Si usted es un particular y tiene dificultades para vender su vivienda, ofrézcala en alquiler con opción de compra.
Así, además de facilitar su transmisión, tributará menos en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.
Tributación del vendedor
Vivienda
Si usted es particular y tiene una vivienda en venta desde hace tiempo, una buena opción es que proponga a sus potenciales compradores formalizar un alquiler con opción de compra.
Por ejemplo, acordando que, al transcurrir cuatro años desde el inicio del alquiler, el arrendatario podrá adquirir la vivienda a un precio previamente acordado (constituyendo las cuotas de alquiler pagos a cuenta del precio de venta final).
Alquiler con reducción
Si actúa así, saldrá beneficiado: las rentas que perciba por el alquiler constituirán rendimientos del capital inmobiliario .
Y si la finca va a ser usada como vivienda permanente de sus inquilinos, podrá aplicar una reducción en su IRPF de entre el 50 y el 90% del rendimiento neto del alquiler .
Recuerde que a partir de 2024 la reducción por alquiler de vivienda aplicable a los nuevos arrendamientos de vivienda que se formalicen (esto incluye a los formalizados desde el 26 de mayo de 2023) se ha visto reducida del 60 al 50% .
No obstante, en algunos casos esta reducción puede aumentar hasta el 60, 70 o 90% (en alquileres en zonas tensionadas o si el inmueble ha sido rehabilitado) .
Venta
Una vez finalizado el contrato de alquiler, si el inquilino se queda con la vivienda usted obtendrá una ganancia patrimonial por la venta. Pues bien, a la hora de calcular su tributación por IRPF :
- Aunque los alquileres satisfechos pasen a ser considerados como pagos a cuenta del precio de la vivienda, no deberá rectificar las declaraciones de IRPF ya presentadas .
- No obstante, dichos pagos sí reducirán el precio de venta de la vivienda , así como la ganancia patrimonial obtenida.
Y esto le beneficia: como habrá disfrutado de una reducción de entre el 50 y el 90% sobre el rendimiento neto de los alquileres, el ahorro en IRPF que obtendrá al transmitir la vivienda será superior al coste fiscal derivado de arrendarla antes de venderla.
Ejemplo de alquiler con opción a compra
En 2028, usted vende por 300.000 euros una vivienda alquilada con opción de compra desde 2024 (durante cuatro años).
Los alquileres percibidos (y que constituyen pagos a cuenta del precio) han ascendido a 43.200 euros (900 euros mensuales), y no ha recibido ninguna cuantía por la opción de compra.
Si el valor de adquisición de la vivienda es de 170.000 euros, vea cuál será su tributación y compárela con lo que habría pagado si no la hubiese arrendado:
| Concepto | Sin alquiler | Con alquiler (reducción 50%) |
| Rendimiento alquiler | 0 | 28.200 (1) |
| IRPF alquiler (45%) | 0 | 6.345 (2) |
| Ganancia venta (3) | 130.000 | 86.800 |
| Coste IRPF (19%-28%) | 28.780 | 18.844 |
| Tributación total | 28.780 | 25.189 |
Durante los cuatro años se deducen de los ingresos del alquiler unos gastos totales de 15.000 euros (intereses, IBI, amortizaciones): 43.200 – 15.000.
Se considera que la reducción aplicable sobre el alquiler es del 50% y que el tipo marginal es del 45%.
300.000 – 170.000 en caso de que no haya alquiler y 300.000 – 170.000 – 43.200 si hay alquiler.
Plazo del alquiler
Al acordar el plazo del alquiler con opción de compra:
- Dado que ahora los inquilinos tienen derecho a seguir en el piso como mínimo cinco años, pacte que el arrendatario tendrá derecho a comprar la vivienda durante un plazo inferior a ese mínimo legal (por ejemplo, durante los cuatro primeros años).
- Así, si el inquilino no ejercita la opción al final del cuarto año, usted tendrá tiempo suficiente para notificarle que no prorroga el alquiler y podrá recuperar el inmueble para volverlo a alquilar con opción de compra o venderlo.
Fiscalidad de la opción de compra
Precio por la opción
Al formalizar la opción de compra es frecuente pactar con el inquilino un precio por ella (una prima), que también se considerará a cuenta del precio final (de este modo, el arrendatario tiene una motivación adicional para ejercitar la opción, ya que de no hacerlo perderá ese dinero).
Pues bien, si pacta dicho precio:
- En el año en que formalice la opción de compra deberá declarar en la base del ahorro de su IRPF una ganancia patrimonial por el importe percibido (tributando a un tipo de entre el 19 y el 28%).
- Al transmitir la vivienda podrá descontar dicho importe del precio de venta, como sucede con los alquileres percibidos.
Para calcular la ganancia a declarar por la opción de compra, el vendedor puede deducir de la prima recibida los gastos derivados de la constitución de la propia opción (cantidades pagadas al agente inmobiliario, al notario…).
RECUERDE
Muy importante
Tributación del comprador
Venta posterior de la vivienda
Mayor valor de adquisición
Para el adquirente de la vivienda, los pagos satisfechos por la opción de compra y por la parte de los alquileres que sean a cuenta del precio de compra suponen un mayor valor de adquisición .
Gracias a ello, si en el futuro decide transmitir la vivienda podrá declarar una menor ganancia en el IRPF por la venta (calculada por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición).
Vivienda habitual
Por otro lado, recuerde que, si el inmueble transmitido constituye la vivienda habitual del transmitente, la ganancia patrimonial puede quedar exenta siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo máximo de dos años.
A estos efectos, se considera vivienda habitual la edificación que haya constituido la residencia del contribuyente por un plazo continuado de al menos tres años.
Alquiler con opción previo
Según esto, parece que el concepto de vivienda habitual se liga al de “residencia”, y no al de “propiedad”.
No obstante, en caso de que el transmitente haya adquirido la vivienda a través de un alquiler con opción de compra, durante unos años habrá ocupado el inmueble como inquilino y durante otros, tras ejercitar la opción, lo habrá hecho como propietario.
¿Qué sucede si en el momento de vender la vivienda su plazo total de residencia es superior a tres años pero en cambio es inferior si únicamente se computa el período en el que fue propietario?
Exención por reinversión
Criterio de Hacienda
Pues bien, según Hacienda, en ese caso no es posible aplicar la exención por reinversión.
Hacienda se remite a una sentencia del Supremo en la que se confirma que, para aplicar este incentivo, es necesario que durante los tres años previos a la transmisión la vivienda haya sido propiedad del transmitente.
Prudencia
Si se encuentra en una situación así, una opción prudente es que espere a vender la vivienda una vez transcurridos tres años desde el ejercicio de la opción de compra .
Y si ello no le es posible, declare la ganancia, rectifique la declaración aplicando la exención y solicite una devolución de ingresos indebidos.
Discutible
Existen argumentos para defender que en este caso sí es posible aplicar la exención por reinversión y obtener dicha devolución:
- La sentencia que esgrime Hacienda analiza una normativa del IRPF que ya no está vigente y en la que el concepto de vivienda habitual se articulaba en el contexto de la “deducción por adquisición de vivienda” (ya derogada).
- Ni la norma actual ni sus disposiciones transitorias sobre la deducción ya derogada mencionan que se deba ser propietario de la vivienda durante tres años. Las “conexiones interpretativas” entre ambos conceptos se han diluido: según la literalidad de la ley actual, el plazo de tres años sólo va ligado a la residencia, y no a la propiedad.
Es cierto que en una disposición adicional de la ley actual (la 23ª) se menciona el plazo de tres años y se hace referencia a la fecha de adquisición.
Pero se hace para resolver un supuesto muy concreto (cuando no coindice la fecha de adquisición con la de ocupación) y, además, en beneficio del contribuyente.
En resumen
Si alquila la vivienda con opción de compra, los alquileres disfrutarán de reducción en el IRPF y, cuando la venda, podrá declarar una menor ganancia gracias a descontar la cuantía de los alquileres recibidos, disminuyendo así el importe total a pagar por IRPF.