Cuando un autónomo o empresa compra un local para desarrollar una actividad sujeta a IVA (por ejemplo, comercio, oficina, clínica, academia, inmobiliaria, etc.), lo habitual es pensar en el precio, la hipoteca y la reforma. Sin embargo, hay un punto que cambia mucho el coste real: cómo queda la compra si adquieres el local junto con tu cónyuge y, sobre todo, qué régimen económico matrimonial tenéis (gananciales o separación de bienes).
La diferencia no es “civil” o “teórica”: puede afectar directamente a (i) cuánto IVA puedes deducirte, (ii) si conviene pactar la renuncia a la exención cuando el local es de segunda transmisión y (iii) si en el futuro la venta puede estructurarse con renuncia a la exención para evitar costes al comprador.
Lo primero: ¿local nuevo o local “usado”? (y por qué importa tanto)
Antes de hablar de gananciales/separación de bienes, hay que clasificar la operación:
A) Si es un local “nuevo” (primera entrega)
Normalmente la operación va sujeta a IVA y el vendedor repercute IVA en factura. Si el adquirente (o adquirentes) van a utilizar el local en una actividad con derecho a deducción, el IVA soportado puede ser deducible con los requisitos formales (factura correcta y registro). Aquí tienes el boe
B) Si es un local de segunda o ulterior transmisión (lo que la mayoría llama “local usado”)
Estas entregas suelen estar exentas de IVA.
Ahora bien, esa exención se puede “romper” mediante la renuncia a la exención si se cumplen condiciones legales y reglamentarias.
Y aquí viene el matiz clave: con renuncia, en general la entrega inmobiliaria funciona con inversión del sujeto pasivo (no te repercuten IVA “normal” como comprador: te autorrepercutes en tu modelo de IVA y, si tienes derecho, lo deduces en el mismo periodo, dejando la operación neutra).
Régimen de gananciales: cómo “blindar” la deducción del IVA en la compra del local
En gananciales, civilmente el bien es común, pero fiscalmente lo que importa en IVA es quién actúa como empresario/profesional y quién soporta correctamente el impuesto con una documentación que permita el ejercicio del derecho a deducir.
En la práctica, para minimizar riesgos, la compra debe documentarse de forma coherente con la realidad: si solo uno de los cónyuges va a desarrollar la actividad en el local (y el otro no realiza actividad), lo prudente es que el “destinatario empresarial” quede perfectamente identificado en la documentación y en la factura/justificante que soporta la deducción, porque Hacienda puede cuestionar deducciones si la forma documental no acompaña.
Si el local es de segunda transmisión y vais a renunciar a la exención
La renuncia requiere: (i) comunicación fehaciente al adquirente, (ii) una declaración suscrita por el adquirente acreditando su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción (total o parcial) o el destino previsible con derecho a deducción.
Además, con renuncia normalmente aplica inversión del sujeto pasivo en la entrega.
Y en factura debe constar la mención “inversión del sujeto pasivo”.
Consejo profesional: si quieres que este artículo no canibalice tu contenido ya publicado sobre renuncia a la exención, aquí encaja perfecto un enlace interno tipo: “Para ver los requisitos y el paso a paso de la renuncia a la exención, consulta nuestra guía completa…”.
Separación de bienes: el riesgo típico (y por qué sube el coste)
En separación de bienes, si el local se compra al 50% (cotitularidad), hay un principio formal muy importante: cuando un bien se adquiere en común por varias personas, la deducción de IVA (si procede) se practica por la parte proporcional de cada adquirente, y para ello la factura debe reflejar separadamente la base y la cuota atribuible a cada destinatario.
Traducción práctica:
Si ambos compran 50/50 y solo uno desarrolla actividad sujeta a IVA, el cónyuge “no empresario” no tendrá, por regla general, derecho a deducir su parte. Resultado: el IVA (o parte del coste fiscal equivalente) puede encarecerse.
Si es segunda transmisión y se plantea renuncia a la exención, el análisis debe hacerse con mucho cuidado: la renuncia exige que el adquirente sea sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial (o que el destino previsible habilite deducción).
En la práctica, cuando hay cotitularidad y solo uno tiene derecho a deducción, hay que estructurar y documentar muy bien para evitar “mezclas” (una parte con renuncia/inversión y otra sin renuncia).
La “solución” habitual para equiparar el resultado: alquiler interno (bien hecho, no de papel)
Si estáis en separación de bienes y queréis que el cónyuge no empresario no “pierda” su parte, una alternativa habitual es que ese cónyuge arriende su parte del local al cónyuge que desarrolla la actividad.
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Importante
Ojo: para que esto funcione y no sea un montaje, debe ser un arrendamiento real (contrato, renta razonable, cobros bancarios, alta censal/obligaciones, IVA repercutido si procede, libros y declaraciones).
Si el arrendamiento es real, el cónyuge arrendador está realizando una actividad a efectos de IVA (arrendamiento de local de negocio, en general sujeto y no exento), con lo que entra en el circuito del impuesto y se ordena mejor el derecho a deducción y la operativa futura (incluida una potencial venta).
El encaje documental y el cumplimiento formal son claves para que no haya regularizaciones.
Recomendaciones
Checklist antes de firmar la compra (la parte que evita inspecciones)
Identifica si es primera entrega o segunda/ulterior (y si el vendedor es empresario/profesional).
Decide si interesa renunciar a la exención (si es segunda entrega) y prepara la declaración del adquirente y la comunicación en la forma adecuada.
Revisa que, si hay inversión del sujeto pasivo, la factura incluya la mención obligatoria.
Asegura que la factura y el “destinatario” permiten la deducción (requisito formal: factura/justificante correcto).
Si hay varios adquirentes, valora si necesitas desglose proporcional para deducción y que conste por separado.
Define desde el inicio el destino del local (100% afecto, mixto, prorrata, etc.) porque condiciona deducciones y regularizaciones futuras.
Conclusión
Comprar un local con tu cónyuge puede ser fiscalmente eficiente o salir caro, dependiendo de cómo se documente y del régimen económico matrimonial.
En operaciones con segunda transmisión, la renuncia a la exención (bien ejecutada) puede ser una herramienta potente, pero exige forma y coherencia documental; y si hay separación de bienes con cotitularidad, conviene estudiar estructuras como el arrendamiento interno real para evitar perder deducciones.
Si quieres que lo revisemos con tus escrituras/arras antes de firmar (o para preparar la compra con la renuncia a la exención y la facturación correcta), en Asesoría Orihuela Costa lo dejamos cerrado con checklist y soporte documental.