Comment renoncer à l’exonération de la TVA sur l’achat de locaux ?
Comment ne pas payer l'ITP ou la TVA sur l'achat d'un bien immobilier ?
C’est rare, mais beaucoup de gens ne savent pas qu’ils peuvent payer moins d’impôts lorsqu’ils achètent des locaux, voire, dans certains cas, lorsqu’ils achètent une maison. Les expressions clés sont « renonciation à l’exonération de la TVA » et « autoliquidation« .
Mais que signifie payer moins d’impôts ?
Cela signifie ne pas payer la TVA et ne pas payer l’ITP.
Et vous vous demandez peut-être comment faire ? ? ???
Lorsque vous achetez un bien immobilier d’occasion en Espagne, vous devez payer une taxe appelée taxe de transfert, la fameuse ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
En revanche, lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous devez payer la TVA (IVA), la taxe sur la valeur ajoutée (et l’AJD).
Les deux taxes TVA et ITP sont incompatibles.
Lorsque vous achetez un bien immobilier d’occasion, vous êtes exempté du paiement de la TVA et vous payez l’ITP. Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous payez la TVA (et l’ADJ) et vous ne payez pas l’ITP.
TVA : taxe sur la valeur ajoutée.
ITP : Taxe sur les transferts de propriété.
ADJ : actes juridiques documentés.
Lors de la vente et de l’achat de biens immobiliers d’occasion, vous êtes exempté du paiement de la TVA car vous devez payer l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
En remplissant certaines conditions, vous pouvez renoncer à l’exonération de la TVA et demander à être taxé ou à payer la TVA.
Et voici la clé : si le vendeur et l’acheteur, dans le cours normal de leurs affaires, vendent et achètent un bien immobilier, la responsabilité du paiement de la TVA est transférée à l’acheteur qui, dans sa déclaration de TVA, note le montant de la TVA à payer dans la rubrique « TVA due ou facturée » et une autre rubrique dans la rubrique « TVA à rembourser ».
Les deux montants sont annulés et aucune TVA n’est payée.
Intéressant, n’est-ce pas ?
Examinons de plus près le fonctionnement de la dispense de TVA.
Qu'est-ce que la renonciation à l'exemption Tva ?
En quoi consiste l’exonération de la TVA en Espagne ?
Quand l’ITP doit-elle être payée ?
Les secondes ventes et les ventes ultérieures de biens immobiliers (en général, celles qui ne sont pas réalisées par le promoteur ou le constructeur) sont exonérées de la TVA.
Dans ce cas, l’acheteur doit payer l’impôt sur les mutations (ITP) à un taux compris entre 6 et 11 % de la valeur de référence du bien (en fonction de la communauté autonome).
Si l’acheteur est un entrepreneur, cet impôt se traduira par un coût d’amortissement plus élevé (car l’ITP, contrairement à la TVA, n’est pas déductible).
Renonciation à l’exonération de la TVA
Si vous ou votre entreprise êtes sur le point d’acheter un bien immobilier et que vous souhaitez éviter ce coût plus élevé, vous pouvez demander au vendeur de renoncer à l’exonération de la TVA, de sorte que l’achat soit taxé par la TVA et non par le PTI.
Pour ce faire, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le vendeur doit être un assujetti à la TVA, c’est-à-dire qu’il doit avoir utilisé le bien dans le cadre d’une activité soumise à la TVA.
- Votre entreprise doit utiliser le bien dans le cadre d’une activité pour laquelle vous avez le droit de déduire tout ou partie de la TVA que vous avez supportée (si vous êtes au prorata, une dérogation est également possible).
Si le bien est utilisé pour une activité exonérée, sans droit à déduction de la TVA, la renonciation n’est pas possible (par exemple, s’il est utilisé comme cabinet médical).
Exemple d'exonération de la TVA sur l'achat de locaux commerciaux
En cas de renonciation à l’exonération de la TVA, l’impôt AJD doit être payée.
Quelle est le montant de l’impôt ADJ en Espagne?
Avec la renonciation, le transfert sera effectué avec la TVA, et vous, en tant qu’acquéreur, pourrez déduire cette taxe (totalement ou partiellement).
Cependant, vous devrez payer un impôt supplémentaire qui vous coûtera cher : l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), qui se situera entre 1,5 et 2,5 % (selon la communauté où se trouve le bien) de la valeur réelle du bien (dans tous les cas, un coût moins élevé que si l’achat était taxé par l’ITP).
Exemple de renonciation
Voir les coûts si un avocat achète un local à un autre homme d’affaires pour 200 000 euros :
| Concept | Pas de renonciation | Avec résignation |
| Prix | 200.000 | 200.000 |
| ITP (10%) | 20.000 | – |
| AJD (1,5%) | – | 3.000 |
| Coût total | 220.000 | 203.000 |
Le prix d’achat est censé coïncider avec la valeur de référence du bien.
Comment peut-on renoncer à l'exonération de la TVA ?
Communications du notaire
Pour renoncer à l’exonération, le vendeur doit vous notifier par écrit qu’il renonce à l’exonération et vous devez l’informer que vous êtes un assujetti à la TVA et que vous avez droit à la déduction totale ou partielle de la TVA. Vous pouvez faire ces notifications dans l’acte de vente lui-même .
Si, par suite d’une erreur du notaire, ces communications ne figurent pas dans l’acte, cela peut être rectifié ultérieurement et la renonciation à la franchise sera applicable.
Toutefois, le notaire doit admettre qu’il y a eu une omission ou un oubli dans l’acte initial ; si les parties invoquent a posteriori la renonciation, les tribunaux pourraient la rejeter au motif qu’elle a été faite hors délai, après la transaction.
Voir ci-dessous la clause à insérer par le notaire dans l’acte de vente.
Renversement de l’assujetti à la TVA
Auto-répercussion
Comme l’acheteur a renoncé au droit de payer la TVA, il y a inversion de l’assujetti :
Le vendeur ne devra pas facturer la TVA sur sa facture (il devra seulement y indiquer une mention du type « Opération avec inversion de l’assujetti »), et c’est vous – en tant qu’acheteur – qui devrez auto recouvrer et régler la TVA applicable à la vente du bien, en la déduisant dans la même déclaration.
Par conséquent, si vous avez le droit de déduire 100 % de la TVA en amont, cette opération n’entraînera pas d’augmentation de la taxation.
Avantages et inconvénients de la renonciation à l'exonération de la TVA
Vérification
Si votre entreprise acquiert un bien d’occasion auprès d’une autre entreprise, il est normal que cette dernière renonce à l’exonération de la TVA et ne paie donc que l’ADJ.
Toutefois, vous devez vous demander s’il est vraiment dans votre intérêt de renoncer à l’exonération de la TVA.
Voir quelques situations où ce n’est pas toujours la meilleure alternative.
Bien à réhabiliter ou à démolir
Pas de dérogation.
Rappelons tout d’abord que la renonciation à l’exonération n’est pas le seul cas où la cession d’un bien d’occasion est soumise à la TVA.
Si vous acquérez le bien dans l’intention de le rénover, ou de le démolir et de procéder ensuite à un nouvel aménagement, le vendeur doit facturer la TVA sur ce bien sans qu’il soit nécessaire de renoncer à l’exonération.
Pour ce faire, il lui suffit d’indiquer dans l’acte de vente la destination du bien.
Dans un achat de ce type, si le vendeur renonce à l’exonération de la TVA (cette erreur est assez fréquente), vous aurez, en tant qu’acheteur, un coût supplémentaire.
La TVA sera la même, mais vous supporterez une DJA plus élevée :
Lorsque la cession est assortie d’une TVA parce que le bien doit être réhabilité ou démoli, la DJA à payer dans la plupart des communes est de 1 à 2 %.
La TVA peut être récupérée par le biais d’une déclaration de revenus trimestrielle, mais vous devrez supporter le coût de la DJA.
Gardez un œil sur le prorata de la TVA
Si votre entreprise fonctionne au prorata, calculez s’il est préférable de payer l’ITP ou la TVA et l’AJD.
Avant de renoncer à l’exonération de la TVA, vérifiez si les économies réalisées sur le PTI compensent la TVA et la DJA que vous allez payer. Tenez également compte des effets de la régularisation des biens d’investissement sur la TVA initialement déduite.
CLAUSE DE RENONCIATION À L'EXONÉRATION DE LA TVA À AJOUTER À L'ACTE D'ACHAT DU BIEN IMMOBILIER
Cette clause type de renonciation à la TVA a été établie par le notaire Don José Bauzá de Orihuela Costa.
En las segundas y posteriores transmisiones de bienes inmuebles. La entrega del bien inmueble que se efectúa mediante la presente escritura es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, puesto que le que resulta aplicable la exención renunciable establecida en el artículo 20. Uno22º de la Ley 37/1992, de 29 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La parte transmitente, en ejercicio de la facultad que en ella reside en virtud de lo previsto en el artículo 20.dos de la ley 37/1992, renuncia expresamente a la exención. La parte adquirente toma razón de la renuncia efectuada, al tiempo
que manifiesta su condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor añadido, que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales, y que tiene derecho a la deducción total de la cuota del Impuesto soportado en la presente compraventa que, en cumplimiento de lo establecido en el articulo 88 de la Ley 37/1992, se le repercute y ella soporta.
Dicha manifestación se efectúa en base al artículo 8.1 párrafo segundo del Real Decreto 1624/1992 de 29 de diciembre por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La primera copia de la presente escritura queda, en consecuencia, sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por el gravamen a que se refiere el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre.
En base al artículo 84, e) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, es sujeto pasivo la parte adquirente, en virtud del mecanismo de la inversión previsto en la citada normativa; por lo que se obliga a ingresarlo en el Tesoro Público, al tipo del 21 por ciento, consecuentemente con ello, las partes manifiestan:
a) Que tienen por realizada de forma fehaciente y simultáneamente a la entrega del bien transmitido la comunicación de la renuncia.
b) Que dicha renuncia lo es con carácter individual y para esta concreta operación.
c) Que la parte compradora declara formalmente que tiene la condición de sujeto pasivo del IVA, que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial y que tiene derecho a la deducción total del impuesto soportado por esta
adquisición.
d) Que la parte del precio correspondiente al IVA es igualmente retenido por la parte compradora para el cumplimiento de sus obligaciones legales, como sujeto pasivo del impuesto, conforme al artículo 84.2.e. de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre reguladora del IVA, según redacción dada por la Ley 7/2012 de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.
e) Que se han cumplido las obligaciones formales exigidas por dicha ley y reglamento. –
f) De acuerdo con el artículo 18.1 párrafo 2º del R.D.L. 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del ITPOAJD, esta operación queda sujeta al concepto de Actos Jurídicos Documentados al
tipo correspondiente.
La parte transmitente se compromete a entregar a la parte adquirente la
correspondiente factura por la transmisión objeto de la presente escritura.
