Si es usted residente fiscal en España y va a alquilar una vivienda de su propiedad para uso de vivienda habitual (no turístico), es muy recomendable que establezca en el contrato de arrendamiento una cláusula que impida al arrendatario subarrendar total o parcialmente su vivienda, así como una indemnización en caso de incumplimiento…
Con los tiempos que corren en subarriendo está de moda. ¿Quien no ha habido hablar se alquilan viviendas por habitaciones?
Muchos inquilinos sub-alquilan legal o ilegalmente una vivienda o alquilan por habitaciones para sacar un rendimiento.
Y el dueño de la vivienda ni se entera.
En este artículo vamos a hablar del aspecto fiscal de subarrendar una vivienda de su propiedad, no del aspecto legal.
En efecto, si es usted propietario de una vivienda y permite el subarriendo de esta, esto le perjudica fiscalmente.
Veamos por qué.
Efectos en el IRPF de subarrendar una vivienda de su propiedad
Reducción por alquiler de vivienda en el IRPF
Si es usted residente fiscal en España y hace Renta, a la hora de alquilar una vivienda, plantéese hacer constar en el contrato que se prohíbe al inquilino subarrendar dicha vivienda, pues ello podría afectar a su tributación en el IRPF.
En este enlace las NOVEDADES EN LA REDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDAS en IRPF.
Recuerde que las viviendas de uso turístico no tiene derecho a la reducción. Solo las de uso de vivienda habitual. En efecto
Si la está arrendando como vivienda para uso permanente, y el Inquilino la está subarrendando, la vivienda no cumple el propósito por la que fue alquilada (y por la que se esta aplicando una reducción).
Hacienda podría impedirle aplicar la reducción de entre el 50 y el 90% existente en estos casos. Sin embargo
Si el inquilino subarrienda a personas que vayan a utilizar el inmueble como su residencia permanente, existen argumentos para defender que la reducción siga siendo aplicable.
No obstante, es mejor no correr el riesgo de perder el incentivo y evitar litigios con Hacienda.
Veamos un ejemplo de subarrendar en el IRP
Usted va a arrendar una vivienda por la que obtendrá un rendimiento neto anual de 9.000 euros, pudiendo aplicar una reducción del 50%. Así
En el supuesto de que el inquilino subarriende la vivienda y usted no pueda disfrutar de la reducción, corre el riesgo de que cada año perciba 2.025 euros menos por el alquiler:
| Concepto | Sin subarriendo | Con subarriendo |
| Rendimiento neto | 9.000 | 9.000 |
| Reducción 50% | -4.500 | 0 |
| Rendim. tributable | 4.500 | 9.000 |
| Coste IRPF (45%) (1) | 2.025 | 4.050 |
| Neto anual | 6.975 | 4.950 |
Considerando que su tipo marginal en IRPF es del 45%.
Subarrendar por habitaciones
Si el subarriendo es parcial (por ejemplo, afecta a una habitación), lo indicado es aplicable sólo por las rentas proporcionales a la parte de la vivienda subarrendada :
- Por la parte no subarrendada, las rentas percibidas siguen disfrutando de reducción.
- Hacienda podría negarle la reducción de las rentas correspondientes a la parte de la vivienda que sea subarrendada.
Alternativas al subarriendo
Aumentar el alquiler (lógicamente)
Una alternativa para impedir el subarrendamiento es pactar que, en caso de que éste se produzca, exista un aumento del alquiler que le compense por los mayores costes fiscales que deberá soportar .
Si tiene derecho a una reducción del 50% del importe cobrado por alquiler, para calcular dicho aumento de renta puede utilizar la siguiente fórmula:
| (Renta neta anual × Tipo marginal IRPF × 50%) |
——————————————– Tipo marginal IRPF |
Aumento de renta
En el ejemplo anterior, la aplicación de esta fórmula supone un aumento anual de renta de 3.682 euros [(9.000 × 0,45 × 0,5)/(1 – 0,45)]:
| Concepto | Sin subarriendo | Con subarriendo |
| Rendimiento neto | 9.000 | 12.682 |
| Rend. reducido 50% | 4.500 | 12.682 |
| Coste IRPF (45%) | 2.025 | 5.707 |
| Neto anual | 6.975 | 6.975 |
Y aquí va lo peor, y estoy seguro de que no lo sabía.
Efectos en el IVA de subarrendar
Muy importante: subarrendar NO está exento de IVA
Asimismo, usted estará obligado a repercutir IVA al 21% desde el inicio del subarriendo.
Dado que su inquilino destinará el inmueble a un uso distinto al de vivienda, desaparecerá la exención de IVA por subarriendo.
Esto será aplicable sobre la totalidad del precio del alquiler, con independencia de si subarrienda toda la vivienda o sólo una habitación.
El inquilino debe Notificar el subarriendo
Para evitar este riesgo, establezca en el contrato que en caso de subarrendamiento el inquilino deberá notificarle dicha circunstancia con una antelación determinada (diez días, por ejemplo) y que el precio del alquiler se verá incrementado en la cuantía del IVA.
Indique también que, si el inquilino incumple su deber de notificarle, deberá indemnizarle por los impuestos, recargos y sanciones que correspondan.
En resumen
En caso de que el inquilino subarriende la vivienda, usted podría perder el derecho a aplicar en su IRPF la reducción del 50% por arrendamiento de vivienda; además, se verá obligado a repercutir IVA por el alquiler