Si alquilas una habitación de tu vivienda habitual, en el IRPF declaras los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir IBI, comunidad, seguro, suministros, amortización, intereses y reparaciones, prorrateando por m² alquilados (incluyendo parte de zonas comunes si se ceden) y por días alquilados. Si el contrato es para vivienda del inquilino (no turístico ni de temporada), el rendimiento neto positivo puede aplicar la reducción del 50%–90% según requisitos.
• Qué declaras: capital inmobiliario (alquiler de habitación).
• Cómo prorrateas: (m² imputables / m² total) × (días alquilados / 365).
• Límite: intereses + reparación/conservación ≤ ingresos íntegros (exceso se compensa en años posteriores).
• Reducción: solo si es “vivienda” del inquilino; porcentajes según requisitos.
¿Dónde y cómo se declara el alquiler de una habitación?
La Ley del IRPF considera rendimientos del capital inmobiliario los que deriven del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles (o parte de ellos) cuando no están afectos a una actividad económica. En la práctica, el alquiler de una habitación de tu vivienda se declara en Renta Web dentro del apartado de Rendimientos del capital inmobiliario.
La DGT, en su criterio reciente, asume este mismo encaje para el alquiler por habitaciones y entra a concretar cómo se deducen gastos y cuándo procede la reducción si el destino es vivienda “permanente” del inquilino
Gastos deducibles: qué puedes restar y cómo prorratearlo
La norma permite deducir “los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos” y, entre otros, menciona expresamente intereses y financiación, reparación y conservación, tributos no sancionadores y la amortización del inmueble y bienes cedidos con él.
En un alquiler de habitación, lo habitual es prorratear por:
A) Proporción de superficie alquilada
Regla práctica: (m² imputables al inquilino / m² totales de la vivienda)
B) Proporción temporal (si no estuvo alquilado todo el año)
Regla práctica: (días alquilados / 365)
Fórmula útil (muy defensible en comprobación):
Gasto deducible = Gasto anual × (m² imputables / m² total) × (días alquilados / 365)
Gastos de “tenencia” (IBI, comunidad, seguros, amortización…)
Puedes deducir :
- IBI,
- Comunidad,
- seguro de hogar (y otros tributos/tasas no sancionadores),
- y también amortizaciones.
En estos alquileres, lo habitual es aplicar el prorrateo por superficie (y por tiempo).
Amortización (punto clave): tratándose de inmuebles, la ley presume amortización efectiva si no excede del 3% del mayor entre coste de adquisición y valor catastral (sin suelo), con reglas reglamentarias. Si cedes mobiliario con la habitación, también puede amortizarse en la parte proporcional.
Suministros y servicios (luz, agua, gas, internet…)
Los suministros vinculados a la vivienda son deducibles en la parte correspondiente al alquiler, normalmente con el mismo criterio proporcional (superficie/tiempo). Si además repercutes al inquilino importes por suministros, esos importes forman parte del rendimiento íntegro y el gasto asociado será deducible en la proporción aplicable.
Intereses del préstamo y reparaciones: límite importante
La ley permite deducir intereses de financiación y gastos de reparación y conservación, pero con un límite: no pueden exceder de los rendimientos íntegros del inmueble (por cada bien/derecho). El exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Esto, en alquiler por habitaciones, también se calcula de forma proporcional (superficie/tiempo) para evitar deducir de más.
Zonas comunes: cómo computar la “superficie imputable” (criterio práctico)
En los alquileres por habitaciones, casi siempre se cede también el uso de zonas comunes (cocina, salón, baño). Aunque la DGT no lo desarrolla con un plano “tipo”, el criterio práctico razonable es imputar al inquilino:
- Superficie imputable = m² habitación + (porcentaje de habitación sobre superficie “habitacional”) × m² zonas comunes
Ejemplo : vivienda de 90 m² (20 + 15 + 15 de dormitorios = 50 m²; zonas comunes 40 m²).
- Se alquila un dormitorio de 15 m².
15 m² es el 30% de la superficie de dormitorios (15/50). - Si el inquilino usa zonas comunes, se le puede imputar el 30% de 40 m² = 12 m².
Superficie imputable total: 15 + 12 = 27 m² ⇒ 27/90 = 30%. (Ese 30% es el porcentaje para prorratear gastos).
Reducciones: cuándo puedes aplicar el 50% y cuándo sube al 60/70/90%
Aquí está la diferencia que más afecta al resultado. Las novedades en la reducción por el alquiler de viviendas
Si el contrato y la realidad acreditan que el arrendamiento es para vivienda (necesidad permanente del inquilino, no turístico ni por temporada), el rendimiento neto positivo puede reducirse según el artículo 23.2 LIRPF. La reducción general es del 50%, con posibles reducciones incrementadas del 60/70/90% si cumples requisitos específicos.
La DGT ha admitido que esa reducción puede aplicarse también cuando no se alquila toda la vivienda, sino una habitación, siempre que el destino sea vivienda permanente del inquilino (no vacacional/temporada).
Resumen de reducciones (solo si es arrendamiento “destinado a vivienda”):
- 90%: nuevo contrato en zona tensionada y renta inicial rebajada >5% vs renta anterior (misma vivienda)
- 70%: (i) primer alquiler en zona tensionada y arrendatario 18–35, o (ii) alquiler social/entidad/administración en supuestos tasados
- 60%: si hubo rehabilitación (definición reglamentaria) finalizada en los 2 años anteriores al contrato
- 50%: resto de casos
Importante:
si el alquiler es turístico/temporada (o no encaja como “destinado a vivienda” en el sentido fiscal), no procede esta reducción. En consultas recientes la DGT vuelve a insistir en esa línea, especialmente en alquiler turístico.
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Por eso es importante poner el contrato de arrendamiento que la habitación va a suponer la vivienda habitual del inquilino.
Es un error típico de las personas creer que un contrato de pocos meses no puede ser de vivienda habitual.
Pero por ejemplo trabajadores que vengan a hacer una sustitución trabajen unos meses estudiantes que estudian ocho meses en la universidad o profesores que den clases en un colegio aunque estén menos de un año esa vivienda o esa habitación si supone su vivienda habitual.
Checklist rápido para declararlo bien (y dormir tranquilo)
Contrato por escrito: identifica la habitación, uso de zonas comunes, duración y que el destino es vivienda habitual (si lo es).
Prorrateo documentable: m², plano o medición, y porcentaje aplicado.
Gastos con factura/recibo y pago: IBI, comunidad, seguro, suministros, reparaciones, intereses.
Cuenta bancaria y cobros claros: evita “efectivo sin rastro”.
Si aplicas reducción: asegúrate de que el contrato y la realidad sostienen el “uso como vivienda” del inquilino.
Faqs sobre arrendamiento de una habitación en vivienda habitual
¿El alquiler de una habitación tributa como capital inmobiliario?
Sí, se declara como rendimiento del capital inmobiliario (igual que un alquiler completo).¿Puedo deducir IBI, comunidad y seguro?
Sí, en la parte proporcional atribuible al alquiler (y, si procede, solo durante el periodo alquilado).¿Los intereses de hipoteca y las reparaciones tienen límite?
Sí. Intereses + reparación/conservación no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble; el exceso se arrastra 4 años.¿Puedo aplicar la reducción si solo alquilo una habitación?
Sí, si el alquiler está destinado a vivienda (uso permanente del inquilino) y se cumplen requisitos.¿Si es alquiler por temporada o turístico hay reducción?
En general, no procede la reducción del artículo 23.2 (reservada a arrendamientos destinados a vivienda).
Este artículo ha sido elaborado y revisado por Patrick Gordinne Perez, economista colegiado 2722 del colegio economistas de Alicante.