Comment est taxé l’échange d’un terrain contre une futur construction ?
L’échange de terrains contre de futures constructions est une alternative intéressante pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rentabilité.
Cette méthode consiste à échanger un terrain contre la réalisation d’un chantier, ce qui permet d’obtenir un bien immobilier prêt à être commercialisé sans avoir à réaliser l’investissement initial dans l’achat du terrain.
En outre, cet échange offre la possibilité de participer au processus de conception et de planification du projet, ce qui permet de l’adapter aux besoins et aux préférences de l’investisseur.
Ainsi, l’échange de terrains contre de futures constructions est une option attrayante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à obtenir des bénéfices à long terme.
Vous êtes propriétaire d’un terrain et un promoteur immobilier vous propose de l’acheter pour y construire un immeuble d’habitation. En contrepartie, vous recevrez deux des logements construits sur le site.
Qu'est-ce que l'échange d'un terrain contre une future construction ?
Ce type de transaction est courant dans le secteur immobilier et est connu sous le nom d' »échange de parcelles pour une construction future » :
- Le propriétaire cède son terrain au promoteur, avec un acte public et l’inscription du transfert au registre foncier.
- Une fois les travaux de construction terminés, le promoteur remet au cédant du terrain les maisons terminées qui ont été convenues.
- Il peut également être convenu que le promoteur ou le propriétaire du terrain paiera une certaine somme d’argent, ce qui constitue un « échange mixte ».
L’année où l’échange a lieu, vous devrez déclarer une plus-value ou une moins-value dans votre impôt sur le revenu des personnes physiques pour la différence entre la valeur d’acquisition du terrain et la plus élevée des deux :
- La valeur vénale des logements qui vous seront remis (augmentée, le cas échéant, des sommes qui vous seront versées par le promoteur).
- La valeur marchande actuelle du terrain livré (moins les montants en espèces à payer, le cas échéant).
Recommandations pour un échange de terres
Voici quelques conseils pour éviter de payer trop cher et optimiser votre fiscalité lors d’un échange :
- Comment un échange est-il taxé à la TVA ?
- La livraison du terrain est un paiement anticipé
Bien que le promoteur vous remette les logements une fois construits, vous les payez « en nature » dès le départ (par le transfert de propriété du terrain).
Par conséquent, à ce moment-là, le promoteur recevra un acompte sur les maisons et vous enverra une facture à cette même date pour vous facturer la TVA correspondante (10 % de la valeur attribuée aux maisons).
Partie liquide de l’échange
Vous devrez donc également tenir compte du coût de cette TVA. Si vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour payer la TVA sur l’échange, une option pour pouvoir faire face à ce paiement, si possible, est de convenir avec le promoteur que l’échange comprend également, en plus des biens immobiliers, une partie en espèces.
Convenez que ce montant vous sera remis au moment de la formalisation de l’échange et qu’il sera suffisant pour couvrir la TVA (les deux montants étant compensés l’un par l’autre).
Comment un Échange de parcelles est-il imposé au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ?
Régime des transactions différées
Imposition ultérieure Échange de parcelles
Dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, vous devrez déclarer la plus-value l’année de la cession du terrain.
Toutefois, si plus d’un an s’écoule entre la livraison du terrain et la réception des biens (circonstance fréquente dans ces cas et que vous connaissez dès le départ grâce aux accords signés avec le promoteur), vous pouvez recourir au régime des opérations différées, retardant ainsi l’imposition de la plus-value jusqu’à l’IRPF de l’année au cours de laquelle vous recevez les biens.
Exemple d’échange de parcelles
Vous avez acquis votre terrain pour 300.000 euros.
En 2024, vous le cédez à un promoteur en échange de deux maisons d’une valeur totale de 500.000 euros, qui vous seront livrées en 2025.
Vous convenez également que le promoteur vous versera 50.000 euros, un montant égal à la TVA due sur les maisons (le terrain est donc évalué à 550.000 euros) :
| Concept | IRPF 2024 | IRPF 2025 |
| Gain total | 250.000 | |
| Montant encaisser | 50.000 | 500.000 |
| Revenu imposable | 22.727 (9,1%) | 227.273 (90,9%) |
| Cuota IRPF | 4.653 | 52.244 |
(500.000 + 50.000) – 300.000.
La plus-value est imposée dans l’assiette de l’épargne. Dans le régime des opérations différées, elle est imputée au prorata du montant de la vente (les 550.000) qui est « encaissé » en espèces ou en nature au cours de chaque exercice.
Si plus d’un an s’écoule entre la formalisation de l’échange et la livraison des biens, profitez du régime des opérations différées pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour éviter des frais supplémentaires, demandez au promoteur de payer la TVA sur les biens immobiliers.
