Es cada vez mas frecuenta encontrar bienes inmobiliarios que esta desmembrados entre nuda propiedad y usufructo.
¿Que pasa si se quiere vender este tipo de bienes?
En este articulo vamos poner un ejemplo de como tributaria la vente de un local con nuda propiedad.
Al vender un local que esta alquilado, muchas veces ocurre que el local esta desmembrado entre varios dueños: unos con la plena propiedad, y otros con el usufructo y otro con la nuda propiedad.
¿Cómo tributa dicha la venta de un local por IVA?
Propiedad desmembrada entre nuda propiedad y usufructo
¿Que significa desmembrar?
Desmembrar sígnica dividir o separar algo
Hay varios propietarios del local
Es muy habitual que, tras un fallecimiento, se desmiembre la propiedad de los inmuebles que se heredan, de forma que haya familiares que se queden el usufructo (normalmente el cónyuge) y otros la nuda propiedad.
En este caso, muchas veces suele ocurrir que, para un mismo inmueble o local, haya propietarios que tengan la plena propiedad, otros parte del usufructo y otros parte de la nuda propiedad .
En el caso de que el inmueble sea un local o una nave que está siendo arrendada,
¿cómo debe tributar cada propietario a efectos del IVA si deciden venderlo?
Ejemplo 1 de propiedad desmembrada
Esto puede ocurrir, por ejemplo, en el caso de una nave industrial alquilada que fuese propiedad de dos hermanos (en plena propiedad) y que, al fallecer uno de ellos, éste dejase el usufructo de su parte a su cónyuge y la nuda propiedad a un hijo.
Pues bien, si los tres se ponen de acuerdo en transmitir la nave, la tributación por IVA de cada uno será diferente. Véalo a continuación.
Tributación por Iva
Propietario con plena propiedad
Para el propietario que posee la plena propiedad de parte del inmueble (en el ejemplo, el hermano), la venta de dicha parte tendrá el carácter de segunda transmisión de un inmueble (dado que es usado).
Es por ello y por regla general, la venta de su parte de pleno dominio estará sujeta y exenta de IVA, y el adquirente deberá tributar por ITP-TPO.
No obstante, dado que dicho propietario se considera empresario a efectos del IVA (ya que repercute IVA por el alquiler de su parte de la nave), tiene la opción de renunciar a la exención del IVA , de forma que la transmisión tribute por dicho impuesto, y no por ITP-TPO.
Renuncia a la exención del Iva
No se olvide que para renunciar a la exención del Iva el comprador tiene que comprar el local para el ejercicio de su activada y ha de tener derecho a deducirse el IVA soportado por la compra del local o, al menos, parte de él.
Si hay renuncia, el vendedor no debe repercutirlo; es el adquirente el obligado a autorrepercutirse el impuesto.
Esto se llama regla de la inversión de sujeto pasivo.
Como tributa por Iva pero no debe desembolsar el Iva porque se lo autorepercute pagará menos impuestos.
Eso si , tendra que pagar AJD, el 1,56 en la comunidad valenciana. El 2% en la región de Murcia,
Quiere pagar menos impuestos?
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Nuda propiedad del local
En el caso del nudo propietario (el hijo), el tratamiento de la venta es diferente: es el que tiene el usufructo el que alquila, y no el que posse la nuda propiedad.
Así pues, salvo que este último actúe como empresario (esto sucederá si alquila otros locales), la venta de su parte estará no sujeta a IVA .
Por ello, el adquirente deberá pagar ITP-TPO por la parte de la nuda propiedad adquirida, sin que sea posible la renuncia a la exención.
Usufructo del local
Por último, respecto de la parte del usufructuario (el cónyuge), puesto que lo que él transmite es un derecho real de goce y disfrute(no es, por tanto, una segunda entrega de inmuebles) y dicha transmisión es realizada por un empresario (al ser él quien alquila y no el nudo propietario), está sujeta y no exenta de IVA .
Observe que, en este caso, la compra tributa por IVA sin necesidad de que el comprador renuncie a la exención.
Antes de vender, ordena quién transmite cada derecho
Cuando un local está dividido entre plena propiedad, nuda propiedad y usufructo, la venta no debe plantearse como si todos los titulares tuvieran exactamente la misma posición. Cada persona transmite un derecho distinto y, por tanto, conviene ordenar bien la operación antes de poner el inmueble en el mercado o aceptar una oferta.
Lo primero es comprobar quién aparece como titular en el Registro de la Propiedad y qué porcentaje corresponde a cada uno. Puede haber un propietario con pleno dominio de una parte, un usufructuario con derecho a usar y cobrar rentas, y un nudo propietario que tiene la propiedad, pero no el disfrute del local mientras dure el usufructo. Si estos datos no están claros, la compraventa puede retrasarse en notaría o incluso bloquearse.
También es importante revisar si la herencia está completamente formalizada. En muchos casos, el usufructo y la nuda propiedad nacen tras un fallecimiento, pero no siempre se ha inscrito correctamente la adjudicación hereditaria. Si falta aceptación de herencia, liquidación de impuestos, inscripción registral o algún poder de representación, conviene solucionarlo antes de negociar la venta.
Otro punto que suele generar problemas es pensar que uno de los titulares puede vender todo el local sin contar con los demás. No es así. Cada persona solo puede vender su derecho. Para transmitir el pleno dominio al comprador, deberán intervenir todos los titulares necesarios: quien tenga la plena propiedad de su parte, el usufructuario y el nudo propietario. Si alguno no firma, el comprador no adquirirá el inmueble completo libre de esa división.
Cómo repartir el precio entre usufructuario y nudo propietario
Uno de los aspectos más delicados es el reparto del precio de venta. Si el comprador paga una cantidad total por el local, esa cantidad debe distribuirse entre los distintos titulares según el valor de los derechos que transmite cada uno. No es lo mismo vender la plena propiedad que vender solo la nuda propiedad o solo el usufructo.
Para valorar el usufructo se utilizan reglas fiscales. Si el usufructo es vitalicio, el porcentaje suele calcularse restando a 89 la edad del usufructuario, con un mínimo y un máximo legal. Por ejemplo, cuanto mayor sea el usufructuario, menor será el valor del usufructo y mayor será el valor de la nuda propiedad. Si el usufructo es temporal, se aplica otro criterio, normalmente en función de los años de duración.
La nuda propiedad se valora por diferencia: al valor total del inmueble se le resta el valor del usufructo. Este cálculo es importante porque afecta a la escritura, al reparto del dinero y a la tributación de cada vendedor. Si el precio se reparte de forma arbitraria, Hacienda podría cuestionar la operación, especialmente si uno de los titulares recibe mucho más o mucho menos de lo que correspondería por su derecho.
Lo más prudente es que en la escritura se identifique claramente qué transmite cada persona, qué parte del precio recibe y cómo se ha calculado ese reparto.
Qué ocurre con el inquilino cuando se vende el local
Que el local se venda no significa que el contrato de alquiler desaparezca automáticamente. En los arrendamientos de local, el comprador suele quedar colocado en la posición del anterior arrendador, es decir, pasa a asumir los derechos y obligaciones derivados del contrato. Por eso, antes de vender, es fundamental revisar bien el contrato de arrendamiento.
El comprador querrá saber cuánto paga el inquilino, qué duración queda, si existen prórrogas, qué gastos asume, si hay avales, si hay fianza depositada, si se han producido impagos o si el arrendatario tiene derecho a realizar obras, ceder el contrato o subarrendar. Todo esto influye directamente en el precio de venta, porque no vale lo mismo un local con un buen contrato y un inquilino solvente que un local con problemas de cobro o condiciones poco claras.
También hay que comprobar si el inquilino conserva derecho de adquisición preferente. En los locales comerciales, salvo que se haya pactado su renuncia en el contrato, puede ser necesario notificarle la intención de vender, el precio y las condiciones esenciales de la operación. Si no se hace correctamente, el arrendatario podría ejercitar derechos que compliquen la compraventa.
Aunque el contrato incluya renuncia al tanteo y retracto, no conviene ignorar al arrendatario. Lo recomendable es comunicar la venta con antelación, informar del cambio de propietario y dejar claro desde qué fecha deberá pagar la renta al nuevo dueño. Esta comunicación evita errores en los pagos y reduce el riesgo de conflictos posteriores.
Calcula también IRPF, plusvalía municipal y gastos de cierre
Aunque el artículo se centre en el IVA, antes de vender conviene calcular el coste fiscal completo de la operación. Cada titular deberá analizar su posible ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, teniendo en cuenta el valor por el que adquirió su derecho, los gastos asociados, las mejoras realizadas y el valor por el que ahora lo transmite.
El usufructuario, si vende su derecho, también puede obtener una ganancia o pérdida patrimonial. Lo mismo ocurre con el nudo propietario cuando transmite la nuda propiedad. Por eso no basta con saber cuánto se vende el local: hay que saber cuánto corresponde fiscalmente a cada derecho y cuál fue el valor de adquisición de cada uno.
Además, si el local está situado en suelo urbano, puede existir plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor del terreno cuando se transmite la propiedad o determinados derechos reales de goce. En una venta con usufructo y nuda propiedad, conviene revisar quién debe declararlo, sobre qué parte y si realmente ha existido incremento de valor.
Por último, no olvides los gastos de cierre: cancelación de cargas, certificados de comunidad, posibles honorarios profesionales, regularización de rentas, recibos pendientes, suministros, IBI y documentación registral. En operaciones con varios titulares, es mejor calcularlo todo antes de firmar arras, para evitar que una venta aparentemente rentable acabe generando sorpresas fiscales o desacuerdos entre familiares.
Ejemplo de como tributa la nuda propiedad y usufructo de un local
Continuando con el ejemplo, si la nave se vende por un millón de euros y el usufructuario tiene 65 años (por tanto, su usufructo representa el 24% y la nuda propiedad del hijo, el 76%):
| Venta | Tributación por IVA |
| Hermano: mitad plena propiedad | El adquirente se autorrepercute 105.000 euros de IVA (500.000 × 21%) (1) |
| Hijo: nuda propiedad (76% de la otra mitad) | Exento de IVA (el adquirente paga ITP-TPO sobre 380.000) |
| Cónyuge: usufructo (24% de la otra mitad) | El cónyuge debe repercutir 25.200 euros de IVA (120.000 × 21%) |
Hay renuncia a la exención.
Si no la hubiera, el adquirente debería satisfacer ITP-TPO sobre 500.000 euros.
La venta del usufructo tributa por IVA en todo caso. La venta de la plena propiedad también tributa por dicho impuesto si hay renuncia a la exención. La transmisión de la nuda propiedad no está sujeta a IVA, salvo que el vendedor sea empresario.