Muchos clientes nos preguntan cuáles son los impuestos a pagar al comprar una casa en España…. si soy belga, si soy francés, si soy sueco, si soy inglés, si soy alemán, si soy holandés, si soy polaco, etc
En este artículo, quiero dejar claro que los impuestos a pagar a la hora de comprar una casa en España están basado sobre el valor de la casa y sobre el lugar donde la casa y nunca sobre la nacionalidad del comprador.
En resumen
Todas las personas que compran un bien en España pagan lo mismo.
Sean españoles o extranjeros
No existe diferencia en el pago de impuesto para cobrar una casa en España por la nacionalidad de los compradores.
Ahora bien, sí existen diferencias si usted tiene residencia la residencia fiscal en España o no es residente fiscal en España y esta dentro de los siguiente supuestos. En efecto
Las personas que tiene la residencia fiscal en España y que tiene algún tipo de incapacidad, que tienen familia numerosa, que han sido víctimas de violencia de género o que son jóvenes menores de 35 años y compran su primer vivienda, pagan un impuesto más bajo.
Pero insisto, no tiene nada que ver con la nacionalidad.
Si es usted belga y tiene la residencia fiscal en España podrá beneficiarse de la rebaja en el impuesto.
Una vez que ha quedado claro que todos las personas pagan lo mismo al comprar una casa en España vamos a profundizar qué impuestos se pagan al comprar una casa en España.
De qué dependen los impuestos que se pagan a la hora de comprar una casa en España?
Aquí tenemos que diferenciar tres cosas:
Si la casa es nueva o de segunda mano
Dónde está la casa?
Dependiendo de la comunidad en la que esté el bien se pagará un porcentaje de impuestos u otro.
Y el valor que tiene la casa
El impuesto a pagar en la compraventa de una casa es un porcentaje del valor de la casa.
Muy importante
El impuesto a pagar sobre una casa de segunda mano es un porcentaje del mayor valor entre el precio de mercado y el valor de referencia.
Mas abajo profundizamos en esto
¿Dónde se firma la compra de una casa en España?
Este es el procedimiento legal normal para comprar una casa.
Digo legal porque no tengo en cuenta todo lo que hacen las agente inmobiliaria.
Visitas a la casa , negociación, revisita, etc
En general a compra de una casa en España consta de las siguientes fases
- primero se firma un contrato privado de compraventa entre las partes en el que se establece todas las condiciones de la compraventa.
Básicamente, en un contrato privado de compraventa se establecen las condiciones de lo siguiente
- Precio
- Formas de pago
- Fecha de la firma en notaría
- Quien paga qué
- Que se queda en la vivienda
- En definitiva las condiciones por la que se compra la casa.
El contrato de compraventa lo suele redactar la agencia inmobiliaria, o bien el representante del comprador (asesor o abogado)
- Después se firma la escritura de la compra de la casa en la notaría.
- Se pagan los impuestos
Tiene 30 días para pagar el ITP o AJD, el IVA se paga directamente a promotor. Después nos extenderemos en los impuestos que es de lo que va este articulo.
- Se registra la escritura en el regitro de la propiedad
Tiene 18 meses para registrar la escritura en el registro de la propiedad.
¿Sabía que los notarios en España no reciben dinero para la compra de una casa?
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?
Ahora si, después de una breve introducción pasamos a analizar los Impuestos a pagar al comprar una casa en España.
Aquí tenemos que diferenciar si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Si la casa es nueva, se paga :
- El IVA
El IVA, en España sobre una vivienda nueva es del 10%.
- El impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD)
El ADJ varia entre el 0% y el 1,5%
Si la casa es de segunda mano:
Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP va entre el 6% y el 13% según la comunidad.
A continuación vamos a desarrollar esto un poco más.
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una casa de segunda mano en España?
En España hay varios impuestos que están derivados a las comunidades, es decir, son las comunidades autónomas las que deciden el porcentaje del impuesto a pagar y cobran esos impuestos directamente.
Dicho de otra manera, el dinero que recauda las comunidades autónomas por el ITP va directamente a ellas, no pasan por hacienda.
El principal impuesto que se paga al comprar una casa de segunda mano en España es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales coloquialmente llamado ITP.
El cálculo del ITP es un porcentaje del valor de la casa.
El valor de la casa es la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Recuerden que el valor, sobre el que se paga el impuesto, es el mayor valor entre el precio de mercado, es decir, el extra establecido entre las partes y el valor de referencia.
Si el valor de mercado es más alto que el valor de referencia, se tomará como base imponible este valor de mercado.
Y si el valor de referencia es mayor que el precio de mercado se tomará el valor de referencia como base imponible del impuesto.
Y cada comunidad pueden pone el porcentaje de ITP que ellas quieren cobrar.
Más abajo pueden ver el porcentaje de ITP que se paga en cada comunidad.
El plazo para pagar el ITP en España es de 30 días naturales después de la firma en la notaría.
Se paga mediante el formulario 600 de cada comunidad.
Se puede presentar y pagar online o se puede pagar directamente en las entidades bancarias y presentar el modelo 600 en las oficinas liquidadores de los registros de la propiedad de cada ciudad o pueblo.
¿ Sabia que Asesoria Orihuela Costa le ayuda y asesora en todo lo relacionado con la compra de su casa?
Qué porcentaje de impuesto sobre una casa de segunda mano se paga en España?
Vamos directamente al grano y aquí tienen el cuadro general del porcentaje del impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se paga en España.
Como hemos dicho antes al comprar una casa en España se paga diferente porcentaje de impuesto según la comunidad autónoma en la que este la casa.
A continuación pues ver los tipos generales del ITP en cada comunidad autónoma en España:
Comunidad Autónoma | ITP |
Andalucía | 7% |
Aragón | 8 – 10% |
Asturias | 8 – 10% |
Baleares | 8 – 13% |
Canarias | 6,5% |
Cantabria | 9% |
Castilla-La Mancha | 9% |
Castilla y León | 8 – 10% |
Cataluña | 10 – 11% |
Ceuta | 6% |
Comunidad de Madrid | 6% |
Comunidad Valenciana | 10 – 11% |
Extremadura | 8 – 11% |
Galicia | 8% |
La Rioja | 7% |
Melilla | 6% |
Murcia | 8% |
Navarra | 6% |
País Vasco | 7% |
Estos porcentajes se pueden ver reducidos si es usted residente fiscal en España y si está en algún caso que establezca la comunidad.
Por ejemplo, familias numerosas, si tiene alguna discapacidad, si es joven menor de 35 años y compra su primera vivienda, si ha sido usted víctima de violencia de género, o si va a comprar una vivienda de protección oficial
En este artículo podrá ver las novedades en el ITP de la comunidad Valenciana y el ITP de la región de Murcia en el 2024
¿Sabía que el Partido Popular (PP) ha propuesto que los jóvenes de menos de 35 años que compren su primera vivienda paguen el 4 % de ITP en vez del 8% actual?
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una nueva vivienda en España?
En el caso de las viviendas nuevas, se pagan dos impuestos:
El IVA al 10 %.
Este IVA, lo paga directamente al promotor o constructor.
Normalmente el pago al constructor se hace en varias veces, y cada vez que haga un pago al constructor, tendrá que sumarle el IVA del 10%.
Y el Actos Jurídicos Documentados coloquialmente llamado (AJD).
El AJD se paga a los 30 días después de firmar la compra de la casa en la notaría.
¿Qué porcentaje del impuesto sobre los actos jurídicos documentados se paga en España al comprar una casa?
Al igual que el ITP, el impuesto sobre actos jurídicos documentos depende de la comunidad autónoma en el que este la casa.
| Andalucía | 1,2% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Baleares | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Canarias | 0,75% |
| Cantabria | 1,5% |
| Castilla-La-Mancha | 1,5% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Ceuta | 0,5% |
| Extremadura | 1,5% |
| Galicia | 1,5% |
| La Rioja | 1% |
| Comunidad de Madrid | 0,75% |
| Melilla | 0,5% |
| Región de Murcia | 1,5% |
| Comunidad Foral de Navarra | 0,5% |
| País Vasco | 0,0% |
¿Por qué la base imponible de la compra de una casa es el mayor valor entre valor de mercado y valor de referencia?
Durante muchos años, hubo una gran controversia sobre el valor de las casas.
Recordemos que el impuesto que se paga a la hora de comprar una casa, el Itp, es un porcentaje del valor de la casa.
Esta controversia venía de que el mercado valoraba la casa a un precio y el Estado a otro.
Sobre todo en la crisis de las subprime el valor de mercado estaba muy por debajo del valor que establecían las comunidades autónomos.
El Estado impuso un sistema de comprobación de valores, en el cual recaudaba mucho dinero, aumentando el valor de dicha casa vía inspección.
Los abogados consiguieron de alguna manera, tumbar todas esas liquidaciones, básicamente, lo que decían es que hacienda no iba a la casa personalmente, no había visto la casa para la valoración, sino que su valoración estaba basada sobre unos coeficientes y unos cálculos complejos.
Debido a que hacienda ya no podía liquidar, establecieron un sistema definitivo de valoración por el cual nos regimos hoy en día.
Es el llamado valor de referencia.
Qué es el valor de mercado de una casa en España?
Es el precio que han acordado libremente entre el comprador y el vendedor.
La base imponible de una casa es el valor sobre el que se calcula el porcentaje del impuesto.
Recordamos una vez más, porque es muy importante, que la base imponible del impuesto a pagar en una compra de una casa en España es el mayor valor entre el precio de mercado establecido entre las partes y el valor de referencia establecido por el catastro..
Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia es el valor de una casa que calcula el catastro en España. Es decir, el catastro calcula valores de las casas de España.
En general, todas las viviendas urbanizables tienen valor de referencia.
En cambio, las fincas y casas rústicas locales y garajes, suelen no tener valor de referencia.
Cada año, el catastro establece un valor de cada vivienda.
Para saber el valor de referencia, tiene que ir a este enlace del catastro identificarse y poner la referencia catastral de la casa.
En este artículo Valor de referencia: Clave para tus impuestos y gestión patrimonial explicamos en más profundidad que es el valor de referencia.
Otros gastos que hay que tener en cuenta al comprar una vivienda en España
Además de los impuestos, comprar una casa en España implica otros gastos administrativos que conviene tener en cuenta desde el principio para calcular correctamente el presupuesto total de la operación. Entre los más habituales se encuentran los gastos de notaría y de registro de la propiedad.
La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario, quien se encarga de dar fe del acto y comprobar la identidad de las partes, la legalidad de la operación y la correcta descripción del inmueble. Los aranceles notariales están regulados por ley, por lo que su coste es similar en todo el territorio español. Normalmente, el importe depende principalmente del valor de la vivienda y de la extensión de la escritura.
Por otro lado, una vez firmada la escritura y pagados los impuestos correspondientes, es recomendable inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este paso no es obligatorio, pero sí altamente aconsejable, ya que garantiza jurídicamente que usted es el nuevo propietario del inmueble y protege frente a posibles reclamaciones de terceros.
Los gastos registrales también están regulados y dependen del valor de la vivienda. En términos generales, entre notaría y registro se suele destinar aproximadamente entre un 0,5% y un 1% del precio de la vivienda.
Aunque estas cantidades pueden parecer menores en comparación con los impuestos, forman parte del coste total de la operación y es importante tenerlas en cuenta para evitar sorpresas en el momento de formalizar la compra.
Gastos de gestoría y trámites administrativos
Otro coste habitual en la compra de una vivienda en España es el de la gestoría o asesoría que se encarga de realizar los trámites administrativos posteriores a la firma de la escritura.
Después de firmar en la notaría, es necesario presentar los impuestos correspondientes, tramitar el pago en la comunidad autónoma y gestionar la inscripción en el registro de la propiedad. Aunque estos trámites puede realizarlos el propio comprador, muchas personas prefieren delegarlos en profesionales para evitar errores o retrasos.
Una gestoría especializada se encarga de preparar y presentar la documentación, cumplimentar los formularios fiscales correspondientes y realizar el seguimiento del expediente hasta que la escritura queda correctamente inscrita en el registro.
Este servicio suele ser especialmente útil para compradores extranjeros o para personas que no están familiarizadas con los procedimientos administrativos en España. Además, un asesor puede revisar previamente la documentación del inmueble, comprobar posibles cargas o deudas y asegurarse de que la operación se realiza con todas las garantías legales.
El coste de la gestoría puede variar dependiendo de la complejidad de la operación, pero normalmente se sitúa entre unos pocos cientos de euros y algo más en operaciones más complejas.
Contar con asesoramiento profesional durante la compra de una vivienda puede evitar problemas legales o fiscales en el futuro y facilitar considerablemente todo el proceso.
Aspectos fiscales después de comprar una vivienda
Una vez realizada la compra de la vivienda, el propietario debe tener en cuenta que existen ciertos impuestos periódicos asociados a la propiedad del inmueble. El más conocido es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un impuesto municipal que se paga cada año al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Su importe depende del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo que establezca cada ayuntamiento. Este impuesto lo deben pagar tanto residentes como no residentes propietarios de una vivienda en España.
Además del IBI, pueden existir otros gastos municipales relacionados con la propiedad, como tasas de recogida de basuras o contribuciones especiales si el ayuntamiento realiza determinadas obras en la zona.
En el caso de viviendas ubicadas en urbanizaciones o comunidades de propietarios, también será necesario pagar las cuotas de comunidad. Estas cuotas sirven para cubrir los gastos de mantenimiento de las zonas comunes, ascensores, jardines, piscinas o servicios de limpieza.
Por lo tanto, al comprar una vivienda no solo hay que tener en cuenta el precio de compra y los impuestos iniciales, sino también los gastos recurrentes asociados a la propiedad.
Fiscalidad para propietarios no residentes en España
Si el propietario de la vivienda no tiene su residencia fiscal en España, también deberá cumplir con determinadas obligaciones fiscales adicionales. Este aspecto es especialmente relevante para muchos compradores extranjeros que adquieren una vivienda en España como segunda residencia.
Los propietarios no residentes están obligados a declarar un impuesto anual por la propiedad del inmueble, incluso si no obtienen ingresos por él. Este impuesto se conoce como el impuesto sobre la renta de no residentes aplicado a inmuebles. La normativa considera que el simple hecho de disponer de una vivienda en España genera una renta imputada, sobre la que debe pagarse un pequeño porcentaje de impuestos cada año. Este cálculo se basa generalmente en el valor catastral del inmueble.
Por otro lado, si el propietario decide alquilar la vivienda, deberá declarar los ingresos obtenidos por el alquiler y tributar por ellos conforme a la normativa fiscal aplicable a no residentes.
Resumiendo
Si la vivienda es nueva, se paga IVA y AJD
Si la vivienda es nueva, se paga ITP