Guide complet sur l’impôt des non-résidents si vous êtes propriétaire d’une maison en Espagne
Toute personne qui ne réside pas habituellement (moins de 183 jours) en Espagne est considérée comme non-résidente à des fins fiscales en Espagne et doit payer l’impôt des non-résidents.
Tout d’abord, voir ici comment calculer le nombre de jours pour être non-résident fiscal en Espagne.
Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et que vous êtes non-résident fiscal, vous devez payer l’impôt sur ce bien, que vous le louiez ou non, tout comme les résidents qui possèdent une résidence secondaire.
Beaucoup de français, belge suisse et luxembourgeois ont réalisé un investissement en Espagne pour en profiter soi même mais aussi pour avoir un retour à traver de la location de son bien en Espagne.
Même, beaucoup de ces personnes ont investi á través d’une société étrangère en Espagne.
Les personne classifié comme non-résidents en Espagne possédant une propriété en Espagne doivent imputer le revenu présumé de la même manière que les résidents. Et s’ils louent le bien, ils doivent déclarer le revenu locatif.
Impôt des non-résidents IRNR
Si vous êtes un non-résident et que vous allez acquérir un bien immobilier en Espagne pour un usage privé (sans le louer ou l’utiliser pour des activités économiques), vous devrez payer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Les propriétaires d’un bien immobilier qui ne résident pas en Espagne sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Aujourd’hui encore, certains étrangers ne savent pas qu’ils doivent payer des impôts pour posséder ou louer un bien immobilier en Espagne.
S’il s’agit d’une personne physique et que le bien n’est pas loué ou utilisé pour des activités économiques, les règles d’imputation des revenus immobiliers prévues dans l’IRPF s’appliquent.
Calcul de l’impôt des non-résidents
Ainsi, les revenus suivants doivent être déclarés chaque année :
- En général, 2 % de la valeur cadastrale de la propriété.
La valeur cadastrale est indiquée sur la facture IBI que vous payez à la mairie ou à la SUMA.
- Ce pourcentage est ramené à 1,1 % lorsque la valeur cadastrale a été révisée dans votre commune ou modifiée au cours de la même période d’imposition ou au cours des dix périodes d’imposition précédentes.
Vous pouvez voir ici si la valeur cadastrale a été révisée dans votre commune.
- Si le bien n’a pas de valeur cadastrale ou si la valeur cadastrale n’a pas été communiquée au propriétaire, l’imputation est de 1,1 % de 50 % de la valeur d’acquisition (ou de 50 % de la valeur imposable pour les autres impôts, si elle est plus élevée).
Cette imputation est faite pour le nombre de jours effectifs pendant lesquels le bien a été à la disposition du propriétaire.
- Autrement dit, si vous avez été propriétaire pendant toute l’année : 365 jours.
- Si vous avez acheté la maison le 20 mars : 287 jours.
Ainsi, si un non-résident a acheté le 1er juin 2023 une maison d’une valeur cadastrale de 200 000 euros mise à jour en 1999, il devra déclarer en 2023 un revenu de 2.345 euros (200.000 euros x 2 % x 214 jours / 365 jours) dans l’IRNR.
Le montant de 2.345 euros est la base d’imposition sur laquelle le taux d’imposition est appliqué.
Taux d’imposition des non-résidents ?
Le taux applicable dépend du pays de résidence.
- Si le titulaire réside dans l’UE, en Islande ou en Norvège, il devra payer 19 % sur le revenu présumé,
- Alors que le taux applicable est de 24 % si vous résidez dans un pays autre que ceux mentionnés ci-dessus. Merci Brexit.
Quand l’impôt des non-résidents est-il dû ?
Pour payer la taxe, vous devez déposer le formulaire 210 dans un délai très long :
- jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’année d’imputation des revenus.
Par exemple, un revenu imputable en 2023 peut être déclaré jusqu’au 31 décembre 2024.
Attention s’il est payable avant le 20 décembre.
Le formulaire 210 ne peut être déposé qu’en ligne.
Nouveauté de l'impôt sur les non-résidents en 2024
À partir de 2024, les non-résidents pourront remplir le formulaire 210 pour leurs locations sur une base annuelle et non plus trimestrielle.
Taxe sur les logements locatifs des non-résidents
Impots location saisonnière en Espagne
Le taux d’imposition applicable à ces revenus locatif est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein, et de 24 % dans tous les autres cas (merci le Brexit, encore).
Périodicité annuelle de l’impôt des non-résidents pour le rachat des revenus tirés de la location d’une habitation.
Lors du paiement de l’IRNR, le contribuable non-résident doit déposer le formulaire 210.
Jusqu’à présent (jusqu’en 2023), lorsque le résultat de la déclaration d’impôt devait être payé, ce formulaire devait être déposé chaque trimestre au cours des 20 premiers jours civils des mois d’avril, juillet, octobre et janvier (en fonction du trimestre).
En effet, à partir de 2024, les loyers d’un même bien peuvent être regroupés et déclarés sur une base annuelle. Dans ce cas, le formulaire 210 pour les loyers de 2024 doit être déposé du 1er au 20 janvier 2025.
Comment calculer l'impôt des non-résidents sur la location d'un bien immobilier ?
Lorsqu’un non-résident possède un bien immobilier et le loue à des particuliers (de sorte que les revenus perçus ne sont pas soumis à la retenue à la source), il doit payer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Comment calculer l’impôt de la location meublée pour l’impôt des non-résidents en Espagne?
Rendement = Bénéfice
Dans le cas de propriétés louées, le non-résident doit payer l’impôt IRNR comme suit :
- Si vous résidez dans un autre pays de l’UE, en Islande ou en Norvège, vous pouvez déduire les dépenses correspondantes conformément aux règles de l’IRPF ou de l’impôt sur les sociétés (selon que vous êtes une personne physique ou morale).
Quelles sont les dépenses déductibles lors de la location d’un bien immobilier à des fins fiscales pour les non-résidents ?
- Les dépenses déductibles sont celles qui sont nécessaires à l’obtention du revenu locatif.
- Les dépenses ne sont déductibles que pour la période de location, c’est-à-dire qu’elles doivent être réparties.
- Les dépenses déductibles doivent être exclusives de l’activité de location du bien. * Par exemple, si vous achetez un appareil électrique et le louez à d’autres personnes et que vous profitez du bien pendant qu’il n’est pas loué, la dépense n’est PAS DÉDUCTIBLE.
- En général, les dépenses suivantes sont déductibles :
- l’électricité et l’eau
- Internet
- Gestion locative ou détention des clés
- Publicité et/ou portail internet (Booking Airbnb, etc.)
- Nettoyage
- Entretien et réparations
- Communauté (au prorata)
- Ibi (au prorata)
- Assurance (au prorata)
- Intérêts du prêt
TRÈS IMPORTANT
Si vous êtes résident fiscal en dehors de l’UE, de l’Islande ou de la Norvège, vous ne pourrez déduire aucune dépense.
Pas de compensation entre les revenus
Les revenus locatifs sont déterminés individuellement et séparément pour chaque bien, sans possibilité de compenser les revenus positifs d’un bien par les revenus négatifs d’un autre, ni de compenser les revenus négatifs d’un bien par les revenus positifs générés par le même bien au cours des années suivantes.
Quel est le montant de l’impôt des non-résidents pour la location d’une maison en Espagne?
Comme pour l’imputation des revenus immobiliers, le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande ou de la Norvège,
et de 24 % dans tous les autres cas. Encore merci Brexit.
Quand l’impôt des non-résidents en Espagne doit-il être payé ?
En ce qui concerne le règlement de l’impôt :
- Jusqu’en 2023, si le résultat est de payer le règlement est trimestriel, et le formulaire 210 sera présenté au cours des 20 premiers jours civils d’avril, juillet, octobre et janvier (en fonction du trimestre).
- A partir de 2024, les loyers d’un même bien peuvent être regroupés et déclarés sur une base annuelle. Dans ce cas, le formulaire 210 pour les locations de 2024 doit être déposé du 1er au 20 janvier 2025.
- Si le résultat est une dette fiscale nulle, le formulaire doit être déposé du 1er au 20 janvier de l’année suivante.
- Et si le résultat est un remboursement, la déclaration d’impôt doit être déposée à partir du 1er février de l’année suivante, et toujours dans les quatre ans suivant la fin de la période de déclaration et de paiement de la retenue.
Imposition des non-résidents d'une société étrangère pour la location d'une maison en Espagne
Parfois, c’est une entreprise qui dispose de l’argent à investir et, afin d’éviter les taxes liées au retrait de l’argent de l’entreprise étrangère, c’est cette dernière qui investit dans le bien immobilier pour le mettre en location.
Un de vos amis non-résidents va acheter une propriété en Espagne pour l’utiliser à des fins privées pendant ses vacances et envisage de le faire par l’intermédiaire d’une société établie à l’étranger.
Imposition en tant que non-résident d’une société étrangère pour la location d’un bien en Espagne.
Toutefois, votre ami a indiqué qu’il envisageait d’acquérir la propriété par l’intermédiaire d’une société établie dans son propre pays et dans laquelle il détient une participation.
Comme l’acquéreur ne sera pas une personne physique, la société ne sera pas obligée d’imputer le revenu susmentionné dans l’IRNR.
Transaction entre parties liées
Attention, si vous prévoyez d’utiliser le bien immobilier pendant de longues périodes, le coût fiscal de son acquisition par l’intermédiaire d’une société peut être encore plus élevé.
Si le non-résident (seul ou avec des membres de sa famille jusqu’au troisième degré) possède au moins 25 % d’une telle société, l’utilisation du bien sera considérée comme une transaction liée.
Cela obligera également la société à déclarer un revenu présumé sur le formulaire 210.
Loyer présumé
La société sera réputée percevoir des loyers pour les jours où le non-résident utilise le bien, qui doivent être évalués au prix du marché.
À cette fin :
- Si la société est résidente d’un autre pays de l’UE, de l’Islande ou de la Norvège, elle pourra déduire les dépenses liées au bien immobilier conformément aux règles de l’impôt sur les sociétés.
- Dans d’autre cas , la société étrangère ne pourra pas déduire les dépenses.
Exemple de loyer d’un particulier ou d’une société non-résidente en Espagne
Un non-résident acquiert en Espagne une propriété d’une valeur cadastrale de 100 000 euros – mise à jour il y a 15 ans – pour l’utiliser pendant trois mois de l’année.
La valeur marchande du loyer pour ces trois mois est estimée à 3 600 euros et les frais déductibles à 1 000 euros.
Voir le coût fiscal annuel pour un particulier et une entreprise :
Acquéreur personne physique :
Concept UE No UE
Revenus à déclarer 2.000 2.000
Taux d’imposition 19% 24%
Coût fiscal annuel 380 480
Société acquéreur :
Concept UE No UE Paradis fiscal.
Revenus à déclarer 2.600 3.600 600
Taux d’imposition 19% 24% 24%
Cuota IRNR 494 864 144
Prélèvement spécial 3% – – 3.000
Coût fiscal annuel 494 864 3.144
Si la société réside dans un paradis fiscal, l’impôt spécial IRNR de 3 % de la valeur cadastrale du bien est également applicable.
Pour s’acquitter de cet impôt, la société doit déposer chaque année le formulaire 213.
L’impôt spécial peut être déduit des revenus à déclarer à l’IRNR dans le formulaire 210.
Le non-résident doit être averti que, dans ces cas, l’utilisation du bien sera considérée comme une transaction avec une partie liée pour laquelle la société non-résidente devra déclarer un revenu dans l’IRNR, ce qui peut entraîner des coûts fiscaux annuels plus élevés.
