Comprar una vivienda en la costa española es el sueño de muchos extranjeros. Pero si no eres residente fiscal en España, hay requisitos legales y fiscales que debes conocer antes de firmar. En esta guía te explicamos, de forma clara y profesional, cómo comprar una propiedad en Orihuela Costa, qué impuestos se aplican y cómo optimizar tu inversión cumpliendo la ley.
1. ¿Por qué Orihuela Costa?
Orihuela Costa, en la provincia de Alicante, combina playas, clima, seguridad , golf, ocio y una amplia comunidad internacional. Es una de las zonas más demandadas por compradores europeos (franceses, polacos, británicos, belgas, nórdicos…). Además, cuenta con infraestructuras, comercios y servicios adaptados a extranjeros.
2. Pasos para comprar una vivienda en España
Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), necesario para firmar y pagar impuestos.
Comprobar la situación legal y urbanística del inmueble (deudas, cargas, legalidad).
Firmar el contrato de arras o reserva.
Otorgar la escritura pública ante notario.
Inscribir la propiedad en el Registro y liquidar los impuestos correspondientes.
3. Aspectos fiscales para no residentes
a) Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Todo propietario no residente debe presentar el modelo 210, tanto si alquila como si no. Si el inmueble no se alquila, Hacienda imputa una renta ficticia según el valor catastral.
b) Impuestos al comprar un casa
IVA o ITP:
IVA 10 % si es vivienda nueva;
ITP
10 % en la Comunidad Valenciana si es de segunda mano.
11% a partir de 1.000.000€
Gastos notariales y registrales: entre 1–2 % del precio.
Gastos de asesoria 1.210€
Plusvalía municipal: se paga al vender el inmueble.
Si el vendedor también es no residente, debe retener el 3% del precio de compra y debe declararlo a través del formulario doscientos once (211) para los no residentes
c) Fiscalidad posterior
Impuesto sobre el Patrimonio: aplicable solo si se superan ciertos límites.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: afecta a bienes situados en España, incluso de no residentes.
Renta imputada: si la vivienda no se alquila, hay que declarar una pequeña renta anual.
Renta por el alquiler :
- 19 % para europeos ( gastos deducibles)
- 24% para no europeo ( gastos NO deducibles)
d) Optimización legal
En algunos casos, comprar mediante sociedad o copropiedad puede ser interesante, pero hay que analizarlo según el país de origen y el uso del inmueble.
4. Particularidades de Orihuela Costa
Verificar que la urbanización esté completamente legalizada. Si la obra esta terminada, si tiene certificado de habitabilidad o segunda ocupación o ha habido una nueva construcción a posteriori.
Revisar los gastos de comunidad y la normativa de alquiler turístico. Pedir certificado al administrador de la comunidad.
Diferencias fiscales en el IBI entre municipios colindantes (Orihuela, Torrevieja, Pilar de la Horadada). Orihuela mas barato, Torrevieja y el Pilar de la horadada mas caro.
Comprobar el derecho de tanteo y retracto de la comunidad valenciana
5. Ejemplo práctico
Compra de vivienda de 250.000 €:
ITP ≈ 25.000 €
Notaría y registro ≈ 2.500 €
IRNR anual (si no se alquila): pequeña renta imputada según valor catastral.
Ganancia patrimonial futura: entre 19 % y 24 % al vender.
6. Ventajas de contratar con asesoramiento local
Un asesor fiscal local especializado en no residentes evita errores, duplicidades y sanciones. Además, puede atenderte en francés, inglés o español, y encargarse de todo el proceso: NIE, impuestos, escrituras y declaraciones anuales.
Conclusión
Comprar en Orihuela Costa puede ser una inversión segura y rentable si se hace con planificación. Con asesoramiento profesional y una buena estrategia fiscal, disfrutarás de tu propiedad sin preocupaciones.
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Contacta con nuestro equipo y te asesoraremos en tu idioma sobre fiscalidad y compraventa de inmuebles para no residentes.
