Si es usted no residente y ha vendido su vivienda en España, es probable que se haya encontrado con el concepto de la retención del 3%. Este porcentaje no es un impuesto en sí, sino una cantidad que Hacienda (la Agencia Tributaria) retiene automáticamente del precio de venta para garantizar el pago de su Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la ganancia patrimonial.
Para muchos vendedores, este dinero retenido es, de hecho, un reembolso pendiente. En Asesoría Orihuela Costa, queremos guiarle paso a paso para que recupere hasta el último euro que le corresponda.
🔑 ¿Qué es exactamente la retención del 3% para no residentes?
Cuando una persona física o entidad no residente fiscal en España vende un inmueble, la ley obliga al comprador (sea residente o no) a retener el 3% del precio de la compraventa y depositarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.
El objetivo de esta retención es claro: Asegurar que el vendedor no residente declare y pague el impuesto sobre el beneficio que ha obtenido con la venta.
En lenguaje fiscal, que pague la ganancia patrimonial que obtenido en la venta de la vivienda y la pagan tanto los residentes como los residentes en España..
¿Cuando tengo que pagar la retención del 3%?
El 3% se paga al firmar escritura de compraventa y se lo retiene el comprador que es el obligado tributario a pagar. Pero el que ingresa en hacienda el 3% es el comprador.
En otras palabras, si es usted no residente y vende una casa en España, el comprador de su vivienda sea este residente o no residente está obligado a retenerle el 3 % del precio de venta y pagárselo a la agencia tributaria en el plazo de un mes mediante el modelo 211.
Esto normalmente lo hace el asesor fiscal del que compra la vivienda.
Ejemplo práctico, de la retención del 3 %
Usted ha vendido su casa el día 19 de noviembre y el precio de venta de la escritura es de 250.000 €.
3% x 250.000 = 7.500€
Como es una retención, el valor de 3% del precio de compra, el comprador lo deduce del precio de venta y lo ingrese en hacienda, es decir el comprador le pagará 242.500 € ( menos las posibles retenciones)
En nuestro ejemplo, el comprador de la vivienda tendrá que ingresar en la agencia tributaria 7.500 € presentando el modelo 211 y la fecha límite es el 19 de diciembre.
📈 ¿Cuándo tengo derecho a la devolución del 3% retenido?
Usted tendrá derecho a reclamar la totalidad o parte de esa retención cuando, al calcular su impuesto sobre la ganancia patrimonial, se dé una de estas dos situaciones:
Cuando no ha habido ganancia (o la ganancia es menor):
Si el cálculo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) demuestra que el impuesto real a pagar es inferior al 3% retenido.
O si, directamente, la venta de la propiedad no le ha generado ninguna ganancia patrimonial (incluso si ha tenido pérdidas).
Cuando existe exención:
Si cumple algún requisito de exención de tributación (aunque son casos menos frecuentes).
⏰ Plazos: El factor crítico para recuperar su dinero
El tiempo es crucial en la gestión con Hacienda. Muchos no residentes pierden el derecho a la devolución por no respetar estos plazos:
Plazo de presentación: Usted dispone de tres meses a partir de la finalización del plazo que tenía el comprador para ingresar la retención (Modelo 211).
En la práctica: Generalmente, usted tiene cuatro meses desde la fecha de la escritura pública de venta para presentar su solicitud de devolución a través del Modelo 210.
⚠️ ¡Atención! Si presenta el Modelo 210 fuera de este plazo de tres meses (o cuatro desde la venta), Hacienda tiene el derecho legal de denegarle la devolución, incluso si no le correspondía pagar nada.
📃 Documentación necesaria para reclamar la retención (Modelo 210)
La solicitud de devolución debe realizarse a través del Modelo 210 (Declaración de Renta de No Residentes) en la modalidad de ganancias patrimoniales por transmisión de bienes inmuebles.
Para una gestión exitosa, deberá adjuntar la siguiente documentación:
Escritura Pública de la compraventa (la de adquisición y la de transmisión).
Modelo 211 (Justificante de ingreso del 3% retenido por el comprador).
Justificantes de gastos deducibles (ver siguiente punto).
Certificado de residencia fiscal si desea aplicar tipos de gravamen inferiores (ciudadanos de la UE/EEE).
Certificado de titularidad bancaria de su cuenta para recibir la transferencia (debe ser el vendedor).
💡 Maximizando la devolución: ¡No olvide los gastos deducibles!
Para calcular correctamente la ganancia patrimonial (la diferencia entre el precio de venta y el de compra), puede deducir una serie de gastos que influyen directamente en la cantidad a recuperar:
| Concepto | Detalles |
| Gastos de Adquisición | Impuestos pagados al comprar (ITP, IVA), gastos de notaría, registro y gestoría de la compra. |
| Gastos de Venta | Honorarios de la agencia inmobiliaria, certificado energético, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). |
| Inversiones y Mejoras | Gastos de reformas y obras que supongan una mejora o ampliación del inmueble (no de simple mantenimiento). Fundamental guardar todas las facturas. |
🛠️ Ejemplos Específicos de Gastos Deducibles (Inversión y Mejora)
Un gasto se considera mejora cuando aporta algo que antes no existía o que implica un cambio sustancial en el elemento sustituido.
Los ejemplos más habituales que la Agencia Tributaria suele aceptar son:
| Tipo de Gasto | Descripción y Condición |
| Ampliación | Construcción de una nueva planta, cerramiento de una terraza que aumenta los metros habitables. |
| Instalación Inicial | Instalación de un ascensor donde antes no lo había. Instalación de calefacción o aire acondicionado centralizado por primera vez. |
| Aislamiento | Obras para mejorar el aislamiento térmico o acústico (p. ej., cambio de ventanas de vidrio simple a doble acristalamiento de alta eficiencia). |
| Energía | Instalación de paneles solares o sistemas de energía renovable (siempre que no existieran). |
| Reforma Estructural | Refuerzo de cimientos, rehabilitación de fachadas que suponga más que un simple revoco/pintado, cambios en la distribución interna (ej. tirar muros). |
| Sustitución con Mejora | Sustitución de la instalación eléctrica o de fontanería por una que cumpla normativas mucho más rigurosas que la anterior, aumentando la seguridad o eficiencia. |
Ejemplos de Gastos NO Deducibles (Mantenimiento/Conservación)
Estos gastos tienen como finalidad mantener el inmueble en el uso normal, por lo que NO incrementan el valor de adquisición en el Modelo 210 de venta:
Pintar la vivienda.
Arreglar una avería de una tubería.
Sustituir una caldera antigua por una nueva de iguales prestaciones.
Sustituir puertas o suelos viejos por otros de igual calidad.
Arreglar el tejado o la cubierta para evitar goteras.
Estos gastos, si son deducibles para calcular el rendimiento del alquiler anual.
📌 Recomendación Profesional Clave
Para que estos gastos sean admitidos por Hacienda, es imprescindible que usted, como asesor, insista al cliente extranjero en lo siguiente:
Facturas Detalladas: Las facturas deben especificar claramente el concepto de la obra. Un simple «Reforma Integral» sin desglose puede ser rechazado. Deben indicar que se trata de instalación de nuevos elementos o ampliación/modificación estructural.
Licencias de Obras: Si la obra requirió licencia municipal (como es habitual en las ampliaciones o reformas estructurales), debe aportarse la licencia. Esto prueba su naturaleza de «mejora».
La carga de la prueba de que un gasto es de mejora y no de mantenimiento recae siempre en el contribuyente (su cliente). Si las facturas son ambiguas, Hacienda lo considerará mantenimiento y denegará su deducción.
🤝 ¿Por qué contratar a un asesor fiscal experto en no residentes?
Aunque el proceso parezca sencillo, la Agencia Tributaria revisa estas solicitudes de devolución con lupa, especialmente en zonas de alta transacción de extranjeros como Orihuela Costa.
Nuestros servicios aseguran que:
Cálculo Óptimo: Revisamos sus gastos deducibles históricos para asegurar el máximo reembolso posible.
Cumplimiento Fiscal 100%: Nos aseguramos de que esté al corriente de todos los pagos de IRNR de los años anteriores (Impuesto anual de no residentes) para evitar que Hacienda paralice la devolución.
Seguimiento y Respuesta a Requerimientos: Nos encargamos de todos los requerimientos de información que pueda enviar Hacienda hasta que el dinero se abone en su cuenta.
🎯 ¿Quiere recuperar su retención sin complicaciones?
Si ha vendido su propiedad y desea la máxima devolución del 3% en el menor tiempo posible, no se arriesgue con la burocracia española.
En Asesoría Orihuela Costa somos economistas con experiencia demostrada en fiscalidad internacional y trámites de no residentes.
