Location avec option d’achat ou achat à tempérament ?
Vous souhaitez vendre une maison et, pour vous faciliter la tâche, il vous est conseillé de proposer aux acheteurs potentiels une option de location-accession.
Saviez-vous que formaliser un achat avec paiement différé peut également vous intéresser ?
Location avec option d'achat
Louer
Vous avez du mal à trouver un acheteur pour votre maison, c’est pourquoi une connaissance vous a recommandé de proposer un système de location-achat à vos acheteurs potentiels.
Si vous agissez comme ça :
- D’une part, cela facilitera le paiement pour vos acheteurs potentiels.
- En revanche, si le locataire utilise le bien comme résidence principale, vous pouvez généralement appliquer une réduction de 50 % de votre impôt sur le revenu des personnes physiques sur le revenu locatif net (à déclarer dans l’assiette générale de l’impôt).
Si vous vendez un bien avec option d’achat, le prix fixé dans le bail avec option d’achat doit être inclus dans l’acte.
Vente
Si le locataire achète le bien après la fin du bail, le loyer que vous avez payé sera considéré entièrement comme un acompte sur le prix du bien (malgré avoir bénéficié d’une réduction de 50 %), et réduira le montant du bénéfice que vous devez déclarer dans le cadre de votre compte d’épargne d’impôt sur le revenu des particuliers.
Toutefois, n’oubliez pas que lorsqu’un bien immobilier qui a été loué est vendu, la valeur d’acquisition à prendre en compte lors du calcul du bénéfice doit être diminuée du montant de l’amortissement.
Si le locataire exerce l’option d’achat et déduit de ce qu’il paie. ce que vous avez déjà payé en loyer, en plus-value de vente, le loyer réduira également le prix de vente.
Mais ce qui a été déduit de l’amortissement de la période de location devra être ajouté au prix de vente.
Donnons un exemple pour qu’il n’y ait aucun doute.
Exemple de vente d’une maison avec option d’achat et réduction du loyer déjà payé.
Vous avez signé un contrat de location de 3 ans avec un locataire qui vous verse 1 000 € par mois de loyer. Et fixe un prix de vente de 100 000 € et une option d’achat de 10 000 €.
La maison lui a coûté 40 000 €
Et amortir 1 000 par an en loyer
Impôt sur le revenu
La première année, vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur la location (en réduisant le revenu de 50 %, 70 % ou 90 % selon le cas).
Et l’option d’achat de 10 000 € est imposée comme une plus-value.
Lors de la vente, le prix demandé sera de 100 000 € et vous serez payé 64 000 €.
3 x 12 x 1 000 = 36 000 €
100 000 € – 36 000 € = 64 000 €
La plus-value sera
90 000 € (1) – 40 000 € – 36 000 € + 3 000 € = 17 000 €
(1) N’oubliez pas que vous avez déjà payé des impôts sur l’option d’achat de 10 000 € la première année.
Vente à paiement différé
Vente sous condition résolutoire
Eh bien, avant de recourir à la location-accession, vérifiez si vous ne feriez pas mieux d’opter pour une autre alternative qui facilite également l’achat pour les acheteurs potentiels : le paiement différé.
Pour plus de sécurité, demandez à l’acheteur une forme de garantie de paiement (par exemple, un garant).
Vous pouvez également formaliser une condition résolutoire devant notaire, afin qu’en cas de non-paiement, vous puissiez résilier le contrat et récupérer le bien transféré, ainsi qu’une indemnité de rupture.
Vente à paiement différé
Si vous vendez le bien et percevez votre paiement en plusieurs fois, de sorte que plus d’un an s’écoule entre la date de livraison et le paiement final, vous pouvez déclarer le gain dans le cadre de votre assiette d’épargne d’impôt sur le revenu des personnes physiques au fur et à mesure que vous le percevez et au prorata des montants perçus.
Si vous vendez avec un paiement différé, vous pouvez étaler la plus-value sur plusieurs années.
De plus, après la vente, vous n’aurez plus à supporter les frais du bien (charges de communauté, taxe foncière, etc.).
Autrement dit, pour les mêmes frais que la location-accession, cette option vous coûtera moins cher.
Comparaison de la fiscalité entre la location-accession et la vente différée
Exemple
Vous qui payez un taux marginal d’impôt sur le revenu de 45%, allez vendre un logement pour 250 000 euros (vous l’avez acquis pour 150 000).
Voir les différences selon l’alternative choisie :
Option 1 . Il le loue avec option d’achat pendant dix ans pour un loyer de 12 000 euros par an, et à la fin de cette période, l’acheteur doit lui verser 130 000 euros. Les frais de location s’élèvent à 5 000 euros par an, dont 2 600 d’amortissement.
Option 2 . Réalisez une vente différée avec dix annuités de 12 000 euros et un versement final de 130 000.
| Concepto | Opción 1 | Opción 2 | ||
| Años 1-9 | Año 10 | Años 1-9 | Año 10 | |
| Ganancia anual | – | 6.000 (1) | 4.800 (2) | 56.800 (3) |
| Renta alquiler anual | 7.000 | 7.000 | – | – |
| Cuota IRPF anual | 1.575 (4) | 2.715 | 912 | 11.944 |
| Cuota IRPF total | 16.890 (5) | 20.152 | ||
| Costes alquiler | 2.400 x 10 años (6) | – | ||
| Coste total | 40.890 | 20.152 | ||
(1) Prix de vente – recettes locatives – (valeur d’acquisition – amortissements) : 250 000 – 120 000 – (150 000 – 2 600 x 10).
(2) Pour chaque versement annuel, la partie proportionnelle du bénéfice doit être imputée à l’impôt sur le revenu des personnes physiques : (250 000 – 150 000) x 12 000 / 250 000.
(3) (250 000 – 150 000) x (130 000 + 12 000) / 250 000.
(4) (7 000 – 50 %) x taux d’imposition du revenu des personnes physiques de 45 %.
(5) Si vous deviez payer des impôts à un taux inférieur à 45 %, la différence d’impôt avec l’option 2 serait plus grande. Ainsi, si vous étiez imposé à un taux marginal de 30 %, par exemple, ce montant serait de 13 215 €.
(6) L’amortissement n’est pas pris en compte car il n’implique pas de décaissements.
En conclusion
Si vous concluez un contrat d’achat à tempérament au lieu d’un contrat de location-achat, vous aurez l’avantage que, puisque vous avez déjà transféré la propriété, vous n’aurez pas à supporter de frais de propriété, donc vos coûts totaux pourraient être inférieurs.
