Quién debe asumir las reparaciones de un local de alquiler
No asumo todas las reparaciones del local que voy a alquilar.
Usted va a ocupar un local como arrendatario. No obstante, al revisar la propuesta de contrato de alquiler de local comercial que le facilita el propietario, comprueba que le obliga a asumir todas las reparaciones que sea necesario realizar, y usted no está dispuesto a aceptarlo. Pero que son reparaciones necesarias?
En los arrendamientos, en materia de reparaciones, la LAU establece las siguientes reglas:
Usted va a ocupar un local como arrendatario. No obstante, al revisar la propuesta de contrato de alquiler de local comercial que le facilita el propietario, comprueba que le obliga a asumir todas las reparaciones que sea necesario realizar, y usted no está dispuesto a aceptarlo. Pero que son reparaciones necesarias?
En los arrendamientos, en materia de reparaciones, la LAU establece las siguientes reglas:
- Reparaciones Necesarias. El arrendador está obligado a realizar (sin derecho a elevar la renta) las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (salvo que el deterioro sea imputable al inquilino). Por ejemplo, la reparación de un techo para impedir filtraciones o la reparación de las conducciones de agua.
- Reparaciones Pequeñas por desgaste. En cambio, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario van a cargo del arrendatario. Por ejemplo, un atasco del desagüe del fregadero, la reparación de una cisterna…
Viviendas y locales. Estas reglas son imperativas en los arrendamientos de vivienda, pero no en los de uso distinto de vivienda (locales, naves industriales, oficinas…), pues estos arrendamientos se rigen en primer lugar por la voluntad de los contratantes. ¡Atención! Por ello, la cláusula que propone el arrendador es válida y, si usted la acepta, se arriesga a tener que asumir gastos elevados en el futuro. Por tanto:
Insista al arrendador en que se apliquen las reglas indicadas (con el argumento de que es el régimen de reparaciones que establece la ley).
Si el arrendador no acepta y usted quiere realmente alquilar el local, vea algunas fórmulas intermedias que pueden limitar su posible responsabilidad en materia de reparaciones.
Fórmulas más equilibradas
Tipo de obra. Si no tiene más remedio que asumir las reparaciones necesarias para conservar el local, una posibilidad es excluir de dicho compromiso los desperfectos en los elementos más importantes (y que vayan a cargo del arrendador), ya que son los que pueden comportar gastos más elevados. Por ejemplo:
- Puede pactar que el arrendador deberá realizar a su costa en todo caso las obras de conservación y reparación precisas en la estructura, cubierta, fachadas o instalaciones del local.
- Si el local está situado en un edificio dividido en propiedad horizontal, añada que cualquier obra de reparación o conservación que se realice en los elementos comunes de la finca irá a cargo del arrendador.
“El Arrendatario, con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30 en relación con el artículo 21 de la LAU, se obliga a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones para servir al uso convenido, salvo las reparaciones que afecten a la estructura, cubierta, fachadas o instalaciones del local, las cuales serán asumidas todas ellas y en todo caso por el Arrendador a su costa, sin derecho a elevar por ello la renta.”
Límite cuantitativo.
Otra opción es que usted asuma las reparaciones necesarias, pero estableciendo una cantidad límite, superada la cual será el arrendador quien deba asumir la reparación. Apunte. En este sentido:
- Límite por reparación. Una posibilidad es pactar un importe límite por reparación, de manera que el arrendador asume las reparaciones que sean superiores a dicho importe, mientras que las reparaciones que se sitúen por debajo irán a cargo del arrendatario.
- Límite global. Otra opción es pactar un importe máximo y global, de manera que el arrendatario responda de las reparaciones hasta llegar a una cantidad límite, superada la cual cualquier reparación irá a cargo del arrendador. Apunte. La ventaja para usted de esta segunda opción es que ya conoce por anticipado el importe máximo por el que puede llegar a responder por este concepto durante toda la vigencia del contrato.
Esta cláusula es válida, pues los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes. Intente no aceptar esta cláusula; y si no tiene más remedio que hacerlo, limite su posible responsabilidad por este concepto.
