Si tu semana se mide en visitas, llaves y escrituras, cada gasto cuenta. En esta guía te explicamos, de forma clara y práctica, qué puedes deducir como agente inmobiliario autónomo, qué no, y cómo documentarlo para que Hacienda no te quite el sueño.
Cuando uno está empezando como agente inmobiliario, no suele tener muchos gastos porque suele vender a familiares, amigos, conocidos y no necesita gastar o invertir mucho dinero en captar esos clientes.
El problema es cuando ya su negocio está asentado en el mercado y tiene que realizar gastos recurrentes para captar clientes. Y hacienda es muy estricta con los gastos deducibles. Al fin y al cabo el trabajo de hacienda es como el de una empresa, ganar ( recoger) dinero y créanme, hay gente muy buena trabajando en hacienda.
Las reglas que a hacienda le gusta ver
La normativa fiscal española suele ser extensa, confusa y ambigua. La normativa fiscal es muy interpretable y la interpretación que hace cada uno de un gasto puede ser muy diferente; incluso la situación personal de cada uno influye en la interpretación que hacemos de las cosas. En este artículo no vamos a decir lo que dice la ley, sino lo que dice hacienda.
Para que un gasto sea deducible:
- Vinculación a la actividad: el gasto debe tener relación directa con captar, gestionar o cerrar operaciones inmobiliarias.
- Justificación y trazabilidad: factura completa a tu nombre y pago identificable.
- Registro e imputación: anota el gasto en tus libros y en el periodo correcto.
- Bienes afectos (vehículos, equipos, inmuebles): para tratarlos como “afectos” se exige uso profesional exclusivo o separación clara del uso personal.
- IVA: solo deducible en la parte afectada a la actividad (en turismos rige, por norma general, la presunción del 50% salvo prueba en contrario).
- Vivienda-despacho (IRPF): suministros con la regla del 30% aplicada a la proporción de m² afectos; el resto de gastos del inmueble, por esa misma proporción de m².
¿Sabías que un gasto puede ser deducible en el IVA y no en el IRPF?
Gastos Deducibles típicos para un Agente Inmobiliario
A pesar de la interpretación que podemos hacer cada uno, hay gastos de los agentes inmobiliarios, que es muy claro que son deducibles y que nosotros, según nuestro criterio y experiencia, entendemos que son los siguientes:
Captación y marketing
Portales inmobiliarios (destacados, renovaciones).
Fotografía profesional, vídeo, tour 3D y dron (con permisos).
Home staging, limpieza y pequeñas reparaciones previas a comercializar (no mejoras permanentes).
Web, hosting, dominio, SEO/SEM, CRM inmobiliario y automatización.
Cartelería, rótulos, tarjetas y material promocional.
Movilidad y vehículo
Vehículos mixtos/industriales suelen admitir mayor afectación que un turismo.
Oficina y tecnología
Alquiler de oficina o coworking, limpieza, seguridad.
Equipos electrónicos (ordenador, móvil, tablet), software, firma digital, nube y copias de seguridad. Ojo, si cuesta mas de 300€ tendras que amortizar el gasto.
Telefonía e internet: línea exclusiva de negocio → más defendible el 100%.
Notas simples, tasaciones, certificados (energético, ITE), copias de llaves.
Cuotas profesionales (colegio/API/APEI), RC profesional y defensa jurídica.
Honorarios a colaboradores (compartir comisión, fotografía, reforma ligera, arquitectura) con factura y, si procede, retención.
Seguridad, formación y cumplimiento normativo
Formación específica (ventas inmobiliarias, arrendamientos, valoración, drones, fotografía).
EPIs y vestuario identificable (no ropa de calle).
Cuota de autónomos, PRL, protección de datos y servicios de asesoría.
Gastos con matices (parciales o delicados)
Según nuestra experiencia como asesoría de autónomos, estos serían los gastos que tienen dificultades de demostrar que son gastos deducibles para un autónomo.
Gastos deducibles parciales
- Móvil e internet compartidos: define una prorrata estable y coherente.
- Regalos a clientes: mejor promocionales con tu marca e importe moderado. (Los regalos o como se llama en el argot fiscal, liberalidades esta limitado al 1% de la facturación.
- Reformas: distingue reparación (gasto deducible en el alquiler) de mejora (inversión amortizable deducible en la venta).
- Eventos y networking: vincula el gasto a captación o fidelización con evidencias (agenda, invitación, contactos)
Gastos deducibles delicados
- Viajes, dietas y representación (tienen que ser muy claros de la actividad y muy justificados)
Transporte y alojamiento en desplazamientos profesionales.
Manutención del autónomo: con límites legales, pago electrónico y factura nominativa; fuera del municipio habitual.
Comidas con clientes/proveedores: ligadas a operaciones reales y documentadas.
Gastos no deducibles (los que suelen caer)
Estos son algunos de los gastos que hacienda, de oficio, no acepta; es casi imposible que se puedan deducir:
- Ropa de calle, calzado, relojes y gadgets personales.
- Multas, recargos e intereses de demora.
- Donativos y liberalidades (salvo supuestos tasados).
- Gastos sin factura completa o a nombre de otra persona.
- Desplazamientos de casa a tu oficina habitual.
- Comidas “sociales” sin relación clara con una operación.
- Gastos del coche excepto: taxis, transportistas de personas, representante/comercial.
Ejemplos prácticos (Irpf vs Iva)
Vehículo para visitas:
- IRPF: deduce el porcentaje real de uso profesional (ayúdate de agendas, kilómetros y rutas). Tiene que ser exclusivo. Muy difícil de probar y que te acepten la deducción.
- IVA: turismos → presunción del 50% salvo prueba en contrario; mixto/industrial → suele admitirse mayor afectación.
Móvil e internet:
- IRPF: línea exclusiva de negocio → más defendible al 100%; línea mixta → prorrata.
- IVA: deducción solo si están afectos al negocio; con uso mixto, Hacienda es estricta si no hay separación clara.
Despacho en vivienda:
- IRPF: suministros con regla del 30% sobre la proporción de m² afectos; resto por proporción de m².
- IVA: sin exclusividad/segregación, normalmente no procede deducción del IVA de suministros.
Home staging y tour 3D:
- Deducibles como comercialización. Mejor vincular la factura a un inmueble u operación concreta.
Comidas con clientes:
- Deducibles si están ligadas a una operación real, con factura nominativa y pago trazable.
¿Sabías que para hacienda la correlación de ingresos y gastos es muy importante?
La correlación de ingresos y gastos es, dicho en cristiano, la regla de Hacienda que dice:
“Solo puedes deducirte como gasto aquello que tenga relación real con los ingresos de tu actividad.”
Es uno de los criterios básicos para que un gasto sea fiscalmente deducible.
Faqs
¿Puedo deducir el coche si también lo uso en lo personal?
En IRPF, el porcentaje real de uso profesional (pruebas: agendas, km, rutas). En IVA, turismos con presunción del 50% salvo prueba; mixto/industrial, más amplio.Trabajo desde casa, ¿qué puedo deducir?
Los gastos del inmueble por proporción de m² afectos y los suministros con la regla del 30% sobre ese porcentaje, salvo prueba distinta.¿Las comidas con clientes son deducibles?
Sí, si están ligadas a operaciones reales, con factura nominativa y pago trazable, respetando límites cuando proceda.¿Home staging, fotos y tour 3D entran como gasto?
Sí, como costes de comercialización. Vincula la factura al inmueble u operación para reforzar la deducción.¿Sirve un ticket sin mis datos?
No. Pide siempre factura completa a tu nombre. Sin factura, cojea el IRPF y no hay IVA deducible.¿Hay una deducción automática por “difícil justificación”?
En estimación directa simplificada existe, con límite anual vigente (5%). No sustituye a documentar bien tus gastos.