NOUVELLES DANS LA RÉDUCTION DES REVENUES LOCATIF EN ESPAGNE
Patrick2024-10-18T10:59:59+00:00Nouvelle loi en 2024
Jusqu’en 2023, la loi sur l’IRPF permet d’appliquer une réduction de 60 % au revenues net positif obtenu par la location d’un bien destiné à couvrir le besoin de logement permanent des locataires [LIRPF, art. 23.2].
Cependant, la nouvelle loi sur le droit au logement a introduit des modifications à cette réduction à partir de 2024, passant de la réduction fixe actuelle de 60 % à des pourcentages compris entre 50 et 90 %, qui varient en fonction de la situation spécifique [loi 12/2023, DF 2.ª].
Qu'est-ce qu'une réduction de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ?
Commençons par le commencement : qu’est-ce qu’une réduction de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ?
La réduction s’adresse au propriétaire et signifie que le montant sur lequel vous êtes imposé est réduit.
En d’autres termes, si par exemple vous avez facturé 1 000 euros pour la location d’un bien, la réduction de 50 % vous permettra d ‘être taxé sur 500 euros.
Bien entendu, vous pouvez déduire les dépenses que vous avez engagées pour la location de votre logement.
Dans l’impôt sur le revenu 2024 , si vous remplissez certaines conditions, votre réduction pour la mise en location de votre logement peut être de 50 %, 70 % ou jusqu’à 90 %.
Voyons ci-dessous quelles sont les conditions pour bénéficier de cette réduction.
Réductions de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour la location d'un logement.
Nouvelles réductions de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour la location d’un logement
Réduction de 90
Tout d’abord, une réduction de 90 % sera applicable aux baux qui remplissent les conditions suivantes [LIRPF, art. 23.2.a] :
- Le logement doit être situé dans des zones de marché résidentiel tendues (le ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain doit émettre une résolution spécifiant ces zones).
- Un nouveau contrat de location (avec l’ancien locataire ou avec un nouveau) doit être formalisé, dans lequel le loyer initial est réduit de plus de 5 % par rapport au dernier loyer du précédent contrat de location du logement.
Pour quantifier le montant du nouveau loyer donnant droit à la réduction de 90 %, il convient de tenir compte de ce qui suit :
- La réduction de 5 % doit être effectuée par rapport au dernier loyer du contrat de location précédent pour le même logement, après application – le cas échéant – de la clause d’actualisation annuelle du contrat précédent.
- La réduction n’est applicable qu’au loyer initial, de sorte que si, au cours des années suivantes, le loyer est actualisé en fonction de l’indice d’actualisation applicable, de sorte que la réduction n’est plus supérieure à 5 %, il est entendu que la réduction de 90 % sera maintenue.
- Le propriétaire qui signe le nouveau contrat doit être le même que celui qui a signé le contrat précédent, de sorte que cette réduction ne s’applique pas si le nouveau contrat est signé par un nouveau propriétaire qui a acquis le bien soit par héritage, soit par donation, soit par achat.
Exemple 1
Vous disposez d’un bien locatif situé dans une zone considérée comme tendue pour lequel vous percevez un loyer de 990 € par mois.
Si, en 2024, vous concluez un nouveau contrat de location avec un autre locataire et convenez d’un loyer initial de 939 € par mois, ce qui représente une réduction de 5,1 %, vous aurez droit à une réduction de 90 %.
Réduction de 70
Si vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction de 90 %, vous pouvez appliquer une réduction de 70 % dans les cas suivants :
- Si le(s) locataire(s) a (ont) entre 18 et 35 ans. Si le propriétaire loue le bien pour la première fois, qu’il est situé dans une zone tendue et que les locataires ont entre 18 et 35 ans. La réduction sera appliquée au prorata du nombre de locataires de cet âge ; par exemple, s’il y a deux locataires et qu’un seul a moins de 35 ans, elle sera appliquée à la moitié du loyer.
- Location sociale : lorsque le logement est loué à un organisme public ou à une entité sans but lucratif sous le régime fiscal du mécénat qui l’affecte à la location sociale, à des programmes de logements publics ou similaires, le loyer mensuel sera inférieur à celui établi dans le programme public correspondant.
Réduction de 60
Si aucune des conditions ci-dessus n’est remplie, une réduction de 60 % peut être appliquée si le logement a fait l’objet de travaux de rénovation achevés au cours des deux années précédant la date du contrat.
Sont considérés comme travaux de rénovation les travaux dont l’objet principal est la reconstruction de l’habitation par la consolidation et le traitement des structures de la façade ou de la toiture et dont le coût dépasse 25 % de la valeur de l’immeuble, terrain non compris.
Réduction de 50
Enfin, si vous ne remplissez pas non plus les conditions pour bénéficier de l’évolution ci-dessus, le pourcentage applicable ne sera que de 50 %, c’est-à-dire qu’à partir de 2024 pour les nouveaux contrats, la réduction générale sera de 50 % au lieu de 60 % avant 2024.
Limites aux réductions supplémentaires
Limite 1 : maintien des exigences.
Cependant, lors du calcul de ces nouvelles réductions à partir de 2024, certaines limites doivent être prises en compte, selon la loi, pour pouvoir bénéficier de réductions de plus de 50%, les exigences doivent être remplies au moment du contrat de location, et l’incitation continuera à s’appliquer aux années suivantes si elles sont toujours remplies.
Par exemple, si au 31 décembre 2025 le locataire a déjà 35 ans dans l’impôt sur le revenu de cette année et des années suivantes , la réduction de 70 % ne sera plus applicable.
Comme mentionné ci-dessus, la réduction de 90 % de l’exigence que le nouveau loyer soit inférieur de 5 % à celui du contrat précédent ne s’applique qu’au loyer initial.
Par conséquent, même si les loyers ultérieurs augmentent, ils ne devraient pas être considérés comme une violation de cette exigence et l’incitation serait maintenue.
Toutefois, si la zone dans laquelle le logement est situé n’est plus considérée comme étant en difficulté, la réduction sera perdue.
Limite 2: Revenus déclarés.
Une autre exigence applicable depuis 2021 et qui concerne toutes les réductions, y compris la réduction de 50 %, est que le revenu locatif net positif soit effectivement inclus dans l’IRPF de l’exercice correspondant et que celui-ci soit soumis avant qu’une vérification (vérification des données, vérification limitée ou inspection) ne soit entamée.
Par conséquent, si vous avez loué un bien immobilier au cours de l’année, n’oubliez pas d’inclure tous les revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Et si vous ne les déclarez pas dans le délai légal de dépôt, faites-le hors délai avec une déclaration complémentaire avant que l’administration fiscale ne vous le demande ; dans ce cas, vous devrez payer la majoration de retard correspondante, mais au moins vous aurez droit à la réduction de 50, 60, 70 ou 90 % qui s’applique.
Limite 3 : zones tendues.
Une autre limite qui sera applicable à partir de 2024 lors de l’application des nouvelles réductions est liée à la règle récente introduite par la loi sur les baux urbains (LAU) selon laquelle, dans le cas de logements situés dans des zones de marché tendues, le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer du contrat de location de la résidence habituelle qui était en vigueur au cours des cinq dernières années.
À titre d’exception, le loyer peut être augmenté d’un maximum de 10 % par rapport à la limite précédente sans perdre le droit aux réductions dans certains cas spécifiquement prévus : lorsque des travaux de rénovation ont été effectués dans le logement ou que des investissements ont été réalisés pour améliorer l’efficacité énergétique ou l’accessibilité, ou lorsque la durée du nouveau contrat est établie pour 10 ans ou plus, par exemple.
Dans ces cas, les dispositions de la LAU ne sont pas enfreintes en cas de location dans des zones tendues et les incitants sont donc maintenus.
Aspects temporaires
Contrats concernés
Bien que la loi sur le droit au logement qui régit les nouvelles réductions détermine qu’elles sont effectives pour les contrats conclus à partir du 25 mai 2023, elle précise également que ces réductions ne seront pas applicables avant 2024, l’administration fiscale a fait l’interprétation suivante :
- Pour les contrats de location conclus jusqu’au 31 décembre 2023, les règles actuelles et la réduction de 60% continueront à s’appliquer tant en 2023 que les années suivantes.
- Les contrats conclus après le 1er janvier 2024 seront soumis au régime de réduction approuvé par la nouvelle loi.
Si, en tant que propriétaire, vous allez formaliser un nouveau contrat de location et vous pensez que vous remplirez les conditions pour bénéficier des réductions accrues de la nouvelle loi, envisagez d’attendre 2024, mais si vous pensez que vous ne les remplirez pas, formalisez le contrat en 2023 afin de pouvoir appliquer la réduction de 60 % et non la réduction de 50 % établie par la nouvelle loi lorsque les réductions accrues ne sont pas applicables.
En général, le nouveau système de réduction sur les revenus locatifs nets du logement implique une diminution de la réduction applicable (de 60 % à 50 %). Toutefois, si certaines conditions sont remplies, elle passe à 90 %.