Reinversión en vivienda habitual en el extranjero: beneficios y requisitos clave
La reinversión en vivienda habitual en el extranjero permite a los propietarios exonerar las ganancias patrimoniales en el IRPF tras la venta de su vivienda.
Esta opción es relevante para aquellos que buscan adquirir una nueva residencia o rehabilitar la existente.
Existen requisitos específicos para beneficiarse de esta exención, como los plazos de reinversión y la consideración de la vivienda como habitual.
Conocer estos aspectos es esencial para optimizar la carga tributaria y facilitar el acceso a la nueva vivienda.
Concepto de Reinversión en Vivienda Habitual en el extranjero
Si usted vende una casa en España, tiene que pagar impuesto por el beneficio.
Ahora bien, si esa vivienda es su vivienda habitual, ahora definiremos que es vivienda habitual, y utiliza todo el dinero que ha cobrado en esa venta y lo revierte en su nueva vivienda habitual, antes de 2 años, no tiene que pagar impuestos.
¿Quién tiene derecho a deducción por vivienda habitual?
IMPORTANTE
Y la clave de este beneficio fiscal no va en función de la nacionalidad, de si la persona es español o extranjero, va en función de la residencia fiscal en España.
- Es decir, si una español residente fiscal en España se quiere comprar una casa en el extranjero, pueda aprovecharse de esta beneficio si cumple com los requisitos.
- Y si es extranjero y residente fiscal en España, y quiere volver a su país comprando una casa, también se puede beneficiar de la exencion por reinversion en vivienda habitual.
La reinversión en vivienda habitual es un mecanismo que permite a los contribuyentes beneficiarse de una exención fiscal en caso de venta de su vivienda habitual.
Este proceso se regula bajo ciertos criterios establecidos en la legislación fiscal española.
Definición de vivienda habitual
¿Qué es una vivienda habitual?
La vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside de forma continua y efectiva durante un periodo mínimo de tres años.
Se considera como tal una vivienda siempre que cumpla con los siguientes criterios:
- Residencia durante un periodo mínimo de tres años.
- Uso como residencia principal en algún momento de los dos años previos o posterior a su venta.
- Posibilidad de considerar como habitual una vivienda en circunstancias excepcionales, como fallecimiento del propietario o traslado laboral.
Cómo se demuestra que su casa es su vivienda habitual?
- Con el padrón (Registro en el ayuntamiento)
- Con facturas de agua y luz
- Cualquier documental que pueda demostrar que usted ha vivido ahí en los últimos tres años
Beneficios fiscales asociados a la reinversión en vivienda habitual en el extranjero
La reinversión en vivienda habitual otorga varios beneficios fiscales, lo que incentiva la movilidad de los ciudadanos.
Entre los principales beneficios se encuentran:
- Exención de ganancias patrimoniales en el IRPF por la venta de la vivienda.
- Facilidad para acceder a una nueva vivienda habitual, ya sea mediante compra o rehabilitación.
- Optimización de la carga tributaria vinculada a la transmisión de patrimonios inmobiliarios.
Estos beneficios buscan fomentar el acceso a la vivienda y facilitar el cambio de residencia, aportando estabilidad y movilidad a los ciudadanos en el mercado inmobiliario.
Ejemplo de reinversión en vivienda habitual en el extranjero
Usted quiere ir a vivir al extranjero, por lo que va a vender su actual vivienda habitual en España.
Vea cómo actuar según el país al que se desplace y según si tiene o no la intención de adquirir en él una nueva vivienda habitual.
NO exencion por reinversion en vivienda habitual
Residencia fiscal
En caso de que no tenga la intención de comprar una nueva vivienda en el extranjero:
- Residente . Si transmite su actual vivienda mientras es residente fiscal en España (es decir, si la transmite en un año en el que haya residido más de 183 días en España), deberá tributar en su IRPF por la ganancia que obtenga en la venta.
- No residente . Si la vende más tarde, cuando ya no sea residente, deberá tributar por el IRNR, así como por el impuesto sobre la renta del país de destino .
Verifique en la normativa de dicho territorio y en el convenio con dicho país si es posible descontar del impuesto de la renta allí exigible el IRNR satisfecho en España.
IRNR
Tenga en cuenta que, tanto si se va a vivir a otro país del Espacio Económico Europeo –EEE– (UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein), como fuera de dicho territorio, por la ganancia obtenida en la venta tributará en el IRNR a un tipo del 19%.
¿Cuándo vender?
Pues bien, procure transmitir su vivienda en el momento que deba tributar menos por la venta.
Por ejemplo, si por la venta usted obtiene una ganancia de 50.000 euros y se traslada a un territorio con un tipo de gravamen del 20%, vea su tributación si la vende cuando todavía es residente en España o cuando ya no lo sea:
| Concepto | Residente España | No residente | |
| EEE | Resto casos | ||
| Ganancia | 50.000 | 50.000 | 50.000 |
| Tipo IRNR | – | 19% | 19% |
| IRNR | – | 9.500 | 9.500 |
| Imp. Extranjero | – | 500 (1)(2) | 500 (1)(2) |
| IRPF | 10.380 | – | – |
| Coste total (3) | 10.380 | 10.000 | 10.000 |
Aunque el impuesto del extranjero es de 10.000 euros (el 20%), se considera que la normativa del país de destino y el convenio de doble imposición permiten, al calcular la cuantía de dicho impuesto extranjero, deducir el IRNR satisfecho en España.
En este caso, si el impuesto satisfecho en el extranjero fuera inferior al 19%, al descontar el IRNR satisfecho en España, la cuota a pagar en dicho territorio sería nula.
En este supuesto concreto, si va a trasladarse a un país del EEE, puede obtener un pequeño ahorro si antes de vender espera a ser residente en dicho país.
Exención por reinversión en vivienda habitual en el extranjero
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si su intención es reinvertir en una nueva vivienda habitual, la tributación cambia:
- Si la venta tributa por IRPF (es decir, si vende su vivienda cuando todavía reside fiscalmente en España) y en un plazo de dos años reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, la ganancia quedará exenta (aunque la nueva vivienda esté en el extranjero).
- Si la venta está sujeta a IRNR (debido a que usted se ha trasladado a otro país del EEE –UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein–), también disfrutará de exención.
En caso de otros territorios, no hay exención en este impuesto.
Normativa sobre reinversión en vivienda habitual en el extranjero
En este segundo supuesto (venta sujeta a IRNR), verifique si en el impuesto sobre la renta del país de destino existe también alguna figura similar a la exención por reinversión que le permita no tributar.
De lo contrario, es mejor que venda su vivienda antes de perder la residencia fiscal en España; así podrá disfrutar de exención en el IRPF.
Aunque se traslade a otro país del EEE, si en dicho país no existe exención el hecho de no satisfacer el IRNR no reducirá su tributación global.
En el ejemplo:
| Concepto | Residente España | No residente | |
| EEE | Resto casos | ||
| IRNR | – | Exento | 10.000 |
| Imp. Extranjero | – | 10.000 | 0 |
| IRPF | Exento | – | – |
| Coste total | 0 | 10.000 | 10.000 |
Cálculo de la ganancia patrimonial exenta
Hay que hacer una regla de tres
El cálculo de la ganancia patrimonial exenta es un aspecto clave para determinar el importe que queda libre de tributación.
Este cálculo debe tener en cuenta varios factores que afectan al resultado final.
Precio de venta y gastos asociados
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y su valor de adquisición, ajustado por los gastos relacionados con la transacción, como pueden ser las comisiones de la inmobiliaria, impuestos y otros costes asociados.
Parte proporcional de la inversión
En caso de que no se reinvierta la totalidad de la ganancia obtenida, solo la parte proporcional del capital que efectivamente se haya reinvertido quedará exenta de tributación.
Esta proporcionalidad se aplica a la ganancia calculada, lo que significa que si se reinvierte un 60% del importe, solo el 40% debe tributar.
Procedimiento para declarar la exención en el IRPF
Para beneficiarse de la exención, es necesario declarar la reinversión en la declaración del IRPF correspondiente al año en que se realizó la venta. El contribuyente debe manifestar su intención de acogerse a esta exención al completar su declaración.
Se recomienda realizar el procedimiento a través de la Agencia Tributaria, asegurándose de cumplir con todos los plazos establecidos, y tener en cuenta que el incumplimiento de alguno de los requisitos puede resultar en la obligación de tributar.
Documentación necesaria
La documentación es esencial para poder aplicar la exención. Se requiere presentar varios justificantes que acrediten la operación realizada.
Justificantes de compra o reforma
- Contrato de compra de la nueva vivienda, que evidencie que la propiedad adquirida será la nueva residencia habitual.
- Documentación de la rehabilitación o reforma realizada, con facturas que demuestren los gastos incurridos en la mejora del inmueble.
Otros documentos requeridos
- Certificado de empadronamiento, demostrando que la vivienda adquirida es ahora la residencia habitual.
- Cualquier otro documento que respalde la operación y cumpla con las exigencias de la Agencia Tributaria.
Preguntas Frecuentes sobre la reinversión en vivienda habitual en el extranjero
En esta sección se abordan algunas de las dudas más comunes en torno a la reinversión en vivienda habitual.
Comprender estos aspectos puede facilitar la gestión de este proceso.
¿Qué ocurre si no se completa la reinversión en vivienda habitual en el extranjero?
Si el contribuyente no logra completar la reinversión en el plazo establecido, se verá obligado a tributar sobre la parte de la ganancia patrimonial que no haya quedado exenta.
Esto implica que la ganancia que no se haya reinvertido se incluirá en la base imponible del IRPF del ejercicio fiscal correspondiente.
Es importante mencionar que cualquier incumplimiento de los requisitos edificado por la normativa puede acarrear recargos o sanciones.
Por lo tanto, es esencial planificar adecuadamente la reinversión para evitar problemas fiscales.
¿Puedo reinvertir si cambio de residencia?
La posibilidad de reinvertir cuando se efectúa un cambio de residencia es viable, siempre que se respeten los requisitos establecidos por las autoridades fiscales.
El contribuyente puede optar por adquirir una nueva vivienda habitual en la nueva ubicación, cumpliendo así con las condiciones necesarias para la exención.
Es fundamental demostrar la efectividad de la ocupación de la nueva vivienda dentro del plazo previsto.
Esto asegurará la continuidad en el acceso a la exención por reinversión, independientemente de la localización geográfica del nuevo inmueble.
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Recuerde si vende su vivienda habitual siendo residente fiscal en España cuando tiene más de 65 años, no tiene que pagar impuestos por la venta.
Entonces la reinversión en vivienda habitual en el extranjero no le afecta.
