Cambio de uso de local a vivienda: Tramites y tributación
El mercado inmobiliario en España está muy difícil; construir una casa cada vez cuesta más y el aumento de las compraventas aumenta el precio. Es por ello que mucha gente se plantea el cambio de uso de local a vivienda para ganar dinero.
En efecto, en los últimos tiempos y debido al aumento de la demanda de viviendas generalizada, mucha gente se está planteando cambiar el uso local a vivienda que es de propiedad.
Cuidado, es un proceso complejo y quizás se pregunte…
¿Qué trámites deberá llevar a cabo con su local para convertirlo en vivienda?
¿Cómo tributa esta transformación de local en vivienda?
Trámite requeridos para realizar un cambio de uso de local a vivienda
Comprobación urbanistica previa
Si desea cambiar el uso de un local y transformarlo en vivienda, asegúrese de que dicho cambio se puede llevar a cabo:
- Compruebe que la escritura de división en propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el uso como vivienda.
- Verifique también que la normativa urbanística permite el cambio (podría existir, por ejemplo, una prohibición de que las plantas bajas se destinen a vivienda).
Pasos a seguir para hacer un cambio de uso de local a vivienda
- Licencia . En primer lugar, deberá solicitar en el ayuntamiento la licencia de obras y de cambio de uso (y pagar la tasa correspondiente, si la hay).
Deberá presentar un proyecto redactado por un técnico, en el que se describa las obras a realizar.
- Cédula de habitabilidad o declaración responsable. Tras el certificado final de obra, solicite la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
- Escritura y registro . Con la documentación anterior podrá otorgar la escritura de cambio de uso e inscribirla en el Registro de la Propiedad (si es necesario, el Registro verificará que se han obtenido las licencias administrativas y el permiso de la comunidad).
También deberá presentar una declaración de alteración de uso en el Catastro.
Tributación de cambio de uso del local a vivienda
En general, esta operación tiene que tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ITP-AJD.
Criterio de Hacienda
Hacienda reconoce que las escrituras de cambio de uso no tributan por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si dicho cambio no supone variación en el valor catastral (esto sucederá, por ejemplo, si el inmueble ya consta en el catastro como vivienda y el titular lo único que quiere es “actualizar” la información existente en el Registro de la Propiedad).
Esto no suele ser lo normal
Pero fuera de este supuesto, sí que considera aplicable este impuesto –entre un 0,5 y un 1,5% del valor total del inmueble, según la comunidad autónoma–, ya que, según ella, se cumplen los requisitos para exigirlo:
- El acto se formaliza ante notario y es susceptible de inscripción en un registro público.
- Además, tiene un contenido valuable (el valor del inmueble)
Esto es discutible.
Pelea con hacienda
Pues bien, sepa que algunos tribunales discrepan de Hacienda.
Para algunos, los cambios de uso no tienen contenido valuable y no tributan por AJD, mientras que otros consideran que lo valuable son sólo las obras de adecuación del inmueble.
De acuerdo con este último criterio, este cambio sería equiparable a la modificación de una declaración de obra nueva ya inscrita.
Por ejemplo, si para cambiar el uso de un local valorado en 300.000 euros deben acometerse obras por 60.000 euros, la base imponible del AJD sería el importe de dichas obras.
El requerimiento de Rectificación de hacienda
Por tanto, si se encuentra ante un cambio de uso y Hacienda le exige que liquide el AJD, opóngase, pero no se la juegue.
Una alternativa es satisfacer el AJD sobre el valor total del inmueble y, a continuación, presentar un escrito rectificativo alegando que no hay base imponible del AJD, o bien que al menos dicha base debe reducirse al valor de las obras (y solicitando la devolución de ingresos indebidos correspondiente con intereses).
En resumen
Según Hacienda, la escritura que documenta el cambio de uso tributa por AJD por el valor total del inmueble.
No obstante, hay tribunales que consideran que estas operaciones no tributan o que el impuesto se calcula sobre el valor de las obras realizadas.
Es muy recomendable solicitar ayuda y consejo a un arquitecto experto en cambio de uso de local a vivienda.
Fuentes consultadas: normativa para elaborar este artículo de cambio de uso del local a vivienda
DGT, consulta V1033-21, de 21 abril de 2021.
TSJ Cataluña, de 10 de octubre de 2019.
TSJ Madrid, de 21 de febrero de 2014.
