Es raro pero mucha gente no sabe que puede pagar menos impuestos a la hora de comprar un local, incluso en algunos casos a la hora de comprar una casa. Las frases claves son «renuncia a la exención del IVA» e «Inversión del Sujeto pasivo».
Como no pagar ITP o IVA en la compra de un bien inmueble
¿Pero qué significa pagar menos impuestos?
Que Significa Ni Pagar Iva Ni Pagar ITP
Y se preguntaran, como se hace eso????
Cuando usted compra un bien inmueble de segunda mano en España tiene que pagar un impuesto que se llama impuesto sobre transmisiones patrimoniales el famoso ITP.
En cambio cuando compra un bien inmueble nuevo tiene que pagar el IVA impuesto sobre el valor añadido ( Y el AJD)
Ambos impuestos IVA vs ITP son incompatibles.
Cuando compra un inmueble de segunda mano está exento de pagar IVA y tributa por ITP. y comprando un inmueble nuevo paga el IVA ( y ADJ) y no paga ITP.
IVA: Impuesto sobre el valor añadido.
ITP: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
ADJ: Actos jurídicos documentadas.
En las compraventas de bienes inmuebles que son de segunda mano usted esta exento de tributar por Iva porque tiene que tributar por ITP
Buenos pues, cumpliendo ciertos requisitos usted puede renunciar a la exención del IVA y solicitar tributar o pagar IVA.
Y aqui esta la clave, si el vendedor y comprador, en el ejercicio habitual de su actividad, venden y compran un bien inmueble, la responsabilidad de ingresar el iva se traspasa al comprador que en su declaración del iva anota la cantidad de iva a pagar en el Iva devengado o repercutido y otra anotación en el Iva a devolver.
Ambos importes se anulan y no paga Iva.
Interesante verdad?
Vamos a ver en profundidad cómo funciona la renuncia a la exención de Iva.
¿Que es la renuncia a la exención del IVA?
¿En qué consiste la renuncia del Iva en España?
¿Cuando hay que pagar el ITP?
Las segundas y posteriores compraventas de inmuebles (en general, las no realizadas por el promotor o constructor) están exentas de IVA.
En estos casos, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor de referencia del inmueble (según la comunidad autónoma).
Y si dicho comprador es empresario, ese impuesto le supondrá un mayor coste para amortizar (ya que el ITP, a diferencia del IVA, no es deducible).
Renuncia de la exención del IVA
Pues bien, si usted o su empresa va a comprar un inmueble y quieren evitar ese mayor coste, pueden solicitar al vendedor que renuncie a la exención del IVA, de forma que la adquisición tribute por IVA en lugar de por ITP.
Para que esto sea posible deberán cumplirse los siguientes requisitos :
- El vendedor deberá ser sujeto pasivo del IVA ; es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad sujeta a IVA.
- Su empresa deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte (si está en prorrata, también es posible la renuncia).
Si el inmueble se va a destinar a una actividad exenta, sin derecho a deducción del IVA, la renuncia no será posible (por ejemplo, si se va a utilizar como consulta médica).
Ejemplo de la exención del Iva en la compra de un local comercial
En la renuncia de la exención del iva hay que pagar el AJD
Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA, y usted, como adquirente, podrá deducir ese impuesto (total o parcialmente).
No obstante, deberá soportar un impuesto adicional que sí le conllevará un coste: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5 y el 2,5% ( Seguna la comunidad donde esté el inmueble) del valor real del inmueble (en cualquier caso, un coste inferior al que tendría si la compra tributase por ITP).
Ejemplo de renuncia
Vea los costes si un abogado adquiere un local a otro empresario por 200.000 euros:
| Concepto | Sin renuncia | Con renuncia |
| Precio (1) | 200.000 | 200.000 |
| ITP (10%) | 20.000 | – |
| AJD (1,5%) | – | 3.000 |
| Coste total | 220.000 | 203.000 |
Se considera que el precio de compra coincide con el valor de referencia del inmueble.
¿Como se renuncia a la exención del Iva?
Comunicaciones del notario
Para renunciar a la exención, el vendedor deberá notificarle por escrito que ejercita dicha renuncia, y usted deberá comunicarle que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA. Pueden realizar estas comunicaciones en la propia escritura de compraventa .
Si por error del notario dichas comunicaciones no se incluyen en la escritura, ésta puede rectificarse posteriormente, siendo aplicable la renuncia a la exención .
Eso sí: el notario deberá aceptar que hubo una omisión o un descuido en la escritura inicial; si las partes se acogen a la renuncia a posteriori, los tribunales podrían rechazarla alegando que se efectuó fuera de plazo, después de la operación.
Vea más abajo la cláusula que debe incluir el notario en la escritura de compraventa.
Inversión del sujeto pasivo
Autorrepercusión
Como el comprador ha renunciado a tributar por iva se produce la llamada “inversión del sujeto pasivo”:
- El vendedor no deberá repercutir IVA en su factura (sólo deberá indicar en ella una mención del tipo “Operación con inversión del sujeto pasivo”), y será usted –como adquirente– quien deberá autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable sobre la venta del inmueble, deduciéndoselo en la misma declaración.
Por tanto, si tiene derecho a deducirse el 100% del IVA soportado, esta operativa no le supondrá una mayor tributación.
Ventajas y desventajas de la renuncia a la exención de iva
Verificación
Si su empresa adquiere un inmueble usado a otra empresa, lo normal será que ésta renuncie a la exención del IVA y así solo pagar el ADJ
No obstante, analice si realmente le interesa que se produzca dicha renuncia.
Vea algunas situaciones en las que no siempre es la mejor alternativa.
Inmueble para rehabilitar o demoler
Sin renuncia.
En primer lugar, recuerde que la renuncia a la exención no es el único supuesto en el que la transmisión de un inmueble usado tributa por IVA.
Si va a adquirir el inmueble con la intención de rehabilitarlo, o bien para demolerlo y después llevar a cabo una nueva promoción , el empresario vendedor deberá repercutirle IVA sin necesidad de renunciar a la exención.
Para ello, bastará con que haga constar en la escritura de compraventa el destino que va a dar al inmueble.
En una adquisición de este tipo, si el vendedor renuncia a la exención del IVA (este error es bastante frecuente), usted, como comprador, tendrá un coste adicional.
El IVA será el mismo, pero soportará un AJD superior:
Cuando la transmisión lleva IVA debido a que el inmueble va a ser rehabilitado o demolido, el AJD a satisfacer en la mayoría de comunidades es del 1 – 2%.
El iva se lo podrá recuperar vía declaración trimestral pero tendrá el coste del AJD.
Vigile la prorrata
Si su negocio está en prorrata, calcule si le es mejor pagar por ITP o IVA e ADJ
Antes de renunciar a la exención del IVA, compruebe si lo que se ahorrará en ITP compensa lo que pagará por IVA y AJD. Tenga en cuenta también los efectos de la regularización de bienes de inversión sobre el IVA deducido inicialmente.
CLÁUSULA DE RENUNCIA DE EXENCIÓN DEL IVA A AÑADIR EN LA ESCRITURA DE COMPRA DEL INMUEBLES
Esta cláusula tipo de la renuncia del Iva es del Notario Don José Bauzá de Orihuela Costa
En las segundas y posteriores transmisiones de bienes inmuebles. La entrega del bien inmueble que se efectúa mediante la presente escritura es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, puesto que le que resulta aplicable la exención renunciable establecida en el artículo 20. Uno22º de la Ley 37/1992, de 29 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La parte transmitente, en ejercicio de la facultad que en ella reside en virtud de lo previsto en el artículo 20.dos de la ley 37/1992, renuncia expresamente a la exención. La parte adquirente toma razón de la renuncia efectuada, al tiempo
que manifiesta su condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor añadido, que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales, y que tiene derecho a la deducción total de la cuota del Impuesto soportado en la presente compraventa que, en cumplimiento de lo establecido en el articulo 88 de la Ley 37/1992, se le repercute y ella soporta.
Dicha manifestación se efectúa en base al artículo 8.1 párrafo segundo del Real Decreto 1624/1992 de 29 de diciembre por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La primera copia de la presente escritura queda, en consecuencia, sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por el gravamen a que se refiere el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre.
En base al artículo 84, e) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, es sujeto pasivo la parte adquirente, en virtud del mecanismo de la inversión previsto en la citada normativa; por lo que se obliga a ingresarlo en el Tesoro Público, al tipo del 21 por ciento, consecuentemente con ello, las partes manifiestan:
a) Que tienen por realizada de forma fehaciente y simultáneamente a la entrega del bien transmitido la comunicación de la renuncia.
b) Que dicha renuncia lo es con carácter individual y para esta concreta operación.
c) Que la parte compradora declara formalmente que tiene la condición de sujeto pasivo del IVA, que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial y que tiene derecho a la deducción total del impuesto soportado por esta
adquisición.
d) Que la parte del precio correspondiente al IVA es igualmente retenido por la parte compradora para el cumplimiento de sus obligaciones legales, como sujeto pasivo del impuesto, conforme al artículo 84.2.e. de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre reguladora del IVA, según redacción dada por la Ley 7/2012 de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.
e) Que se han cumplido las obligaciones formales exigidas por dicha ley y reglamento. –
f) De acuerdo con el artículo 18.1 párrafo 2º del R.D.L. 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del ITPOAJD, esta operación queda sujeta al concepto de Actos Jurídicos Documentados al
tipo correspondiente.
La parte transmitente se compromete a entregar a la parte adquirente la
correspondiente factura por la transmisión objeto de la presente escritura.
Renuncia a la exención del IVA. Contexto y finalidad de la normativa
La posibilidad de renunciar a la exención del IVA en las transmisiones de inmuebles de segunda mano es el resultado de la adaptación del ordenamiento español a la normativa europea, en particular a la Directiva 2006/112/CE del Consejo relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido. Esta directiva permite que los Estados miembros otorguen a los contribuyentes la opción de someter a gravamen determinadas operaciones inmobiliarias que de otro modo estarían exentas.
La finalidad es evitar distorsiones en la competencia entre operadores económicos, ya que la sujeción a IVA ofrece a las empresas la posibilidad de deducir las cuotas soportadas, algo que no ocurre con otros tributos como el ITP. La normativa busca además favorecer la neutralidad del impuesto, de manera que la carga fiscal no distorsione las decisiones empresariales sobre adquirir o no un determinado inmueble.
En España, esta regulación comenzó a aplicarse con la Ley 37/1992, lo que supuso un cambio significativo en el régimen tributario de las segundas transmisiones de inmuebles. Antes de esta ley, las operaciones inmobiliarias se gravaban mayoritariamente con el ITP, lo que elevaba los costes de inversión y podía desincentivar la compra de activos inmobiliarios para su explotación económica. La introducción de la renuncia a la exención ha tenido un impacto positivo en el mercado, en particular en el segmento de locales comerciales y oficinas, al hacer más atractiva su adquisición por parte de empresarios y profesionales.
Relevancia en la planificación fiscal empresarial
Desde el punto de vista de la planificación fiscal, la renuncia a la exención es una herramienta que puede influir en la estrategia de inversión de una empresa. La decisión de optar por el IVA en lugar del ITP no es únicamente una cuestión de ahorro inmediato, también afecta a la tesorería y al calendario de recuperación del impuesto soportado. En el caso de grandes operaciones inmobiliarias, donde el volumen de IVA puede ser elevado, el hecho de que la deducción se realice en la declaración correspondiente permite a la empresa mejorar su posición de liquidez en el corto plazo si su saldo es a compensar o incluso a devolver. Esta circunstancia es especialmente relevante para sectores como la distribución comercial, la hostelería o la logística, donde la compra de instalaciones supone un componente importante del inmovilizado.
Otra ventaja desde el punto de vista de la planificación es la posibilidad de evitar el coste financiero que representa el ITP, ya que este impuesto se abona de forma inmediata y no genera derecho a devolución ni a compensación. Para empresas que funcionan con márgenes ajustados, el impacto del ITP puede condicionar seriamente la viabilidad de un proyecto de expansión.
La renuncia al IVA es una decisión que suele analizarse en las fases iniciales de negociación, y que en muchas ocasiones se convierte en una condición para el cierre de la operación de compraventa.
Efectos contables y obligaciones de control
La opción por el IVA en lugar del ITP no solo tiene efectos fiscales, sino también contables. En el caso de la autorepercusión del impuesto, la empresa debe reflejar tanto el IVA soportado como el repercutido en sus libros registro, lo que exige un adecuado control documental y la correcta emisión de asientos contables para evitar discrepancias en futuras inspecciones. Además, el hecho de que la operación tribute por IVA puede tener repercusiones en la regularización de bienes de inversión en los años posteriores, ya que si la empresa cambia el destino del inmueble a una actividad exenta, deberá efectuar el ajuste correspondiente y devolver la parte de IVA deducida que ya no resulte procedente.
En la práctica, esto implica que el departamento financiero debe coordinarse con el departamento fiscal y con la asesoría jurídica para asegurar que todos los requisitos formales se cumplen y que la documentación está completa.
La Agencia Tributaria suele prestar especial atención a este tipo de operaciones debido a su impacto económico, por lo que mantener un expediente ordenado, con las comunicaciones de renuncia, la escritura y la factura correctamente emitida, es fundamental para evitar contingencias.
Perspectivas de futuro y tendencias
En los últimos años, el uso de la renuncia a la exención se ha generalizado en el mercado inmobiliario profesional, especialmente en las operaciones de inversión institucional y en el sector del real estate corporativo.
Los fondos de inversión, las socimis y las empresas de gestión patrimonial utilizan habitualmente esta herramienta para optimizar la fiscalidad de sus adquisiciones. A medida que el mercado se sofistica, es previsible que la Administración Tributaria incremente la supervisión de estas operaciones, lo que obligará a los operadores a extremar el cuidado en el cumplimiento de los requisitos formales.
Otra tendencia emergente es la digitalización de las comunicaciones y el uso de plataformas telemáticas para la preparación y firma de escrituras, lo que puede facilitar que la información relativa a la renuncia quede integrada de manera más segura en el expediente electrónico.
También es posible que en el futuro se revisen los tipos del AJD para adaptarlos a la realidad del mercado y evitar que actúen como un freno a las transacciones, especialmente en comunidades autónomas donde el tipo es más elevado.
En cualquier caso, la renuncia a la exención seguirá siendo una herramienta de gran interés para quienes deseen reducir costes fiscales y mantener la neutralidad del IVA en sus decisiones de inversión.
