Su sociedad desarrolla su actividad en un local alquilado. No obstante, como el negocio marcha bien, se plantea adquirir uno en propiedad. ¿Qué le conviene más: comprarlo usted y arrendarlo a su empresa o que sea ésta quien lo adquiera?
Esto es una típica pregunta con nos hacen muchas de nuestros clientes,
En este articulo le damos unos consejos para saber si es mejor comprar un bien inmueble como persona física o como empresa, pero siempre hay que estudiar caso por caso.
Comprar el local a su nombre o a nombre de la empresa? Que le conviene más?
Compra usted: opción prudente
Si es socio mayoritario de su empresa y va a adquirir un local para que ésta lleve a cabo su actividad, en general lo más prudente es que sea usted el que adquiera el local y después lo alquile a su empresa.
En el supuesto de que lo comprase la sociedad y ésta posteriormente tuviese dificultades, el inmueble podría perderse al ser embargado por los acreedores de la empresa.
En cambio, si está en su patrimonio particular, es más difícil que acabe respondiendo de los riesgos del negocio.
Analice pros y contras
No obstante, a la hora de tomar la decisión también debe sopesar otros aspectos económicos y fiscales que pueden hacer que la opción más conveniente sea que su empresa adquiera el local.
Véalos a continuación.
Aspectos económicos y jurídicos de la compra de un local
Responsabilidad por impagos
En primer lugar, tenga en cuenta que usted también puede llegar a ser responsable de las deudas de su empresa con su patrimonio personal (de modo que se vería afectado tanto el local como el resto de sus bienes):
- Si usted es administrador de la empresa, puede tener que responder personalmente de las deudas impagadas de ésta cuando el juez considere que ha actuado de forma negligente.
- También puede responder con su patrimonio en contextos puntuales en los que avale personalmente alguna operación de la empresa.
Imagen financiera de la empresa
En segundo lugar, en caso de que sea su empresa la que adquiera el local, mejorará la liquidez y su imagen financiera de cara a bancos, clientes y proveedores –sobre todo si parte de la compra se financia con aportaciones de socios–.
En cambio, si su empresa desarrolla su actividad en un local alquilado, su imagen no será tan buena.
Aspectos fiscales de la compra de un local
ISD y patrimonio
Por otro lado, si el local forma parte del activo de su empresa, al estar afecto a una actividad económica, no tendrá que tributar por él en su Impuesto sobre el Patrimonio ( IP) –las participaciones en sociedades con actividad económica están exentas– y disfrutará de una reducción de al menos el 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ( ISD) en caso de transmisión por herencia o donación (deberá cumplir ciertos requisitos para ello).
Recuerde, en el impuesto sobre el patrimonio de la comunidad valenciana los primeros 500.000 euros está exentos y la vivienda habitual no computa.
Si el local está en su patrimonio personal, no disfrutará de incentivos, salvo que disponga de al menos un trabajador a jornada completa para gestionar sus alquileres (y dicha contratación sea imprescindible).
Local nuevo y pyme
Por último, si su empresa es de reducida dimensión y compra un local nuevo, podrá amortizarlo de forma más rápida difiriendo la tributación en el Impuesto sobre Sociedades y obteniendo ahorros significativos. ( si cumple una serie de requisitos).
A estos efectos:
- Su empresa podrá acogerse a la amortización doble de pymes y amortizar el local el doble de rápido. Así, si ha comprado una nave industrial, podrá amortizarla a un ritmo del 6% anual, en lugar del 3% (que es el coeficiente de amortización máximo de tablas).
- Y si al mismo tiempo que adquiere el local su empresa incrementa su plantilla media de trabajadores, podrá amortizarlo aún más rápido. Podrá amortizar libremente (incluso de golpe) hasta 120.000 euros del valor amortizable del local por cada trabajador con el que aumente dicha plantilla media.
Aunque es cierto que si el local está en su patrimonio personal reducirá el riesgo de perderlo en caso de que el negocio empeore, tenga en cuenta también las ventajas fiscales y financieras de que sea su empresa la que figure como propietaria.
Riesgos asociados a la compra del local como persona física
Si bien adquirir el local a nombre personal puede parecer una opción prudente para proteger el patrimonio de la empresa, esta decisión también conlleva ciertos riesgos que deben ser valorados cuidadosamente.
Riesgo de exposición patrimonial personal
Cuando un propietario compra un local para su empresa como persona física, se expone a un riesgo inherente de responsabilidad personal. Esto significa que, si la empresa se enfrenta a problemas financieros graves, la persona física podría verse obligada a utilizar su patrimonio personal para responder por las deudas, incluso si se trata de un negocio independiente.
Además, en el caso de que el negocio se cierre o se vea afectado por una crisis, el propietario podría enfrentarse a la venta del inmueble para cubrir otras deudas personales. Este riesgo se aumenta si la empresa no está constituida como una sociedad limitada o anónima, ya que las figuras como el autónomo o la sociedad civil pueden ser responsables personalmente.
Costes adicionales y complicaciones legales
Otro aspecto a considerar son los posibles costes adicionales que podrían surgir al mantener el local en el patrimonio personal. Si la empresa alquila el local, además de los pagos de arrendamiento, el propietario tendría que pagar impuestos relacionados con la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto sobre el Patrimonio, dependiendo del valor del local.
También existen aspectos legales que se deben tener en cuenta, como las implicaciones de las transmisiones de propiedades. Si en el futuro decide vender el local, puede haber complicaciones adicionales si el inmueble está vinculado de manera personal al propietario.
Beneficios y desafíos de que la empresa compre el local
Adquirir el local a nombre de la empresa ofrece varias ventajas financieras y fiscales, pero también presenta algunos desafíos que deben ser ponderados antes de tomar una decisión.
Ventajas fiscales y contables
Uno de los mayores beneficios de que la empresa sea la propietaria del local es el impacto fiscal positivo. Al ser la empresa la que adquiere la propiedad, no sólo se beneficia de la deducción de gastos relacionados con la adquisición, sino que también podrá amortizar el inmueble en el Impuesto sobre Sociedades, lo cual reduce la base imponible de la empresa.
Además, si la empresa está sujeta al régimen de pymes, la amortización del local puede ser acelerada, lo que supone un beneficio significativo en términos de ahorro de impuestos a corto plazo.
Desafíos financieros
Sin embargo, uno de los principales desafíos de que la empresa adquiera el local es la financiación. La empresa tendrá que obtener un préstamo o hacer frente al pago con los recursos propios de la empresa. Si la empresa no cuenta con suficiente liquidez o no tiene una buena calificación crediticia, puede resultar complicado conseguir financiación para una compra tan significativa.
También existe el riesgo de que la compra del local no sea lo suficientemente rentable a largo plazo, ya que implica un gasto considerable que debe ser cubierto con los ingresos generados por la actividad empresarial. En caso de que la empresa no sea capaz de generar suficientes ingresos para hacer frente a las cuotas de la hipoteca, podría poner en peligro su estabilidad financiera.
Aspectos a tener en cuenta a largo plazo: Evolución del mercado inmobiliario y cambios en la normativa fiscal
El mercado inmobiliario y la normativa fiscal son factores cruciales que pueden influir en la decisión de si adquirir un local a nombre personal o de la empresa. Es importante considerar cómo pueden evolucionar estos factores a lo largo del tiempo.
Evolución del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario es un factor determinante a la hora de decidir si conviene comprar un local. Si el mercado está en expansión y los precios de los inmuebles siguen creciendo, comprar a largo plazo podría ser una excelente inversión, tanto para la persona como para la empresa. En este caso, adquirir un local como parte del patrimonio empresarial podría resultar en una apreciación de la propiedad, lo que beneficiaría a la empresa a medida que el valor de la propiedad aumente.
Cambios en la normativa fiscal
La normativa fiscal relacionada con la propiedad de inmuebles puede cambiar con el tiempo, y estos cambios pueden tener un impacto considerable en las decisiones de compra. Por ejemplo, los impuestos sobre la propiedad, las deducciones fiscales o los incentivos fiscales para pymes pueden variar.
Si la normativa fiscal se vuelve más favorable para las empresas que poseen bienes inmuebles, podría resultar más conveniente para la empresa adquirir el local. Sin embargo, si las normativas fiscales se endurecen o se introducen nuevas restricciones, los beneficios fiscales de tener la propiedad dentro de la empresa pueden disminuir.
Es importante tener en cuenta cualquier cambio en la legislación que pueda afectar a los arrendamientos, como la limitación de rentas o las regulaciones de alquiler comercial, ya que estos factores también afectarán la rentabilidad del local.
Consejos de Asesoria Orihuela Costa
- Si es la empresa que tiene el dinero , compre a nombre de la empresa.
- Si es la persona fisca que tiene el dinero , haga un préstamo a la empresa, vea aquí en que consiste un préstamo entre particulares y como gestionarlo.
- A la hora de comprar un local, no se olvide de que puede renunciar a pagar el ITP y pagar el Iva y hacer la inversion del sujeto pasivo para no tener que desembolsar el Iva.
