Comment déduire la tva sur un bien immobilier ?
Vous serez d’accord avec moi si je vous dis que la déduction de la TVA sur un bien immobilier est l’une des choses les plus compliquées dans le monde de la location.
Mais ne vous inquiétez pas, avec cet article vous découvrirez les alternatives dont vous disposez pour déduire la tva que vous avez payée pour l’achat d’un nouveau logement.
Nous vous expliquerons les activités qui vous permettent de déduire la tva sur un bien immobilier sans faire d’ingénierie fiscale.
Vous allez acheter une nouvelle habitation, donc vous allez payer la TVA. Si vous avez l’intention de louer le bien, voyez quelles sont les alternatives qui s’offrent à vous pour déduire la TVA payée sur l’achat.
Louer le bien avec la TVA
Éviter le coût de la TVA
Vous achetez un nouveau bien immobilier à des fins locatives. Pour l’achat, vous devrez payer une TVA de 10 %.
Toutefois, comme les logements locatifs sont exonérés de TVA, vous ne pourrez pas déduire la taxe en amont, à moins que vous n’utilisiez le bien acheté pour une activité de location payée par la TVA (c’est-à-dire non exonérée).
Voici quelques-unes de ces activités qui vous permettront de facturer la TVA et donc de déduire la taxe en amont sur l’achat :
- Location à des entreprises . Si vous louez le bien à des entreprises pour qu’elles l’utilisent dans le cadre de leur activité (par exemple, un cabinet d’avocats).
- Location à une agence immobilière. Si vous donnez le bien à une agence immobilière pour qu’elle le sous-loue (cas fréquent dans les locations d’appartements touristiques). Oui, le transfert de votre maison pour la louer à une autre société est soumis à la TVA.
- Location avec services hôteliers. Si vous louez votre maison à des particuliers sur une base temporaire mais que vous offrez, pendant le séjour, des services hôteliers (nettoyage quotidien, changement périodique du linge de lit ou de bain, service de petit-déjeuner ou de dîner…), vous devrez vous inscrire au registre des impôts.
Vous devrez vous enregistrer auprès de l’administration fiscale et payer la TVA sur une base trimestrielle.
Toutefois, pour que l’administration fiscale ne s’oppose pas à la déduction de la TVA, vous devez prouver que vous aviez l’intention d’utiliser le bien pour l’une de ces activités dès le moment de l’achat.
Pour ce faire, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale et entamer les démarches nécessaires à l’exercice de l’activité (par exemple, signer un avant-contrat avec l’agence immobilière, demander les autorisations nécessaires auprès de la mairie pour utiliser le bien comme hébergement touristique, etc.)
Mauvaise nouvelle : régularisation des biens d’investissement.
Régularisation de la tva
Dans le cas où vous décidez par la suite de changer la destination du bien et de le louer à des particuliers (où la location est exonérée de TVA) :
- Si vous le faites après la période de régularisation des biens d’investissement (qui couvre l’année où vous commencez à louer avec TVA et les neuf années civiles suivantes, soit 10 ans), la TVA initialement déduite sera correcte et vous n’aurez rien à faire.
- Toutefois, si vous commencez à louer le bien sans TVA avant la fin de cette période, vous devrez appliquer la régularisation des biens d’investissement pour les années restantes jusqu’à la fin de cette période.
- Exemple d’ajustement annuel des biens d’investissement
Si vous achetez le bien en 2024 pour 250.000 euros plus 25.000 euros de TVA et que la même année vous le louez avec TVA à une agence immobilière qui le sous-loue à des touristes, vous pourrez déduire cette taxe et en demander le remboursement.
Si, le 1er avril 2030, vous résiliez le contrat avec l’agence immobilière et commencez à louer le bien directement à des particuliers (de sorte que, cette année-là, vous avez des loyers avec TVA et des loyers sans TVA, votre prorata étant de 25 %), vous perdrez le droit de déduire la TVA en amont. Il devra donc procéder aux régularisations suivantes jusqu’en 2033 :
| Année | Prorrata | Régularisation | TVA à restituer |
| 2030 | 25% | Sí (2) | 1.875 (3) |
| 2031 | 0% (1) | Sí | 2.500 (3) |
| 2032 | 0% | Sí | 2.500 |
| 2033 | 0% | Sí | 2.500 |
À partir de 2031, tous les loyers sont exonérés de TVA et le prorata est de 0 %.
Tant en 2030 que les années suivantes, le prorata applicable diffère de plus de 10 points de celui de 2024 (qui était de 100 %), de sorte qu’une partie de la TVA déduite pour l’achat doit être régularisée.
La TVA déduite en 2024 doit être remboursée à l’administration fiscale.
Louez le bien à une société ou à une agence immobilière, ou louez-le à des particuliers offrant des services hôteliers. Vous facturerez ainsi la TVA sur la location, ce qui vous permettra de déduire la taxe en amont sur l’achat du bien.
