Promotoras y tipo reducido
Si va a llevar a cabo una promoción inmobiliaria, constituya una nueva sociedad para efectuarla. Vea cómo actuar en estos casos para minimizar su tributación sobre los beneficios que obtenga por dicha actividad
Empresa de nueva creación
Promoción inmobiliaria
Si usted y otros socios personas físicas van a llevar a cabo una promoción inmobiliaria (adquirirán un terreno para edificar sobre él y después venderán los inmuebles que construyan), procuren llevar a cabo dicha actividad a través de una sociedad de nueva creación (constituida a partir de 2015) que nunca haya obtenido beneficios.
Importante
Así, una vez que finalicen la obra y empiecen a vender los inmuebles, la empresa tributará al tipo reducido del 15% en los dos primeros ejercicios con una base positiva del Impuesto sobre Sociedades (IS).
Venta en dos ejercicios
En estos casos, haga lo posible por concentrar sus ventas y beneficios en dos ejercicios consecutivos ; así todos los beneficios de la empresa tributarán al tipo del 15%. Si deja ventas para un tercer año, los beneficios en dicho año tributarán al 23 o al 25%.
Importante
Por ejemplo, para lograr este objetivo, si lleva a cabo una promoción de viviendas y la finaliza en octubre de 2024, no formalice su primera venta hasta enero de 2025. De esta forma dispondrá de los años 2025 y 2026 en su totalidad para vender las viviendas y en ambos ejercicios podrá disfrutar del tipo reducido del 15%.
Ejemplo de cómo tributaria una empresa de promocion inmobiliaria de nueva constitución
Edificio de viviendas.Su empresa, de reciente constitución, lleva a cabo una promoción de un edificio de ocho viviendas que finaliza en octubre de 2024. El precio de venta por vivienda asciende a 300.000 euros, mientras que los costes de construcción por vivienda son de 220.000 euros:
- Opción 1.Vende una vivienda a finales de 2024, tres más en 2025 y las restantes en 2026.
- Opción 2 . Vende cuatro viviendas en 2025 y las cuatro restantes en 2026.
| Concepto | Opción 1 (1) | Opción 2 (2) |
| Beneficio 2024 | 80.000 (3) | 0 |
| Cuota IS | 12.000 (15%) | – |
| Beneficio 2025 | 240.000 | 320.000 |
| Cuota IS | 36.000 (15%) | 48.000 (15%) |
| Beneficio 2026 | 320.000 | 320.000 |
| Cuota IS | 73.600 (23%) | 48.000 (15%) |
| Cuota total | 121.600 | 96.000 |
| Ahorro opción 2 | 25.600 | |
La empresa empieza a tener beneficios en 2024, por lo que el tipo reducido del 15% es aplicable en 2024 y 2025. En 2026 el tipo aplicable es del 23% (ya que la cifra de negocios en el año anterior es inferior a un millón de euros).
La empresa empieza a tener beneficios en 2025, por lo que en 2025 y 2026 el tipo aplicable es del 15%.
El beneficio por cada vivienda vendida es de 80.000 euros. Para simplificar, se considera que no existen gastos generales y todos los costes se computan como costes de construcción.
Requisitos para disfrutar el incentivo del 15%
Actividad nueva
Para disfrutar de este incentivo, es preciso que la actividad de promoción inmobiliaria no haya sido desarrollada previamente por personas o entidades vinculadas que hayan transmitido su negocio a la sociedad . Por ejemplo:
- Si usted constituye una empresa (teniendo al menos el 25% del capital) y ésta adquiere una promoción en construcción de su hermano, no podrá disfrutar del tipo reducido.
- Tampoco podrá hacerlo si usted, mediante una aportación no dineraria, traspasa a su sociedad una promoción ya iniciada.
Más de un año
Además, la actividad de promoción inmobiliaria no debe haber sido realizada durante el año anterior a la constitución de la empresa por ningún socio (ya sea usted u otro socio) con una participación de más del 50% en el capital.
Por último, para disfrutar del tipo del 15%, su empresa no debe formar parte de ningún grupo de empresas.