taxe sera ajoutée à la valeur du local pour son amortissement.
Bien que l’achat soit soumis à la TVA et exonéré de l’ITP, il s’agit d’une transaction formalisée par un acte devant notaire et inscrite au registre foncier, qui est donc soumise à la DJA.
Lorsque l’exonération de la TVA est levée, la DJA exigée par les Communautés autonomes est généralement plus élevée que pour les autres transactions (dans les autres cas, le taux d’imposition est généralement compris entre 1 et 1,5 % de la valeur de l’acte).
Exemple de renonciation au PTI
Exemple d’investissement du sujet passif
Usted adquiere un inmueble usado por 200.000 euros (el valor de referencia es inferior).
Si l’ITP-TPO de la communauté autonome est de 8 % et l’ITP-AJD en cas de renonciation à l’exonération de l’IVA est de 2 %, cette renonciation permettra d’économiser 12 000 euros :
Concepto Con renuncia Sin renuncia
IVA rep. 21% 42.000 (1) –
IVA déductible 21% – 42.000 (1) –
ITP-AJD 2% 4.000 –
ITP-TPO 8% – 16.000
Coût fiscal 4.000 16.000
1. vous devrez facturer vous-même la TVA, et donc déclarer en même temps une TVA en aval plus élevée et une TVA en amont plus élevée (qui sera déductible).
Comme indiqué ci-dessus, dans ces cas, le vendeur ne doit pas facturer la TVA sur sa facture; il suffit que, lors de l’émission de la facture, il inclue une mention telle que« opération d’autoliquidation conformément à l’article 84.1.2.2.e) de la loi sur la TVA« .
Communications
En revanche, il existe un certain nombre d’obligations de communication entre les parties qui sont indispensables à l’application de l’exonération de la TVA et de l’autoliquidation du PSI
- Le vendeur doit vous informer par écrit qu’il renonce à l’exonération.
- De votre côté, vous devez l’informer que, dans le cadre de l’achat et aux fins de la TVA, vous agissez en tant qu’entrepreneur et que vous avez le droit de déduire tout ou partie de la TVA en amont.
- de déduire tout ou partie de la TVA en amont.
- Ces déclarations peuvent être incluses dans l’acte de vente lui-même, sans qu’aucune communication supplémentaire ne soit nécessaire.
Attention au prorata
Vérifiez si vous êtes au prorata de vos activités
Avez-vous d’autres activités ?
Comme indiqué ci-dessus, puisque vous avez l’intention de louer les locaux avec la TVA, vous aurez en principe le droit de déduire la TVA que vous avez supportée lors de votre achat et cette taxe ne vous coûtera pas plus cher.
Toutefois, cette situation peut changer si, au moment de l’acquisition de votre premier local à louer, vous exercez une activité pour laquelle vous ne devez pas facturer la TVA.
Si vous êtes obligé d’appliquer le régime proportionnel (parce que vous exercez une activité soumise à la TVA et une autre qui est exonérée), il se peut que vous ne puissiez pas déduire la totalité de la TVA en amont pour les locaux.
Même secteur différencié
Vous êtes obligé d’appliquer le régime du prorata si l’autre activité que vous exercez fait partie du même secteur que l’activité de location de locaux.
Ce sera le cas si les deux activités ont en commun les trois premiers chiffres de la CNAE ou si le pourcentage de déduction de l’autre activité par rapport à la location de locaux ne diffère pas de plus de 50 points.
Si les deux activités ne font pas partie du même secteur distinct (c’est-à-dire si elles font partie de deux secteurs d’activité différents), la TVA en amont est déductible séparément dans chaque secteur, de sorte que vous pouvez déduire la totalité de la TVA en amont pour les locaux.
Logement locatif
Le cas le plus courant d’application du régime du prorata est celui où, en même temps que le local, vous louez un logement (activité exonérée qui ne donne pas droit à la déduction de la TVA et qui a les mêmes trois chiffres de la CNAE que la location de locaux -CNAE 682-).
Dans ce cas, si vous ne faites rien, dans la déclaration de TVA du trimestre au cours duquel vous acquérez le local, vous devrez appliquer provisoirement le prorata de l’année précédente, qui sera de 0 %, le prorata de l’année précédente, qui sera de 0 % (vous ne pourrez rien déduire à ce moment-là).
À la fin de l’année, vous pourrez régulariser la déduction selon le prorata.
Toutefois, même si vous avez des revenus provenant de la location des locaux, le prorata ne sera toujours pas de 100 %, de sorte que vous ne pourrez pas déduire la totalité de la TVA payée sur l’achat des locaux.
Les années suivantes, vous devrez appliquer le système d’autoliquidation si le prorata définitif de chaque année diffère de plus de dix points de celui de l’année d’achat du local.
Opter pour la répartition spéciale de la tva (prorrata)
Qu’est-ce que la répartition spéciale de la tva (prorrata)?
Pour éviter ce problème et pouvoir déduire toute la TVA sur les locaux dès le début, il faut opter pour ce que l’on appelle la répartition spéciale.
Avec ce type de répartition, la TVA en amont sur l’achat de biens et de services utilisés exclusivement dans le cadre de l’activité de location des locaux sera déductible à 100 %.
Demande du prorata spécial de déduction
Lorsque vous commencez la nouvelle activité (dans ce cas, la location de locaux), vous pouvez opter pour le prorata spécial jusqu’à la fin de la période de déclaration correspondant à la période au cours de laquelle vous commencez à percevoir des revenus.
Pour ce faire, vous devez déposer une déclaration de recensement (formulaire 036).
De cette manière, vous pouvez déduire dès le départ la TVA en amont pour les locaux.
En général, l’option pour le prorata spécial de déduction doit être faite dans la dernière déclaration de TVA de l’année.
Toutefois, lorsque vous commencez une nouvelle activité différente de celle que vous exerciez jusqu’à présent, vous pouvez opter plus tôt.
Si vous achetez des locaux d’occasion, vous pouvez demander une dérogation à l’exonération et déduire vous-même la TVA, évitant ainsi de payer l’ITP-TPO .
Si vous disposez déjà d’un bien loué, demandez la répartition spéciale pour pouvoir déduire la totalité de la TVA sur les locaux.