{"id":42776,"date":"2025-03-24T04:42:15","date_gmt":"2025-03-24T04:42:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asesoriaorihuelacosta.com\/?p=42776"},"modified":"2025-05-01T03:44:36","modified_gmt":"2025-05-01T03:44:36","slug":"comment-puis-je-vendre-un-local-loue-avec-une-nue-propriete-et-un-usufruit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asesoriaorihuelacosta.com\/fr\/comment-puis-je-vendre-un-local-loue-avec-une-nue-propriete-et-un-usufruit\/","title":{"rendered":"Comment puis-je vendre un local lou\u00e9 avec une nue-propri\u00e9t\u00e9 et un usufruit ?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Il est de plus en plus fr\u00e9quent de trouver des biens immobiliers qui sont d\u00e9membr\u00e9s entre la propri\u00e9t\u00e9 nue et l’usufruit.<\/p>

Que se passe-t-il si vous voulez vendre ce type de biens ?<\/p>

Dans cet article, nous allons donner un exemple de la fa\u00e7on dont l’imp\u00f4t sur la vente d’un local avec une propri\u00e9t\u00e9 nue.<\/p>

Lors de la vente d’un local lou\u00e9, il arrive souvent que le local soit d\u00e9membr\u00e9 entre plusieurs propri\u00e9taires : certains avec la pleine propri\u00e9t\u00e9, et d’autres avec l’usufruit et l’autre avec la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>

Comment la vente d’un local \u00e0 la TVA est-elle impos\u00e9e ?<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9membr\u00e9e entre nue-propri\u00e9t\u00e9 et usufruit<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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Que signifie d\u00e9membrer ?<\/p>

D\u00e9membrer signica diviser ou s\u00e9parer quelque chose<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Il y a plusieurs propri\u00e9taires du local<\/h3>

Il est tr\u00e8s courant qu’apr\u00e8s un d\u00e9c\u00e8s, la propri\u00e9t\u00e9 des biens immobiliers h\u00e9rit\u00e9s soit d\u00e9membr\u00e9e, de sorte qu’il y a des membres de la famille qui restent l’usufruit (g\u00e9n\u00e9ralement le conjoint) et d’autres la propri\u00e9t\u00e9 nue.<\/p>

Dans ce cas, il arrive souvent que, pour un m\u00eame immeuble ou un m\u00eame local, il y ait des propri\u00e9taires qui ont la pleine propri\u00e9t\u00e9, d’autres une partie de l’usufruit et d’autres une partie de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>

Dans le cas o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 est un local ou un entrep\u00f4t lou\u00e9,<\/p>

Comment chaque propri\u00e9taire doit-il \u00eatre impos\u00e9 \u00e0 la TVA s’il d\u00e9cide de le vendre ?<\/p>

Exemple 1 de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9membr\u00e9e<\/h3>

Cela peut se produire, par exemple, dans le cas d’un b\u00e2timent industriel lou\u00e9 qui \u00e9tait la propri\u00e9t\u00e9 de deux fr\u00e8res (en pleine propri\u00e9t\u00e9) et que, au d\u00e9c\u00e8s de l’un d’eux, celui-ci laisse l’usufruit de sa part \u00e0 son conjoint et la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un enfant.<\/p>

Eh bien, si les trois acceptent de transmettre le navire, l’imposition de la TVA de chacun sera diff\u00e9rente. Voir ci-dessous.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Taxation par TVA<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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Propri\u00e9taire avec pleine propri\u00e9t\u00e9<\/p>

Pour le propri\u00e9taire qui d\u00e9tient la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’une partie du bien (dans l’exemple, le fr\u00e8re), la vente de cette partie aura le caract\u00e8re d’une deuxi\u00e8me transmission d’un bien immobilier (\u00e9tant donn\u00e9 qu’il est utilis\u00e9).<\/p>

C’est pour cette raison et en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la vente de sa part de pleine propri\u00e9t\u00e9 sera soumise et exon\u00e9r\u00e9e de TVA, et l’acqu\u00e9reur devra \u00eatre impos\u00e9 par ITP-TPO.<\/p>

Toutefois, \u00e9tant donn\u00e9 que ledit propri\u00e9taire se consid\u00e8re comme un entrepreneur aux fins de la TVA (puisqu’il r\u00e9percute la TVA sur la location de sa partie de l’entrep\u00f4t), il a la possibilit\u00e9 de renoncer \u00e0 l’exon\u00e9ration de la TVA, de sorte que la transmission taxe sur cette taxe, et non sur l’ITP-TPO.<\/p>

Renonciation \u00e0 l’exon\u00e9ration de la TVA<\/p>

N’oubliez pas que pour renoncer \u00e0 l’exon\u00e9ration de la TVA, l’acheteur doit acheter le local pour l’exercice de son activit\u00e9 et doit avoir le droit de d\u00e9duire la TVA support\u00e9e par l’achat du local ou, au moins, une partie de celui-ci.<\/p>

S’il y a renonciation, le vendeur ne doit pas la r\u00e9percuter ; c’est l’acqu\u00e9reur qui est tenu de se r\u00e9percuter sur la taxe.<\/p>

C’est ce qu’on appelle la r\u00e8gle de l’inversion du contribuable.<\/p>

En tant qu’imp\u00f4t sur la TVA, vous ne devez pas d\u00e9bourser la TVA parce que vous l’auto-impactez, vous paierez moins d’imp\u00f4ts.<\/p>

Bien s\u00fbr, vous devrez payer AJD, 1,56 dans la communaut\u00e9 valencienne. 2% dans la r\u00e9gion de Murcie,<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Voulez-vous payer moins d'imp\u00f4ts ?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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Nuda propri\u00e9t\u00e9 du local<\/h3>

Dans le cas du n\u0153ud propri\u00e9taire (le fils), le traitement de la vente est diff\u00e9rent : c’est celui qui a l’usufruit qui loue, et non celui qui poss\u00e8de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>

Ainsi, \u00e0 moins que ce dernier n’agisse en tant qu’entrepreneur (cela se produira s’il loue d’autres locaux), la vente de sa part ne sera pas soumise \u00e0 la TVA.<\/p>

Par cons\u00e9quent, l’acqu\u00e9reur doit payer ITP-TPO pour la partie de la propri\u00e9t\u00e9 nue acquise, sans qu’il soit possible de renoncer \u00e0 l’exon\u00e9ration.<\/p>

Usufruit du local<\/h3>

Enfin, en ce qui concerne la part de l’usufruitier (le conjoint), puisque ce qu’il transmet est un droit r\u00e9el de jouissance et de jouissance (il ne s’agit donc pas d’une deuxi\u00e8me livraison de biens immobiliers) et que cette transmission est effectu\u00e9e par un entrepreneur (c’est lui qui loue et non le n\u0153ud propri\u00e9taire), elle est soumise et non exon\u00e9r\u00e9e de TVA.<\/p>

Notez que, dans ce cas, l’achat est tax\u00e9 \u00e0 la TVA sans que l’acheteur doit renoncer \u00e0 l’exon\u00e9ration.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Exemple de la mani\u00e8re d'imposer la nue propri\u00e9t\u00e9 et l'usufruit d'un local<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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Poursuivant avec l’exemple, si le b\u00e2timent est vendu pour un million d’euros et que l’usufruitier a 65 ans (par cons\u00e9quent, son usufruit repr\u00e9sente 24 % et la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l’enfant, 76 %) :<\/p>
Vente<\/td>Imposition \u00e0 la TVA<\/td><\/tr>
Fr\u00e8re : \u00e0 moiti\u00e9 pleine propri\u00e9t\u00e9<\/td>L’acqu\u00e9reur se r\u00e9percute sur 105.000 euros de TVA (500.000 \u00d7 21%) (1)<\/td><\/tr>
Enfant : nue propri\u00e9t\u00e9 (76% de l’autre moiti\u00e9)<\/td>Exon\u00e9r\u00e9 de TVA (l’acqu\u00e9reur paie ITP-TPO sur 380.000)<\/td><\/tr>
Conjoint : usufruit (24 % de l’autre moiti\u00e9)<\/td>Le conjoint doit r\u00e9percuter 25.200 euros de TVA (120.000 \u00d7 21%)Il y a une renonciation \u00e0 l’exemption.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

S’il n’y en a pas, l’acqu\u00e9reur devrait satisfaire ITP-TPO sur 500.000 euros.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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La vente de l’usufruit est impos\u00e9e \u00e0 la TVA dans tous les cas. La vente de la pleine propri\u00e9t\u00e9 est \u00e9galement impos\u00e9e par cette taxe en cas de renonciation \u00e0 l’exon\u00e9ration. La transmission de la nue-propri\u00e9t\u00e9 n’est pas soumise \u00e0 la TVA, sauf si le vendeur est un entrepreneur.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Il est de plus en plus fr\u00e9quent de trouver des biens immobiliers qui sont d\u00e9membr\u00e9s entre la propri\u00e9t\u00e9 nue et l’usufruit. Que se passe-t-il si vous voulez vendre ce type de biens ? Dans cet article, nous allons donner un exemple de la fa\u00e7on dont l’imp\u00f4t sur la vente d’un local avec une propri\u00e9t\u00e9 nue. 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