{"id":42636,"date":"2025-03-08T05:36:43","date_gmt":"2025-03-08T05:36:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asesoriaorihuelacosta.com\/?p=42636"},"modified":"2025-04-21T14:31:44","modified_gmt":"2025-04-21T14:31:44","slug":"location-avec-option-dachat-ou-achat-a-temperament","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asesoriaorihuelacosta.com\/fr\/location-avec-option-dachat-ou-achat-a-temperament\/","title":{"rendered":"Location avec option d’achat ou achat \u00e0 temp\u00e9rament ?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Vous souhaitez vendre une maison et, pour vous faciliter la t\u00e2che, il vous est conseill\u00e9 de proposer aux acheteurs potentiels une option de location-accession.<\/p>

Saviez-vous que formaliser un achat avec paiement diff\u00e9r\u00e9 peut \u00e9galement vous int\u00e9resser ?<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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Location avec option d'achat<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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Louer<\/h3>

Vous avez du mal \u00e0 trouver un acheteur pour votre maison, c’est pourquoi une connaissance vous a recommand\u00e9 de proposer un syst\u00e8me de location-achat \u00e0 vos acheteurs potentiels.<\/p>

Si vous agissez comme \u00e7a :<\/p>

  • D\u2019une part, cela facilitera le paiement pour vos acheteurs potentiels.<\/li>
  • En revanche, si le locataire utilise le bien comme r\u00e9sidence principale, vous pouvez g\u00e9n\u00e9ralement appliquer une r\u00e9duction de 50 % de votre imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques sur le revenu locatif net (\u00e0 d\u00e9clarer dans l’assiette g\u00e9n\u00e9rale de l’imp\u00f4t).<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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    Si vous vendez un bien avec option d’achat, le prix fix\u00e9 dans le bail avec option d’achat doit \u00eatre inclus dans l’acte.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Vente<\/p>

    Si le locataire ach\u00e8te le bien apr\u00e8s la fin du bail, le loyer que vous avez pay\u00e9 sera consid\u00e9r\u00e9 enti\u00e8rement comme un acompte sur le prix du bien (malgr\u00e9 avoir b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d’une r\u00e9duction de 50 %), et r\u00e9duira le montant du b\u00e9n\u00e9fice que vous devez d\u00e9clarer dans le cadre de votre compte d’\u00e9pargne d’imp\u00f4t sur le revenu des particuliers.<\/p>

    Toutefois, n’oubliez pas que lorsqu’un bien immobilier qui a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9 est vendu, la valeur d’acquisition \u00e0 prendre en compte lors du calcul du b\u00e9n\u00e9fice doit \u00eatre diminu\u00e9e du montant de l’amortissement.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Si le locataire exerce l’option d’achat et d\u00e9duit de ce qu’il paie. ce que vous avez d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 en loyer, en plus-value de vente, le loyer r\u00e9duira \u00e9galement le prix de vente.<\/p>

    Mais ce qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9duit de l’amortissement de la p\u00e9riode de location devra \u00eatre ajout\u00e9 au prix de vente.<\/p>

    Donnons un exemple pour qu’il n’y ait aucun doute.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Exemple de vente d’une maison avec option d’achat et r\u00e9duction du loyer d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9.<\/h3>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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    Vous avez sign\u00e9 un contrat de location de 3 ans avec un locataire qui vous verse 1 000 \u20ac par mois de loyer. Et fixe un prix de vente de 100 000 \u20ac et une option d’achat de 10 000 \u20ac.<\/p>

    La maison lui a co\u00fbt\u00e9 40 000 \u20ac<\/p>

    Et amortir 1 000 par an en loyer<\/p>

    Imp\u00f4t sur le revenu<\/p>

    La premi\u00e8re ann\u00e9e, vous devrez payer l’imp\u00f4t sur le revenu sur la location (en r\u00e9duisant le revenu de 50 %, 70 % ou 90 % selon le cas).<\/p>

    Et l’option d’achat de 10 000 \u20ac est impos\u00e9e comme une plus-value.<\/p>

    Lors de la vente, le prix demand\u00e9 sera de 100 000 \u20ac et vous serez pay\u00e9 64 000 \u20ac.<\/p>

    3 x 12 x 1 000 = 36 000 \u20ac<\/p>

    100 000 \u20ac – 36 000 \u20ac = 64 000 \u20ac<\/p>

    La plus-value sera<\/p>

    90 000 \u20ac (1) – 40 000 \u20ac – 36 000 \u20ac + 3 000 \u20ac = 17 000 \u20ac<\/p>

    (1) N’oubliez pas que vous avez d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 des imp\u00f4ts sur l’option d’achat de 10 000 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Vente \u00e0 paiement diff\u00e9r\u00e9<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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    Vente sous condition r\u00e9solutoire<\/h3>

    Eh bien, avant de recourir \u00e0 la location-accession, v\u00e9rifiez si vous ne feriez pas mieux d\u2019opter pour une autre alternative qui facilite \u00e9galement l\u2019achat pour les acheteurs potentiels : le paiement diff\u00e9r\u00e9.<\/p>

    Pour plus de s\u00e9curit\u00e9, demandez \u00e0 l\u2019acheteur une forme de garantie de paiement (par exemple, un garant).<\/p>

    Vous pouvez \u00e9galement formaliser une condition r\u00e9solutoire devant notaire, afin qu’en cas de non-paiement, vous puissiez r\u00e9silier le contrat et r\u00e9cup\u00e9rer le bien transf\u00e9r\u00e9, ainsi qu’une indemnit\u00e9 de rupture.<\/p>

    Vente \u00e0 paiement diff\u00e9r\u00e9<\/h3>

    Si vous vendez le bien et percevez votre paiement en plusieurs fois, de sorte que plus d’un an s’\u00e9coule entre la date de livraison et le paiement final, vous pouvez d\u00e9clarer le gain dans le cadre de votre assiette d’\u00e9pargne d’imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques au fur et \u00e0 mesure que vous le percevez et au prorata des montants per\u00e7us.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Si vous vendez avec un paiement diff\u00e9r\u00e9, vous pouvez \u00e9taler la plus-value sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    De plus, apr\u00e8s la vente, vous n’aurez plus \u00e0 supporter les frais du bien (charges de communaut\u00e9, taxe fonci\u00e8re, etc.).<\/p>

    Autrement dit, pour les m\u00eames frais que la location-accession, cette option vous co\u00fbtera moins cher.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    Comparaison de la fiscalit\u00e9 entre la location-accession et la vente diff\u00e9r\u00e9e<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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    Exemple<\/p>

    Vous qui payez un taux marginal d’imp\u00f4t sur le revenu de 45%, allez vendre un logement pour 250 000 euros (vous l’avez acquis pour 150 000).<\/p>

    Voir les diff\u00e9rences selon l’alternative choisie :<\/p>

    Option 1 . Il le loue avec option d’achat pendant dix ans pour un loyer de 12 000 euros par an, et \u00e0 la fin de cette p\u00e9riode, l’acheteur doit lui verser 130 000 euros. Les frais de location s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 5 000 euros par an, dont 2 600 d’amortissement.
    Option 2 . R\u00e9alisez une vente diff\u00e9r\u00e9e avec dix annuit\u00e9s de 12 000 euros et un versement final de 130 000.<\/p>
    Concepto<\/td>Opci\u00f3n 1<\/td>Opci\u00f3n 2<\/td><\/tr>
    A\u00f1os 1-9<\/td>A\u00f1o 10<\/td>A\u00f1os 1-9<\/td>A\u00f1o 10<\/td><\/tr>
    Ganancia anual<\/td>–<\/td>6.000 (1)<\/td>4.800 (2)<\/td>56.800 (3)<\/td><\/tr>
    Renta alquiler anual<\/td>7.000<\/td>7.000<\/td>–<\/td>–<\/td><\/tr>
    Cuota IRPF anual<\/strong><\/td>1.575 (4)<\/strong><\/td>2.715<\/strong><\/td>912<\/strong><\/td>11.944<\/strong><\/td><\/tr>
    Cuota IRPF total<\/strong><\/td>16.890 (5)<\/strong><\/td>20.152<\/strong><\/td><\/tr>
    Costes alquiler<\/td>2.400 x 10 a\u00f1os (6)<\/td>–<\/strong><\/td><\/tr>
    Coste total<\/strong><\/td>40.890<\/strong><\/td>20.152<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

    (1) Prix de vente – recettes locatives – (valeur d’acquisition – amortissements) : 250 000 – 120 000 – (150 000 – 2 600 x 10).<\/p>

    (2) Pour chaque versement annuel, la partie proportionnelle du b\u00e9n\u00e9fice doit \u00eatre imput\u00e9e \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques : (250 000 – 150 000) x 12 000 \/ 250 000.<\/p>

    (3) (250 000 – 150 000) x (130 000 + 12 000) \/ 250 000.<\/p>

    (4) (7 000 – 50 %) x taux d’imposition du revenu des personnes physiques de 45 %.<\/p>

    (5) Si vous deviez payer des imp\u00f4ts \u00e0 un taux inf\u00e9rieur \u00e0 45 %, la diff\u00e9rence d\u2019imp\u00f4t avec l\u2019option 2 serait plus grande. Ainsi, si vous \u00e9tiez impos\u00e9 \u00e0 un taux marginal de 30 %, par exemple, ce montant serait de 13 215 \u20ac.<\/p>

    (6) L\u2019amortissement n\u2019est pas pris en compte car il n\u2019implique pas de d\u00e9caissements.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t

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    En conclusion<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t
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    Si vous concluez un contrat d’achat \u00e0 temp\u00e9rament au lieu d’un contrat de location-achat, vous aurez l’avantage que, puisque vous avez d\u00e9j\u00e0 transf\u00e9r\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9, vous n’aurez pas \u00e0 supporter de frais de propri\u00e9t\u00e9, donc vos co\u00fbts totaux pourraient \u00eatre inf\u00e9rieurs.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/section>\r\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Vous souhaitez vendre une maison et, pour vous faciliter la t\u00e2che, il vous est conseill\u00e9 de proposer aux acheteurs potentiels une option de location-accession. Saviez-vous que formaliser un achat avec paiement diff\u00e9r\u00e9 peut \u00e9galement vous int\u00e9resser ? 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