¿Cómo tributa la Permuta de solar por obra futura?
La permuta de solar por obra futura es una alternativa atractiva para los inversionistas que buscan maximizar su rentabilidad.
Esta modalidad consiste en intercambiar un terreno por la construcción de una obra en el mismo, lo que permite a los inversionistas obtener una propiedad lista para su comercialización sin tener que realizar la inversión inicial en la compra del terreno.
Además, esta permuta ofrece la posibilidad de participar en el proceso de diseño y planificación de la obra, lo que permite adaptarla a las necesidades y preferencias del inversionista.
De esta manera, la permuta de solar por obra futura se presenta como una opción atractiva para aquellos inversionistas que buscan diversificar su cartera y obtener beneficios a largo plazo.
Usted es propietario de un solar y una promotora inmobiliaria le ha propuesto adquirírselo para construir un bloque de viviendas. A cambio, le entregará dos de las viviendas construidas.
¿Que es la permuta de un solar por obra futura?
Este tipo de operaciones son habituales en el sector inmobiliario y se conocen como “permuta de solar por obra futura”:
- El propietario entrega el solar al promotor, con escritura pública e inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.
- Acabada la obra, el promotor entrega al transmisor del solar las viviendas terminadas que hayan acordado.
- También pueden acordar que el promotor o el propietario del solar satisfagan alguna cantidad de dinero, siendo así una “permuta mixta”.
En el año en que realice la permuta deberá declarar en su IRPF una ganancia o una pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición del solar y el mayor de entre:
- El valor de mercado actual de las viviendas que le serán entregadas (más el dinero que pueda satisfacerle la promotora, en su caso).
- El valor de mercado actual del terreno entregado (menos las cuantías en metálico que deba satisfacer, si las hay).
Recomendaciones para una permuta de un solar
Vea a continuación algunas recomendaciones para no pagar más de la cuenta y optimizar su tributación cuando hace una permuta:
¿Cómo tributa una permuta en el IVA?
La entrega del solar es un Anticipo
Aunque la promotora le entregará las viviendas una vez se hayan construido, usted las estará pagando “en especie” desde el principio (al transmitir la propiedad del terreno).
Por tanto, en ese momento la promotora estará recibiendo un pago anticipado a cuenta de las viviendas, y le emitirá una factura en esa misma fecha repercutiéndole el IVA correspondiente (el 10% del valor atribuido a las viviendas).
Parte en dinero en la Permuta
Así pues, también deberá tener en cuenta el coste derivado de dicho IVA. Si no tiene dinero para pagar el iva de la permuta, una opción para poder hacer frente a ese pago, si es posible, es que pacte con la promotora que la permuta también incluya, además de las viviendas, una parte en dinero.
Pacte que dicho importe le sea entregado en el momento de formalizar la permuta y sea suficiente para cubrir el IVA (compensándose ambos importes entre sí).
¿Cómo tributa una permuta en el IRPF?
Régimen de operaciones aplazadas
Tribute más tarde por la permuta
Respecto al IRPF, deberá declarar la ganancia en el ejercicio en que entregue el terreno.
Pero si va a transcurrir más de un año entre dicha entrega y la recepción de las viviendas (circunstancia habitual en estos casos y que podrá conocer desde el principio por los pactos firmados con la promotora), podrá acogerse al régimen de operaciones aplazadas , retrasando así la tributación de la ganancia hasta el IRPF del año en que reciba las viviendas.
Ejemplo de permuta
Usted adquirió su terreno por 300.000 euros.
En 2024 lo transmite a una promotora a cambio de dos viviendas que se valoran en 500.000 euros en total, y que le serán entregadas en 2025.
Pactan además que la promotora le entregue 50.000 euros, importe igual al IVA a pagar por las viviendas (por lo que el terreno se valora en 550.000 euros):
| Concepto | IRPF 2024 | IRPF 2025 |
| Ganancia total | 250.000 | |
| Importe “cobrado” | 50.000 | 500.000 |
| Ganancia tributable | 22.727 (9,1%) | 227.273 (90,9%) |
| Cuota IRPF | 4.653 | 52.244 |
(500.000 + 50.000) – 300.000.
La ganancia tributa en la base del ahorro. Con el régimen de operaciones aplazadas, se imputa en proporción al importe de venta (los 550.000) que se “cobra” en metálico o en especie en cada ejercicio.
Si transcurrirá más de un año desde que formalice la permuta hasta que le entreguen las viviendas, acójase al régimen de operaciones aplazadas del IRPF. Para no incurrir en costes adicionales, solicite a la promotora que le pague el IVA de las viviendas.
