Ne pas autoriser de sous-louer une maison que vous possédez
Si vous êtes un résident fiscal en Espagne et que vous allez louer un logement de votre propriété pour un usage résidentiel habituel (non touristique), il est fortement recommandé d’établir dans le contrat de location une clause empêchant le locataire de sous-louer totalement ou partiellement son logement, ainsi qu’une indemnisation en cas de non-respect…
Avec l’époque de la sous-location, c’est à la mode. Qui n’a pas parlé de logements loués par chambres ?
De nombreux locataires sous-louent légalement ou illégalement une maison ou la louent par chambres pour obtenir un rendement.
Et le propriétaire du logement ne le sait même pas.
Dans cet article, nous allons parler de l’aspect fiscal de la sous-location d’une maison que vous possédez, et non de l’aspect juridique.
En effet, si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous autorisez la sous-location de celle-ci, cela vous nuit fiscalement.
Voyons pourquoi.
Effets sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques de la sous-location d'un logement que vous possédez
Réduction pour le loyer du logement dans l’IRPF
Si vous êtes un résident fiscal en Espagne et que vous faites du loyer, lors de la location d’un logement, pensez à indiquer dans le contrat qu’il est interdit au locataire de sous-louer ce logement, car cela pourrait affecter votre imposition à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Dans ce lien, les NOUVEAUTÉS DE LA RÉDUCTION POUR LA LOCATION DE LOGEMENTS dans l’IRPF.
N’oubliez pas que les logements à usage touristique n’ont pas droit à une réduction. Uniquement celles à usage habituel. En effet
Si vous le louez comme logement pour un usage permanent, et que le locataire le sous-loue, le logement ne remplit pas l’objectif pour lequel il a été loué (et pour lequel une réduction est appliquée).
Le Trésor pourrait vous empêcher d’appliquer la réduction de 50 à 90 % existante dans ces cas. Cependant
Si le locataire sous-loue à des personnes qui vont utiliser le bien comme résidence permanente, il existe des arguments pour défendre que la réduction reste applicable.
Cependant, il est préférable de ne pas prendre le risque de perdre l’incitation et d’éviter les litiges avec le fisc.
Voyons un exemple de sous-location dans l’IRPF
Vous allez louer un logement pour lequel vous obtiendrez un rendement annuel net de 9 000 euros, et vous pourrez appliquer une réduction de 50 %. Comme ça
Dans l’hypothèse où le locataire sous-loue le logement et que vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction, vous courez le risque de recevoir chaque année 2 025 euros de moins pour le loyer :
| Concept | Sans sous-location | Avec sous-location |
| Rendement net | 9.000 | 9.000 |
| Réduction de 50 % | -4.500 | 0 |
| Rendim. tributable | 4.500 | 9.000 |
| Coût de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (45%) (1) | 2.025 | 4.050 |
| Net annuel | 6.975 | 4.950 |
Considérant que son taux marginal de l’impôt sur le revenu des personnes physiques est de 45 %.
Sous-location par chambres
Si la sous-location est partielle (par exemple, elle affecte une chambre), ce qui est indiqué ne s’applique qu’aux loyers proportionnels à la partie du logement sous-loué :
- Pour la partie non sous-louée, les revenus perçus continuent de bénéficier d’une réduction.
- Le Trésor pourrait refuser la réduction des revenus correspondant à la partie de la maison qui est sous-louée.
Alternatives à la sous-location
Augmenter le loyer (logiquement)
Une alternative pour empêcher la sous-location est de convenir que, si elle se produit, il y a une augmentation du loyer qui la compense pour les coûts fiscaux plus élevés qu’elle devra supporter.
Si vous avez droit à une réduction de 50 % du montant perçu pour le loyer, vous pouvez utiliser la formule suivante pour calculer cette augmentation de loyer :
(Revenu net annuel × Taux marginal de l’impôt sur le revenu des personnes physiques × 50%)
——————————————-
Taux marginal IRPF
Augmentation du loyer
Dans l’exemple ci-dessus, l’application de cette formule suppose une augmentation annuelle du revenu de 3 682 euros [(9.000 × 0,45 × 0,5)/(1 – 0,45)]
| Concept | Sans sous-location | Avec sous-location |
| Rendement net | 9.000 | 12.682 |
| Rendement réduit 50% | 4.500 | 12.682 |
| Coût de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (45%) | 2.025 | 5.707 |
| Net annuel | 6.975 | 6.975 |
Et voici le pire, et je suis sûr que je ne le savais pas….
Effets sur la TVA de la sous-location
Très important : la sous-location n’est PAS exonérée de TVA
De même, vous serez obligé de répercuter la TVA à 21 % à partir du début de la sous-location.
Étant donné que votre locataire affectera la propriété à un usage autre que le logement, l’exonération de la TVA pour la sous-location disparaîtra.
Cela s’appliquera à la totalité du prix de location, qu’il s’agisse de sous-louer l’ensemble de la maison ou d’une seule pièce.
Le locataire doit notifier la sous-location
Pour éviter ce risque, établissez dans le contrat qu’en cas de sous-location, le locataire doit vous informer de cette circonstance à l’avance (dix jours, par exemple) et que le prix du loyer sera augmenté du montant de la TVA.
Indiquez également que si le locataire ne respecte pas son obligation de vous en informer, il devra vous indemniser pour les taxes, les majorations et les pénalités correspondantes.
En résumé
Dans le cas où le locataire sous-loue le logement, vous pourriez perdre le droit d’appliquer la réduction de 50 % pour la location d’un logement dans votre impôt sur le revenu des personnes physiques ; en outre, vous serez obligé de répercuter la TVA sur le loyer
