Changement d’utilisation du local au logement : Démarches et fiscalité
Le marché immobilier en Espagne est très difficile ; construire une maison coûte de plus en plus cher et l’augmentation des ventes augmente le prix. C’est pourquoi de nombreuses personnes envisagent de passer d’un local à un logement pour gagner de l’argent.
En effet, ces derniers temps et en raison de l’augmentation de la demande généralisée de logements, de nombreuses personnes envisagent de changer l’usage local pour un logement qui est propriétaire.
Attention, c’est un processus complexe et vous vous demandez peut-être…
Quelles démarches devez-vous effectuer avec votre local pour le transformer en logement ?
Comment cette transformation de local en logement est-elle taxée ?
Procédure requise pour effectuer un changement d'utilisation de local à logement
Vérification de l’urbanisme préalable
Si vous souhaitez changer l’utilisation d’un local et le transformer en logement, assurez-vous que ce changement peut être effectué :
- Vérifiez que l’acte de division en propriété horizontale et les statuts de la communauté de propriétaires n’interdisent pas l’utilisation comme logement.
- Vérifiez également que la réglementation en matière d’urbanisme permet le changement (il pourrait y avoir, par exemple, une interdiction pour que les rez-de-chaussée soient destinés au logement).
Étapes à suivre pour changer d’utilisation du local au logement
- Licence . Tout d’abord, vous devrez demander au conseil municipal le permis de construire et le permis de changement d’utilisation (et payer la taxe correspondante, le cas échéant).
Vous devrez présenter un projet rédigé par un technicien, décrivant les travaux à réaliser.
- Certificat d’habitabilité ou déclaration responsable. Après le certificat final de travaux, demandez la licence de première occupation et le certificat d’habitabilité.
- Écriture et enregistrement. Avec la documentation ci-dessus, vous pourrez accorder l’acte de changement d’utilisation et l’inscrire au registre foncier (si nécessaire, le registre vérifiera que les licences administratives et l’autorisation de la communauté ont été obtenues).
Vous devez également présenter une déclaration de modification de l’utilisation dans le cadastre.
Imposition du changement d'utilisation du local au logement
En général, cette opération doit être imposée par l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés ITP-AJD.
Critère du Trésor
Le Trésor reconnaît que les actes de changement d’usage ne sont pas imposés par l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) si ce changement n’implique pas de variation de la valeur cadastrale (cela se produira, par exemple, si le bien immobilier figure déjà dans le cadastre en tant que logement et que le propriétaire ne veut que « mettre à jour » les informations existantes dans le registre foncier).
Ce n’est généralement pas normal
Mais en dehors de cette hypothèse, elle considère cette taxe comme applicable – entre 0,5 et 1,5 % de la valeur totale de la propriété, selon la communauté autonome -, car, selon elle, les conditions pour l’exiger sont remplies :
- L’acte est formalisé devant un notaire et peut être inscrit dans un registre public.
- En outre, il a un contenu précieux (la valeur de la propriété)
C’est discutable.
Combat avec l'hacienda
Eh bien, sachez que certains tribunaux ne sont pas d’accord avec le Trésor.
Pour certains, les changements d’utilisation n’ont pas de contenu précieux et ne sont pas taxés par AJD, tandis que d’autres considèrent que seuls les travaux d’adaptation de la propriété sont précieux.
Selon ce dernier critère, ce changement serait comparable à la modification d’une déclaration de construction neuve déjà enregistrée.
Par exemple, si pour changer l’utilisation d’un local d’une valeur de 300 000 euros, des travaux doivent être entrepris pour 60 000 euros, la base imposable de l’AJD serait le montant de ces travaux.
La demande de rectification fiscale
Par conséquent, si vous êtes confronté à un changement d’utilisation et que le Trésor vous demande de liquider l’AJD, opposez-vous, mais ne jouez pas.
Une alternative est de satisfaire l’AJD sur la valeur totale du bien et, ensuite, de présenter un mémoire rectificatif en alléguant qu’il n’y a pas d’assiette imposable de l’AJD, ou qu’au moins cette base doit être réduite à la valeur des travaux (et en demandant le remboursement des revenus indus correspondant avec intérêts).
En résumé
Selon le Trésor, l’acte qui documente le changement d’utilisation est imposé par AJD pour la valeur totale de la propriété.
Cependant, il y a des tribunaux qui considèrent que ces opérations ne sont pas imposées ou que l’impôt est calculé sur la valeur des travaux réalisés.
Il est fortement recommandé de demander l’aide et les conseils d’un architecte expert dans le changement d’utilisation du local au logement.
Sources consultées : règlement pour élaborer cet article de changement d’utilisation du local au logement
DGT, consultation V1033-21, du 21 avril 2021.
TSJ Catalogne, du 10 octobre 2019.
TSJ Madrid, du 21 février 2014.
