Comment puis-je vendre un local loué avec une nue-propriété et un usufruit ?
Il est de plus en plus fréquent de trouver des biens immobiliers qui sont démembrés entre la propriété nue et l’usufruit.
Que se passe-t-il si vous voulez vendre ce type de biens ?
Dans cet article, nous allons donner un exemple de la façon dont l’impôt sur la vente d’un local avec une propriété nue.
Lors de la vente d’un local loué, il arrive souvent que le local soit démembré entre plusieurs propriétaires : certains avec la pleine propriété, et d’autres avec l’usufruit et l’autre avec la nue-propriété.
Comment la vente d’un local à la TVA est-elle imposée ?
Propriété démembrée entre nue-propriété et usufruit
Que signifie démembrer ?
Démembrer signica diviser ou séparer quelque chose
Il y a plusieurs propriétaires du local
Il est très courant qu’après un décès, la propriété des biens immobiliers hérités soit démembrée, de sorte qu’il y a des membres de la famille qui restent l’usufruit (généralement le conjoint) et d’autres la propriété nue.
Dans ce cas, il arrive souvent que, pour un même immeuble ou un même local, il y ait des propriétaires qui ont la pleine propriété, d’autres une partie de l’usufruit et d’autres une partie de la nue-propriété.
Dans le cas où la propriété est un local ou un entrepôt loué,
Comment chaque propriétaire doit-il être imposé à la TVA s’il décide de le vendre ?
Exemple 1 de propriété démembrée
Cela peut se produire, par exemple, dans le cas d’un bâtiment industriel loué qui était la propriété de deux frères (en pleine propriété) et que, au décès de l’un d’eux, celui-ci laisse l’usufruit de sa part à son conjoint et la nue-propriété à un enfant.
Eh bien, si les trois acceptent de transmettre le navire, l’imposition de la TVA de chacun sera différente. Voir ci-dessous.
Taxation par TVA
Propriétaire avec pleine propriété
Pour le propriétaire qui détient la pleine propriété d’une partie du bien (dans l’exemple, le frère), la vente de cette partie aura le caractère d’une deuxième transmission d’un bien immobilier (étant donné qu’il est utilisé).
C’est pour cette raison et en règle générale, la vente de sa part de pleine propriété sera soumise et exonérée de TVA, et l’acquéreur devra être imposé par ITP-TPO.
Toutefois, étant donné que ledit propriétaire se considère comme un entrepreneur aux fins de la TVA (puisqu’il répercute la TVA sur la location de sa partie de l’entrepôt), il a la possibilité de renoncer à l’exonération de la TVA, de sorte que la transmission taxe sur cette taxe, et non sur l’ITP-TPO.
Renonciation à l’exonération de la TVA
N’oubliez pas que pour renoncer à l’exonération de la TVA, l’acheteur doit acheter le local pour l’exercice de son activité et doit avoir le droit de déduire la TVA supportée par l’achat du local ou, au moins, une partie de celui-ci.
S’il y a renonciation, le vendeur ne doit pas la répercuter ; c’est l’acquéreur qui est tenu de se répercuter sur la taxe.
C’est ce qu’on appelle la règle de l’inversion du contribuable.
En tant qu’impôt sur la TVA, vous ne devez pas débourser la TVA parce que vous l’auto-impactez, vous paierez moins d’impôts.
Bien sûr, vous devrez payer AJD, 1,56 dans la communauté valencienne. 2% dans la région de Murcie,
Voulez-vous payer moins d'impôts ?
Comment renoncer à l’exonération de la TVA sur l’achat de locaux ?
C'est rare, mais beaucoup de gens ne savent pas qu'ils peuvent payer moins d'impôts lorsqu'ils...
Nuda propriété du local
Dans le cas du nœud propriétaire (le fils), le traitement de la vente est différent : c’est celui qui a l’usufruit qui loue, et non celui qui possède la nue-propriété.
Ainsi, à moins que ce dernier n’agisse en tant qu’entrepreneur (cela se produira s’il loue d’autres locaux), la vente de sa part ne sera pas soumise à la TVA.
Par conséquent, l’acquéreur doit payer ITP-TPO pour la partie de la propriété nue acquise, sans qu’il soit possible de renoncer à l’exonération.
Usufruit du local
Enfin, en ce qui concerne la part de l’usufruitier (le conjoint), puisque ce qu’il transmet est un droit réel de jouissance et de jouissance (il ne s’agit donc pas d’une deuxième livraison de biens immobiliers) et que cette transmission est effectuée par un entrepreneur (c’est lui qui loue et non le nœud propriétaire), elle est soumise et non exonérée de TVA.
Notez que, dans ce cas, l’achat est taxé à la TVA sans que l’acheteur doit renoncer à l’exonération.
Exemple de la manière d'imposer la nue propriété et l'usufruit d'un local
Poursuivant avec l’exemple, si le bâtiment est vendu pour un million d’euros et que l’usufruitier a 65 ans (par conséquent, son usufruit représente 24 % et la nue-propriété de l’enfant, 76 %) :
| Vente | Imposition à la TVA |
| Frère : à moitié pleine propriété | L’acquéreur se répercute sur 105.000 euros de TVA (500.000 × 21%) (1) |
| Enfant : nue propriété (76% de l’autre moitié) | Exonéré de TVA (l’acquéreur paie ITP-TPO sur 380.000) |
| Conjoint : usufruit (24 % de l’autre moitié) | Le conjoint doit répercuter 25.200 euros de TVA (120.000 × 21%)Il y a une renonciation à l’exemption. |
S’il n’y en a pas, l’acquéreur devrait satisfaire ITP-TPO sur 500.000 euros.
La vente de l’usufruit est imposée à la TVA dans tous les cas. La vente de la pleine propriété est également imposée par cette taxe en cas de renonciation à l’exonération. La transmission de la nue-propriété n’est pas soumise à la TVA, sauf si le vendeur est un entrepreneur.
