Créer une société de promotion immobilière et payer moins d’impôts
Promoteurs et taux réduit
Si vous allez réaliser une promotion immobilière, créez une nouvelle société pour la réaliser. Voyez comment agir dans ces cas pour minimiser votre imposition sur les bénéfices que vous tirez de cette activité.
Création d'entreprise
Promotion immobilière
Si vous et d’autres associés individuels allez réaliser une promotion immobilière (vous allez acquérir un terrain pour y construire et vendre ensuite les biens immobiliers que vous construisez), essayez d’exercer cette activité par l’intermédiaire d’une société nouvellement créée (constituée depuis 2015) qui n’a jamais réalisé de bénéfices.
Important
Ainsi, une fois qu’elle aura terminé les travaux de construction et commencé à vendre les biens, la société sera imposée au taux réduit de 15 % les deux premières années avec une base positive à l’impôt sur les sociétés (IS).
Vente en deux exercices
Dans ce cas, essayez de concentrer vos ventes et vos bénéfices sur deux années consécutives, afin que tous les bénéfices de l’entreprise soient imposés au taux de 15 %. Si vous laissez les ventes pour une troisième année, les bénéfices de cette année-là seront imposés à 23 % ou 25 %.
Important
Par exemple, pour atteindre cet objectif, si vous réalisez un lotissement et que vous le terminez en octobre 2024, ne formalisez votre première vente qu’en janvier 2025. Vous disposerez ainsi des années complètes 2025 et 2026 pour vendre les biens et vous pourrez bénéficier, pour ces deux années, du taux réduit de 15 %.
Exemple d'imposition d'une société de promotion immobilière nouvellement constituée
Votre société nouvellement créée développe un immeuble de huit appartements, qui doit être achevé en octobre 2024. Le prix de vente par logement est de 300.000 euros, tandis que les coûts de construction par logement s’élèvent à 220.000 euros :
Option 1 : Vendez un logement à la fin de 2024, trois autres en 2025 et le dernier en 2026.
Option 2. Vendre quatre maisons en 2025 et les quatre restantes en 2026.
| Concept | Option 1 (1) | Option 2 (2) |
| Bénéfice 2024 | 80.000 (3) | 0 |
| Cuota IS | 12.000 (15%) | – |
| Bénéfice 2025 | 240.000 | 320.000 |
| Cuota IS | 36.000 (15%) | 48.000 (15%) |
| Bénéfice 2026 | 320.000 | 320.000 |
| Cuota IS | 73.600 (23%) | 48.000 (15%) |
| Cuota total | 121.600 | 96.000 |
| Épargne option 2 | 25.600 | |
L’entreprise commence à réaliser des bénéfices en 2024, de sorte que le taux réduit de 15 % est applicable en 2024 et 2025. En 2026, le taux applicable est de 23 % (car le chiffre d’affaires de l’année précédente est inférieur à 1 million d’euros).
L’entreprise commence à réaliser des bénéfices en 2025, de sorte qu’en 2025 et 2026, le taux applicable est de 15 %.
Le bénéfice pour chaque maison vendue est de 80 000 euros. Pour simplifier, on suppose qu’il n’y a pas de frais généraux et que tous les coûts sont considérés comme des coûts de construction.
Éligibilité à l'incitation fiscale de 15%.
Nouvelle activité
Pour bénéficier de cette incitation, l’activité de promotion immobilière ne doit pas avoir été exercée auparavant par des personnes ou entités liées qui ont transféré leur activité à la société. Par exemple :
Si vous créez une société (détenant au moins 25 % du capital) et qu’elle acquiert auprès de votre frère une promotion en cours de construction, vous ne pourrez pas bénéficier du taux réduit.
Vous ne pourrez pas non plus le faire si vous transférez à votre société, par le biais d’un apport en nature, une construction déjà en cours.
Plus d’un an
En outre, l’activité de promotion immobilière ne doit pas avoir été exercée au cours de l’année précédant la constitution de la société par un associé (que ce soit vous ou un autre associé) détenant plus de 50 % du capital.
Enfin, pour bénéficier du taux de 15 %, votre société ne doit pas faire partie d’un groupe de sociétés.
Concentrez les ventes de tous les immeubles et locaux aménagés au cours de deux exercices consécutifs. Ainsi, tous les bénéfices de votre société seront imposés au taux réduit de 15 % et votre société réduira sa facture fiscale.
