¿Como vendo un local alquilado con nuda propiedad y usufructo?
Es cada vez mas frecuenta encontrar bienes inmobiliarios que esta desmembrados entre nuda propiedad y usufructo.
¿Que pasa si se quiere vender este tipo de bienes?
En este articulo vamos poner un ejemplo de como tributaria la vente de un local con nuda propiedad.
Al vender un local que esta alquilado, muchas veces ocurre que el local esta desmembrado entre varios dueños: unos con la plena propiedad, y otros con el usufructo y otro con la nuda propiedad.
¿Cómo tributa dicha la venta de un local por IVA?
Propiedad desmembrada entre nuda propiedad y usufructo
¿Que significa desmembrar?
Desmembrar sígnica dividir o separar algo
Hay varios propietarios del local
Es muy habitual que, tras un fallecimiento, se desmiembre la propiedad de los inmuebles que se heredan, de forma que haya familiares que se queden el usufructo (normalmente el cónyuge) y otros la nuda propiedad.
En este caso, muchas veces suele ocurrir que, para un mismo inmueble o local, haya propietarios que tengan la plena propiedad, otros parte del usufructo y otros parte de la nuda propiedad .
En el caso de que el inmueble sea un local o una nave que está siendo arrendada,
¿cómo debe tributar cada propietario a efectos del IVA si deciden venderlo?
Ejemplo 1 de propiedad desmembrada
Esto puede ocurrir, por ejemplo, en el caso de una nave industrial alquilada que fuese propiedad de dos hermanos (en plena propiedad) y que, al fallecer uno de ellos, éste dejase el usufructo de su parte a su cónyuge y la nuda propiedad a un hijo.
Pues bien, si los tres se ponen de acuerdo en transmitir la nave, la tributación por IVA de cada uno será diferente. Véalo a continuación.
Tributación por Iva
Propietario con plena propiedad
Para el propietario que posee la plena propiedad de parte del inmueble (en el ejemplo, el hermano), la venta de dicha parte tendrá el carácter de segunda transmisión de un inmueble (dado que es usado).
Es por ello y por regla general, la venta de su parte de pleno dominio estará sujeta y exenta de IVA, y el adquirente deberá tributar por ITP-TPO.
No obstante, dado que dicho propietario se considera empresario a efectos del IVA (ya que repercute IVA por el alquiler de su parte de la nave), tiene la opción de renunciar a la exención del IVA , de forma que la transmisión tribute por dicho impuesto, y no por ITP-TPO.
Renuncia a la exención del Iva
No se olvide que para renunciar a la exención del Iva el comprador tiene que comprar el local para el ejercicio de su activada y ha de tener derecho a deducirse el IVA soportado por la compra del local o, al menos, parte de él.
Si hay renuncia, el vendedor no debe repercutirlo; es el adquirente el obligado a autorrepercutirse el impuesto.
Esto se llama regla de la inversión de sujeto pasivo.
Como tributa por Iva pero no debe desembolsar el Iva porque se lo autorepercute pagará menos impuestos.
Eso si , tendra que pagar AJD, el 1,56 en la comunidad valenciana. El 2% en la región de Murcia,
Quiere pagar menos impuestos?
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¿Cómo renunciar a la exención del Iva en la compra de un local?
Es raro pero mucha gente no sabe que puede pagar menos impuestos a la hora...
Nuda propiedad del local
En el caso del nudo propietario (el hijo), el tratamiento de la venta es diferente: es el que tiene el usufructo el que alquila, y no el que posse la nuda propiedad.
Así pues, salvo que este último actúe como empresario (esto sucederá si alquila otros locales), la venta de su parte estará no sujeta a IVA .
Por ello, el adquirente deberá pagar ITP-TPO por la parte de la nuda propiedad adquirida, sin que sea posible la renuncia a la exención.
Usufructo del local
Por último, respecto de la parte del usufructuario (el cónyuge), puesto que lo que él transmite es un derecho real de goce y disfrute(no es, por tanto, una segunda entrega de inmuebles) y dicha transmisión es realizada por un empresario (al ser él quien alquila y no el nudo propietario), está sujeta y no exenta de IVA .
Observe que, en este caso, la compra tributa por IVA sin necesidad de que el comprador renuncie a la exención.
Ejemplo de como tributa la nuda propiedad y usufructo de un local
Continuando con el ejemplo, si la nave se vende por un millón de euros y el usufructuario tiene 65 años (por tanto, su usufructo representa el 24% y la nuda propiedad del hijo, el 76%):
| Venta | Tributación por IVA |
| Hermano: mitad plena propiedad | El adquirente se autorrepercute 105.000 euros de IVA (500.000 × 21%) (1) |
| Hijo: nuda propiedad (76% de la otra mitad) | Exento de IVA (el adquirente paga ITP-TPO sobre 380.000) |
| Cónyuge: usufructo (24% de la otra mitad) | El cónyuge debe repercutir 25.200 euros de IVA (120.000 × 21%) |
Hay renuncia a la exención.
Si no la hubiera, el adquirente debería satisfacer ITP-TPO sobre 500.000 euros.
La venta del usufructo tributa por IVA en todo caso. La venta de la plena propiedad también tributa por dicho impuesto si hay renuncia a la exención. La transmisión de la nuda propiedad no está sujeta a IVA, salvo que el vendedor sea empresario.
