Impuestos a pagar al comprar una casa en España
Patrick Gordinne Perez2025-01-15T07:43:31+00:00Muchos clientes nos preguntan cuáles son los impuestos a pagar al comprar una casa en España…. si soy belga, si soy francés, si soy sueco, si soy inglés, si soy alemán, si soy holandés, si soy polaco, etc
En este artículo, quiero dejar claro que los impuestos a pagar a la hora de comprar una casa en España están basado sobre el valor de la casa y sobre el lugar donde la casa y nunca sobre la nacionalidad del comprador.
En resumen
Todas las personas que compran un bien en España pagan lo mismo.
Sean españoles o extranjeros
No existe diferencia en el pago de impuesto para cobrar una casa en España por la nacionalidad de los compradores.
Ahora bien, sí existen diferencias si usted tiene residencia la residencia fiscal en España o no es residente fiscal en España y esta dentro de los siguiente supuestos. En efecto
Las personas que tiene la residencia fiscal en España y que tiene algún tipo de incapacidad, que tienen familia numerosa, que han sido víctimas de violencia de género o que son jóvenes menores de 35 años y compran su primer vivienda, pagan un impuesto más bajo.
Pero insisto, no tiene nada que ver con la nacionalidad.
Si es usted belga y tiene la residencia fiscal en España podrá beneficiarse de la rebaja en el impuesto.
Una vez que ha quedado claro que todos las personas pagan lo mismo al comprar una casa en España vamos a profundizar qué impuestos se pagan al comprar una casa en España.
De qué dependen los impuestos que se pagan a la hora de comprar una casa en España?
Aquí tenemos que diferenciar tres cosas:
Si la casa es nueva o de segunda mano
Dónde está la casa?
Dependiendo de la comunidad en la que esté el bien se pagará un porcentaje de impuestos u otro.
Y el valor que tiene la casa
El impuesto a pagar en la compraventa de una casa es un porcentaje del valor de la casa.
Muy importante
El impuesto a pagar sobre una casa de segunda mano es un porcentaje del mayor valor entre el precio de mercado y el valor de referencia.
Mas abajo profundizamos en esto
¿Dónde se firma la compra de una casa en España?
Este es el procedimiento legal normal para comprar una casa.
Digo legal porque no tengo en cuenta todo lo que hacen las agente inmobiliaria.
Visitas a la casa , negociación, revisita, etc
En general a compra de una casa en España consta de las siguientes fases
- primero se firma un contrato privado de compraventa entre las partes en el que se establece todas las condiciones de la compraventa.
Básicamente, en un contrato privado de compraventa se establecen las condiciones de lo siguiente
- Precio
- Formas de pago
- Fecha de la firma en notaría
- Quien paga qué
- Que se queda en la vivienda
- En definitiva las condiciones por la que se compra la casa.
El contrato de compraventa lo suele redactar la agencia inmobiliaria, o bien el representante del comprador (asesor o abogado)
- Después se firma la escritura de la compra de la casa en la notaría.
- Se pagan los impuestos
Tiene 30 días para pagar el ITP o AJD, el IVA se paga directamente a promotor. Después nos extenderemos en los impuestos que es de lo que va este articulo.
- Se registra la escritura en el regitro de la propiedad
Tiene 18 meses para registrar la escritura en el registro de la propiedad.
¿Sabía que los notarios en España no reciben dinero para la compra de una casa?
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?
Ahora si, después de una breve introducción pasamos a analizar los Impuestos a pagar al comprar una casa en España.
Aquí tenemos que diferenciar si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Si la casa es nueva, se paga :
- El IVA
El IVA, en España sobre una vivienda nueva es del 10%.
- El impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD)
El ADJ varia entre el 0% y el 1,5%
Si la casa es de segunda mano:
Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP va entre el 6% y el 13% según la comunidad.
A continuación vamos a desarrollar esto un poco más.
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una casa de segunda mano en España?
En España hay varios impuestos que están derivados a las comunidades, es decir, son las comunidades autónomas las que deciden el porcentaje del impuesto a pagar y cobran esos impuestos directamente.
Dicho de otra manera, el dinero que recauda las comunidades autónomas por el ITP va directamente a ellas, no pasan por hacienda.
El principal impuesto que se paga al comprar una casa de segunda mano en España es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales coloquialmente llamado ITP.
El cálculo del ITP es un porcentaje del valor de la casa.
El valor de la casa es la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Recuerden que el valor, sobre el que se paga el impuesto, es el mayor valor entre el precio de mercado, es decir, el extra establecido entre las partes y el valor de referencia.
Si el valor de mercado es más alto que el valor de referencia, se tomará como base imponible este valor de mercado.
Y si el valor de referencia es mayor que el precio de mercado se tomará el valor de referencia como base imponible del impuesto.
Y cada comunidad pueden pone el porcentaje de ITP que ellas quieren cobrar.
Más abajo pueden ver el porcentaje de ITP que se paga en cada comunidad.
El plazo para pagar el ITP en España es de 30 días naturales después de la firma en la notaría.
Se paga mediante el formulario 600 de cada comunidad.
Se puede presentar y pagar online o se puede pagar directamente en las entidades bancarias y presentar el modelo 600 en las oficinas liquidadores de los registros de la propiedad de cada ciudad o pueblo.
¿ Sabia que Asesoria Orihuela Costa le ayuda y asesora en todo lo relacionado con la compra de su casa?
Qué porcentaje de impuesto sobre una casa de segunda mano se paga en España?
Vamos directamente al grano y aquí tienen el cuadro general del porcentaje del impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se paga en España.
Como hemos dicho antes al comprar una casa en España se paga diferente porcentaje de impuesto según la comunidad autónoma en la que este la casa.
A continuación pues ver los tipos generales del ITP en cada comunidad autónoma en España:
Comunidad Autónoma | ITP |
Andalucía | 7% |
Aragón | 8 – 10% |
Asturias | 8 – 10% |
Baleares | 8 – 13% |
Canarias | 6,5% |
Cantabria | 9% |
Castilla-La Mancha | 9% |
Castilla y León | 8 – 10% |
Cataluña | 10 – 11% |
Ceuta | 6% |
Comunidad de Madrid | 6% |
Comunidad Valenciana | 10 – 11% |
Extremadura | 8 – 11% |
Galicia | 8% |
La Rioja | 7% |
Melilla | 6% |
Murcia | 8% |
Navarra | 6% |
País Vasco | 7% |
Estos porcentajes se pueden ver reducidos si es usted residente fiscal en España y si está en algún caso que establezca la comunidad.
Por ejemplo, familias numerosas, si tiene alguna discapacidad, si es joven menor de 35 años y compra su primera vivienda, si ha sido usted víctima de violencia de género, o si va a comprar una vivienda de protección oficial
En este artículo podrá ver las novedades en el ITP de la comunidad Valenciana y el ITP de la región de Murcia en el 2024
¿Sabía que el Partido Popular (PP) ha propuesto que los jóvenes de menos de 35 años que compren su primera vivienda paguen el 4 % de ITP en vez del 8% actual?
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una nueva vivienda en España?
En el caso de las viviendas nuevas, se pagan dos impuestos:
El IVA al 10 %.
Este IVA, lo paga directamente al promotor o constructor.
Normalmente el pago al constructor se hace en varias veces, y cada vez que haga un pago al constructor, tendrá que sumarle el IVA del 10%.
Y el Actos Jurídicos Documentados coloquialmente llamado (AJD).
El AJD se paga a los 30 días después de firmar la compra de la casa en la notaría.
¿Qué porcentaje del impuesto sobre los actos jurídicos documentados se paga en España al comprar una casa?
Al igual que el ITP, el impuesto sobre actos jurídicos documentos depende de la comunidad autónoma en el que este la casa.
Andalucía | 1,2% |
Aragón | 1,5% |
Asturias | 1,2% |
Baleares | 1,2% |
Comunidad Valenciana | 1,5% |
Canarias | 0,75% |
Cantabria | 1,5% |
Castilla-La-Mancha | 1,5% |
Castilla y León | 1,5% |
Cataluña | 1,5% |
Ceuta | 0,5% |
Extremadura | 1,5% |
Galicia | 1,5% |
La Rioja | 1% |
Comunidad de Madrid | 0,75% |
Melilla | 0,5% |
Región de Murcia | 1,5% |
Comunidad Foral de Navarra | 0,5% |
País Vasco | 0,0% |
¿Por qué la base imponible de la compra de una casa es el mayor valor entre valor de mercado y valor de referencia?
Durante muchos años, hubo una gran controversia sobre el valor de las casas.
Recordemos que el impuesto que se paga a la hora de comprar una casa, el Itp, es un porcentaje del valor de la casa.
Esta controversia venía de que el mercado valoraba la casa a un precio y el Estado a otro.
Sobre todo en la crisis de las subprime el valor de mercado estaba muy por debajo del valor que establecían las comunidades autónomos.
El Estado impuso un sistema de comprobación de valores, en el cual recaudaba mucho dinero, aumentando el valor de dicha casa vía inspección.
Los abogados consiguieron de alguna manera, tumbar todas esas liquidaciones, básicamente, lo que decían es que hacienda no iba a la casa personalmente, no había visto la casa para la valoración, sino que su valoración estaba basada sobre unos coeficientes y unos cálculos complejos.
Debido a que hacienda ya no podía liquidar, establecieron un sistema definitivo de valoración por el cual nos regimos hoy en día.
Es el llamado valor de referencia.
Qué es el valor de mercado de una casa en España?
Es el precio que han acordado libremente entre el comprador y el vendedor.
La base imponible de una casa es el valor sobre el que se calcula el porcentaje del impuesto.
Recordamos una vez más, porque es muy importante, que la base imponible del impuesto a pagar en una compra de una casa en España es el mayor valor entre el precio de mercado establecido entre las partes y el valor de referencia establecido por el catastro..
Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia es el valor de una casa que calcula el catastro en España. Es decir, el catastro calcula valores de las casas de España.
En general, todas las viviendas urbanizables tienen valor de referencia.
En cambio, las fincas y casas rústicas locales y garajes, suelen no tener valor de referencia.
Cada año, el catastro establece un valor de cada vivienda.
Para saber el valor de referencia, tiene que ir a este enlace del catastro identificarse y poner la referencia catastral de la casa.
En este artículo Valor de referencia: Clave para tus impuestos y gestión patrimonial explicamos en más profundidad que es el valor de referencia.
Resumiendo
Si la vivienda es nueva, se paga IVA y AJD
Si la vivienda es nueva, se paga ITP